Покупка на къща с Акт 16 само на думи?

Покупка на къща! Намирате обява за мечтания дом: красива къща на два етажа, напълно готова и с категоричното уточнение „с Акт 16“. Отивате на оглед, харесвате я и сте готови да оставите капаро. Точно в този момент обаче задължително трябва да се направи стъпка назад — да се отворят документите.

При реален казус от практиката щателната проверка показа нещо коренно различно от написаното в офертата:

1. Къщата всъщност няма Акт 16. Тя е спряла на Акт 15 още през 2008 г. и никога не е въведена официално в експлоатация (няма разрешение за ползване).
2. По документи къщата е само на един етаж. Вторият етаж е достроен впоследствие, без каквито и да било строителни разрешения или проекти.
3. Има правени вътрешни преустройства, които не фигурират в архива на общината.
4. Реалните квадратури не отговарят на описаното в нотариалния акт и кадастъра.

Резултатът: на живо купувачът вижда завършена двуетажна къща, но по закон и пред институциите тя съществува като едноетажна сграда, която дори не е официално завършена.

Защо това е огромен проблем за купувача?

Това не е просто формалност или „дребна грешка в документацията“. Зад подобно разминаване стоят сериозни практически рискове:

1. Отказ от банката за кредит: Ако разчитате на ипотечен кредит, банката изпраща лицензиран оценител и юрист. Банките кредитират само законни сгради с официално разрешение за ползване. Незаконно построеният втори етаж получава оценка 0 лв., а за липсващия Акт 16 финансирането директно се спира.
2. Риск от събаряне или глоби: Всяка пристройка или надстройка без одобрен проект се води незаконен строеж. Общината или РДНСК могат да наложат санкции или да издадат заповед за събаряне на втория етаж.
3. Скъпо и бавно узаконяване: Дори да има техническа възможност постройката да се узакони, това изисква архитекти, конструктивни обследвания, нови проекти, такси и месеци чакане по гишетата — разходи, които никой купувач не иска да поеме.
4. Проблеми с битовия ток и вода: Сгради без Акт 16 често срещат трудности при откриването на индивидуални партиди и остават на промишлен ток.

Златното правило: Първо проверяваме, после капарираме

Обявата в интернет е само реклама. Истинското състояние на един имот се доказва единствено в неговото строително досие и нотариалния акт. Ако платите капаро за покупка на къща (задатък) и подпишете предварителен договор, преди юрист или експерт да е проверил книжата, рискувате да изпаднете в ситуация, в която банката отказва кредита, а продавачът задържа парите ви, защото вие се отказвате от сделката. Не купувайте това, което виждат очите ви на огледа. Купувайте само това, което законът признава на хартия.

В документите е истината.

Когато нотариалният акт и кадастърът разказват различни истории

В предишния пример ви разказах за покупка на къща, която на пръв поглед изглежда напълно готова за продажба, но документите показват съвсем различна картина. Има обаче и други случаи, които на пръв поглед изглеждат като обикновено разминаване в квадратурата или описанието на имота, но могат да се окажат сериозна пречка при покупка с ипотечен кредит.

Какво съм срещала в практиката си?

1. Разлика в квадратурата на къщата

Двуетажна къща, при която площта, посочена в нотариалния акт, се различава от тази в кадастъра с до 10%.

Само по себе си това разминаване не означава непременно, че има проблем. Важно е обаче да се установи откъде идва разликата, какво точно измерват отделните документи и дали тя влияе върху законността и идентификацията на сградата.

2. Законни постройки, които не съвпадат по документи

В един поземлен имот има основна къща и още две законни постройки за жилищни нужди, описани в нотариалния акт.

Проблемът се появява, когато при сравнение с кадастралната скица се установяват съществени разлики в квадратурите на тези сгради.

Тук вече не е достатъчно просто да приемем, че става дума за техническа грешка. Трябва да се изясни дали документите описват едни и същи обекти, какво е отразено в кадастъра и дали са необходими корекции или допълнителни документи.

3. Гараж, който присъства в кадастъра, но липсва в нотариалния акт

Срещала съм и обратната ситуация — при покупка на къща гаражът е нанесен в кадастралната карта, но не е описан в нотариалния акт. Това, че една постройка фигурира в кадастъра, не доказва само по себе си собствеността върху нея. Необходимо е да се провери на какво основание е придобита, какви строителни книжа има и как следва да бъде документално отразена. Когато гаражът е част от имота, който ще служи за обезпечение на банковия кредит, тези въпроси трябва да бъдат изяснени навреме.

4. Постройка, която фигурира в нотариалния акт, но вече не съществува

В практиката ми съм срещала и случай, при който при покупка на къща предишните собственици са премахнали селскостопанска постройка, но тя продължава да бъде описана в нотариалния акт. В същото време сградата не фигурира в кадастралната скица. На пръв поглед може да изглежда като незначителен детайл — постройката вече я няма, следователно няма какво да се проверява. Но когато документите продължават да я описват като част от имота, трябва да се изясни как следва да бъде отразено настъпилото изменение и дали са необходими допълнителни действия преди сделката.

5. Една и съща къща — веднъж масивна, после паянтова

Това е един от по-интересните случаи, с които съм се сблъсквала.

В един нотариален акт къщата е описана като масивна жилищна постройка, а в следващ нотариален акт — като паянтова. Разликата не е просто в използваните думи. Видът на конструкцията може да има значение за оценката на имота, за преценката на банката и за приемането му като обезпечение. В конкретния случай се оказва, че сградата е масивна жилищна постройка. Но когато в документите има противоречие, това трябва да бъде установено и надлежно изяснено, а не да се разчита на предположения. Защото, когато именно тази къща ще служи за обезпечение на ипотечния кредит, подобно несъответствие може да забави или да затрудни финансирането.

Какво означава всичко това за купувача?

При покупка на къща с ипотечен кредит банката не се интересува само от това дали имотът ви харесва, колко е голям или на каква цена се продава. Тя трябва да установи какъв точно имот ще приеме за обезпечение, какво е правното му състояние и каква е реалната му стойност.

Кадастралната скица не замества нотариалния акт. Нотариалният акт не замества строителните книжа. А нанесената в кадастъра сграда не е автоматично доказателство, че всички документи за нея са изрядни.

Всяко несъответствие трябва да бъде разгледано конкретно. Понякога е необходимо само да се коригират данни, а в други случаи може да се наложи събиране на допълнителни документи, геодезическо заснемане, проверка на строителните книжа или правен анализ.

Кога трябва да направим тази проверка?

Не в деня преди нотариалното изповядване. И не след като вече сме оставили капаро и сме започнали да броим дните до нанасянето.

Проверката на имота трябва да започне преди обвързването със сделката, особено когато покупката зависи от ипотечно финансиране.

Като кредитен консултант знам колко важно е при покупка на къща да се провери не само дали купувачът може да получи кредит, но и дали конкретният имот може да бъде приет от банката за обезпечение. Защото може да имате добри доходи, достатъчно самоучастие и одобрение за кредит, но ако документите на имота не са изрядни, сделката отново може да се окаже под въпрос.

Първо проверяваме. После капарираме. А чак след това планираме новия дом.

За още финансови новини и съвети, посетете moitepari.bg