Избягване на грешки при покупка на имот "на зелено"

Защо покупката на жилище „на зелено“ изисква експерт?

“Имот “на зелено”? Покупката на апартамент в процес на строителство (на зелено) се превърна в една от най-предпочитаните стратегии на пазара на недвижими имоти в България. Възможността да придобиеш чисто нов дом, изграден по съвременни стандарти и с модерна инфраструктура, е изключително привлекателна.

Зад високата доходност и по-изгодните цени обаче се крият специфични банкови изисквания и правни тънкости. За да се превърне чертежът в успешна инвестиция, а не в източник на стрес, ключова роля играе съвместната работа с професионален кредитен посредник. Защо купувачите масово избират имоти в строеж? Покупката в ранен етап на строеж носи три основни категории предимства:

Финансов толеранс: Цените на зелено са средно с 10% до 30% по-ниски от тези на готовото ново строителство. Освен това плащането не става наведнъж, което изисква много по-малък начален капитал.

Право на първи избор:  купувачи избират най-добрите етажи, оптималните изложения (юг/изток) и функционални разпределения. Има и възможност за индивидуална промяна на вътрешното разпределение на помещенията по време на строежа.

Модерна среда за живот: Новите сгради предлагат по-висока енергийна ефективност (ниски сметки за ток и парно), съвременни асансьори, възможност за  закупуване на гараж или паркомясто с изводи за електромобили, както и еднородна социална среда. Инвеститорите често изграждат нови тротоари, улично осветление и подходи към сградата.

Търговски площи: партерните етажи обикновено включват супермаркети, аптеки и услуги за удобство на живущите.

Трите стъпки на строителството на имот на “зелено”: Какво трябва да знаем?  Процесът преминава през три основни юридически и строителни етапа

Акт 14 (Приемане на конструкцията)

Това е етапът на т.нар. „груб строеж“. Той доказва, че конструкцията на сградата е изпълнена безопасно и съгласно проекта, но все още не е годна за обитаване .Какво включва: Завършени са фундаментите, носещите стени, колоните, плочите и покривът .Документ: Издава се Протокол за приемане на конструкцията от проектанта, строителя и надзора. Значение за купувача: На този етап купувачът получава право на собственост (нотариален акт за апартамента). Това е и моментът, в който повечето банки се съгласяват да се включат с финансиране.

Акт 15 (Завършване на строителството)

Този документ удостоверява, че сградата е напълно завършена и строително-монтажните работи са приключили изцяло. Какво включва: Сградата е с поставена дограма, фасада, готови общи части, прокарани инсталации (ВиК, Ел., ОВК) и монтирани асансьори. Апартаментите са в завършен вид на „ шпакловка и замазка“.  Документ: Подписва се от строителя, проектантите, инвеститора и независимия строителен надзор. Значение за купувача: Сградата се предава от строителя на инвеститора/купувачите. Извършва се оглед и се описват евентуални дефекти за отстраняване. Сградата обаче все още не е годна за живеене.

Акт 16 (Разрешение за ползване)

Това е финалният и най-важен етап. Той удостоверява, че сградата е годна за обитаване и отговаря на абсолютно всички закони и изисквания. Какво включва: Провеждат се държавни приемателни комисии. Сградата се свързва официално към електропреносната и ВиК мрежата (откриват се индивидуални партиди за ток и вода).Документ: Издава се „Разрешение за ползване“ (от ДНСК за големи сгради) или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“ (от общината за по-малки).

Схеми на плащане и разпределение на траншовете  При покупка на зелено финансирането е етапно. Тъй като банките не отпускат пълния размер на кредита в самото начало, процесът стандартно следва следната финансова логика:10% – 20% от продажната цена се заплаща на продавача при Предварителен договор:

Покриват се изцяло със собствени средства (самоучастие) на купувача. 30% – 40% от продажната цена на Акт 14: Банката отпуска първия голям транш от одобрения кредит, тъй като сградата вече има физическо покритие. 20% – 30% от сумата  на Акт 15: Банката превежда следващата част от сумата след проверка на напредъка.10% на Акт 16: Финално плащане при получаване на ключовете.

Важно: Докато сградата не получи Акт 16 и кредитът не се усвои изцяло, купувачът плаща на банката само лихва върху реално използваната до момента сума.

Как кредитния консултант  защитава вашия интерес и пари? Финансирането на недостроен обект крие рискове от забавяне на сроковете, инфлационна индексация на цените от страна на строителя или промяна в банковите изисквания. Тук се намесва личният кредитен консултант , чиято услуга за купувача е напълно безплатна. Кога е най-добре да изберем кредитен консултант?

Правилният момент е в самото начало – още преди да бъде капариран апартаментът или да бъде подписан предварителен договор. Кредитният консултант ще ви съдейства да изчислите максималния бюджет който ви е нужен. Това ще ви предпази  от риска да даде капаро (стоп-капаро) за имот, който впоследствие банката може да откаже да финансира. Какво прави кредитният консултант за вас ?

Услугата на лицензираните кредитни консултанти е напълно безплатна за клиента. Техните основни задачи са:  Спестяват време, като вместо клиента  изискват оферти от няколко банки .Договарят  преференциални условия: Консултантите често постигат по-ниски лихви и такси, благодарение на големия обем сделки, които движат. Анализ на дребния шрифт: Разясняват скритите разходи (застраховки и техните покрития , такси за разглеждане, такси за усвояване на кредита, такса за оцнка на имота).

Кредитният консултант ще ви спести изненадите, като извади на светло всички съпътстващи продукти, които банката изисква за одобряване на кредита или за намаляване на лихвения процент: Имуществена застраховка: тя е абсолютно задължителна за всяка банка, тъй като имотът е залог по кредита. За две  от банките на българския пазар застрахователната премия е за сметка на банката.

При покупка на имот “на зелено” консултантът ще ви разясни важна специфика кога точно се сключва тя (обикновено след Акт 14, когато сградата вече има груб строеж и конструкция) и как се актуализира покритието ѝ след Акт 16.Застраховка „Живот“: Много банки но не при всички  изискват застраховка на кредитоискателя, за да гарантират изплащането на заема при непредвидени обстоятелства.

Кредитният консултант ще изчисли дали е по-изгодно да изберете полицата на самата банка, или да сключите външна застраховка с по-добри условия ако самата банка позволява сключване на външна полица. Превод на работна заплата: За да си осигурите най-ниската възможна лихва, банката ще изисква доходите ви да се превеждат в нейна сметка или да има регулярен входящ трансфер .

Допълнителни банкови пакети: Често изискване е откриването на разплащателна сметка с месечна такса, издаването на кредитна карта или комунални плащания  през мобилното приложение на банката .Каква е ролята на Кредитланд тук? Консултантът няма просто да ви изреди тези продукти, а ще изчисли техния ГПР (Годишен процент на разходите). Понякога банка с по-ниска лихва излиза по-скъпо заради скъпи застраховки и високи месечни такси по пакетите.

Експертът от Кредитланд ще направи математическото сравнение вместо вас, за да изберете реално най-изгодната оферта в дългосрочен план. Управление на процеса:  Повечето банки имат списъци с „предварително одобрени строители“  при които банката вече е гарантирала за стабилността на конкретната строителната фирма, която е проучила детайлно и на която има доверие, че ще завършат сградата успешно до Акт 16.

Финансирането на имот на „на зелено“ носи риск за банката

Нейното обезпечение е незавършен имот, тя отпуска кредити много по-лесно за обекти на доказани партньори. О своя страна кредитния консултант и юрист може да разгледа предварителния договор за скрити капани. Упоменати ли са фиксирани крайни срокове, неустойки за забавяне от страна на строителя и защита срещу неочаквано вдигане на цената (индексация).

Консултантът ще пресметне всички съпътстващи разходи, които купувачите често пропускат – местни данъци, нотариални такси за покупката и за ипотеката, банкови комисиони и застраховки.

Често кредитоискателите освен за покупка на имота имат нужда и от пари за довършителни дейности и обзавеждане -Консултантът ще обясни как се отпускат тези пари – обикновено след Акт 16, на база на предварителна количествено-стойностна сметка (колко ще струва ремонта) или срещу фактури/огледи от експерт на банката.Кредитния консултант ще ви насочи към банки, които предлагат комбинирани продукти – отпускане на средства за покупката и допълнителен транш за ремонт и обзавеждане.

Не на последно място по важност следва да се отбележи, че при покупка на имот „на зелено“ (предвид специфичните особености) е важна и ролята на адвокат, които ще осигури правна сигуност и обезпеченост в отношенията Ви с инвеститора. Макар често да се пропуска тази възможност, нашите наблюдения сочат, че юридическият преглед на документацията е задължителен.

Покупката на зелено е печеливш ход, стига да бъде планиран правилно. Вместо да губите време в проучване на десетки банкови оферти и да рискувате спестяванията си, доверете се на сертифицираните консултанти . Те ще договорят най-добрите преференциални условия на пазара, ще ви помогнат в набавянето на нужната документацията и ще бъдат до вас от първия чертеж до получаването на Акт 16.

Автор: Албена Николова, кредитен консултант в Creditland

За още финансови новини, посетете moitepari.bg