Кредитна консултация: 3 грешки преди капаро | Creditland

Искате да си купите жилище? Започнете от правилното място

Почти всеки започва по един и същи начин – отваря сайтовете за имоти, започва да разглежда, харесва си жилище и… започва да мисли за кредита. В качеството си на дългогодишен кредитен консултант бих могла да Ви дам един съвет и той е: първо направете кредитна консултация и след това започнете да мечтаете за конкретния имот. Може би ще зададете въпросът: „Защо?“. Защото преди да капарирате жилище трябва да сте наясно със следните няколко обстоятелства:

• • Какъв кредит реално можете да получите?
• • Какъв доход ще признае банката?
• • Каква месечна вноска можете да си позволите?
• • Колко собствени средства ще са ви необходими?
• • Какви са всички съпътстващи разходи, свързани с придобиването на имота?
• • И най-вече – има ли изобщо шанс сделката да бъде финансирана?

И тук ще ви разкажа няколко реални казуса от моята практика.

Казус №1 – „Щом можем да плащаме вноската, банката ще ни даде кредита“

При мен идва младо семейство, което вече е харесало и капарирало жилище. Те са убедени, че няма да има проблем с кредита, защото според тях доходите им позволяват да плащат бъдещата вноска. Само че… и двамата се осигуряват на минимална работна заплата. Не бяха запознати и с всички разходи по сделката – брокерска комисиона, нотариални такси, банкови разходи, оценка, застраховки и т.н. След подробен анализ и изчисления успяхме да намерим решение.

Но въпросът, който остава е: „Защо трябваше първо да се даде капаро и чак след това да разберем дали кредитът е възможен?“. Една предварителна консултация щеше да даде отговор на всичко това още преди да бъде избран имотът.

Казус №2 – „Другият консултант ми каза, че мога да взема…“

Ще Ви представя следващият казус, който имах също наскоро: Брокер, с когото работя, ми се обажда за клиенти, които вече са работили с кредитен консултант. Консултантът в момента е в отпуск, а клиентите вече са харесали имот и искат да продължат. Оказва се обаче, че с предишния консултант са разговаряли само по телефона. Не са се срещали, не е направен подробен анализ на доходите и задълженията им и най-важното – не е направено предварително одобрение от банка. Те са получили ориентировъчна информация до каква сума би трябвало да могат да получат кредит и на тази база вече са били готови да капарират имота. На въпроса за доходите се оказа, че мъжът получава 3000 евро месечно, а неговата съпруга – 1000 евро. При последваща проверка от моя страна обаче се оказа, че:

• • съпругът е осигурен на минимална работна заплата;
• • има месеци с неплатени осигуровки;
• • има месеци, в които няма пълни работни дни;
• • съпругата е осигурена на 2 часа и на много нисък доход;
• • при нея също има проблеми с платените осигуровки.

И най-важното в този случай – няма направено предварително одобрение. Те са били на крачка от това да дадат капаро. На практика на думи доходите изглеждат по един начин, в очите на банката обаче често картината е съвсем друга. За щастие ЦКР-то им беше добро, но доказуемите доходи се оказаха сериозен проблем.

Тук изводът е много прост: Не разчитайте само на устно изчисление „горе-долу колко кредит можете да вземете“.

При ипотечен кредит детайлите са всичко. Точно затова винаги казвам – предварителната сметка е едно, а предварителното одобрение от банка е съвсем друго.“

Казус №3 – „Имаме само един кредит“

Този случай също е много показателен и често срещан в моята практика. При консултация абсолютно винаги питам клиентите си какви задължения имат в момента. В този случай, отговорът беше: „Имаме един потребителски кредит с остатък около 5600 евро.“. Проверяваме, смятаме и продължаваме, но при реалното разглеждане се оказва, че има още:

• • стоков кредит;
• • две кредитни карти;
• • и двете с налични кредитни лимити.

„Ама ние кредитните карти не ги използваме.“ Това е едно от най-честите неща, които чувам. Само че за банката това няма значение. Лимитът (независимо дали е усвоен или не) съществува и се взема предвид от банките, когато разглеждат искането за кредит. Същото важи за стоковите кредити, кредитните карти и овърдрафтите. Всички тези задължения се виждат в ЦКР и могат да окажат влияние върху възможността ви да получите желания ипотечен кредит. Затова, когато правим предварителна сметка, трябва да знаем всичко. Не само големия потребителски кредит.

И още нещо много важно – времето

Ипотечният кредит не е:

„Днес подаваме документи, другата седмица подписваме.“ Това е сложен и многоетапен процес. Има предварително одобрение, оценка на имота, правен анализ, окончателно одобрение, подготовка на документи, договор, нотариална сделка и усвояване. При нормално протичане е добре да предвидите около 30–45 дни. А ако по пътя излезе проблем с доходите, ЦКР, документите на имота, собствеността, задължения към държавата или нещо друго – срокът може да се увеличи. Затова не оставяйте кредита за последния момент.

А колко пари реално трябва да имате?

Нека вземем пример с жилище за 180 000 евро.

Не са ви необходими само 10% самоучастие.

Ориентировъчно трябва да предвидите:

18 000 евро – 10% самоучастие
5 400 евро – брокерска комисиона при 3%
около 8 500 евро – нотариални такси, местен данък и вписвания
около 720–750 евро – оценка, банкови такси и застраховка

Тоест говорим за приблизително 32 500–32 650 евро собствени средства. Разбира се, конкретните разходи зависят от сделката, общината, банката и условията по кредита, но идеята е една: 10% самоучастие не означава, че с 10% от стойността на имота приключвате с необходимите собствени средства. И затова моят съвет е един:

Преди да капарирате – консултирайте се.

Не след като сте подписали.
Не след като сте дали капаро.
Не след като сте избрали банка.

А преди всичко това.

Правилната консултация не е просто да ви кажа: „Можете да вземете 150 000 евро.“ Тя е да анализираме доходите ви, всички ваши задължения, ЦКР, необходимото самоучастие, съпътстващите разходи, политиките на различните банки и да преценим какво реално можете да си позволите. Защото една грешна сметка в началото може да ви струва много повече от цената на една консултация, а тя е безплатна.

Моят съвет: първо смятаме, после мечтаем.

А ако вече сте харесали имот – още по-добре. Нека първо проверим дали можем да го финансираме, преди да дадете капаро.

А защо аз препоръчвам да работите с кредитен консултант?

Защото точно това е моята работа.

Ние сме независими кредитни консултанти, вписани в публичния регистър на БНБ като кредитен посредник, и работим с 13 банки. Това означава, че не търсим просто „някакъв кредит“, а най-подходящото и правилно решение за конкретния клиент. Познаваме изискванията и политиките на различните банки и знаем, че това, което една банка приема, друга може да откаже. И точно тук е нашата работа – да намерим правилната банка за вашия профил, а не да се опитваме да „вкараме“ всеки клиент в една и съща банка. Още повече – поставяме банките в конкурентна среда. Когато имаме няколко възможности, можем да сравним условията и да търсим най-доброто решение за клиента.

И не сме до вас само до момента на одобрението. Ние сме до вас през целия процес – от първоначалния анализ, предварителното одобрение и оценката на имота, през документите и окончателното одобрение до подписването и усвояването на кредита. Познаваме процеса в детайли, защото всеки ден работим именно с него.

А най-хубавото?

За клиента тази услуга е напълно безплатна.

Нашето възнаграждение се заплаща от банката при успешно финализирана сделка.

И след всички тези години в банковата сфера и вече 7 години като кредитен консултант мога съвсем честно да кажа:

Обичам работата си.

Защото зад всеки одобрен кредит стои човек, семейство, мечта и нов дом.

И когато в края на целия този сложен процес клиентът получи ключовете за своя дом, знаеш, че си бил част от нещо много повече от една кредитна сделка.

Как да не кажа, че работя една от най-прекрасните работи на света?

Автор: Добринка Стоянова, кредитен консултант в Creditland

За още финансови новини, посетете moitepari.bg