5 ключови проверки, които да направите преди сделка за имот

Харесвате си имот.
Започвате да си представяте как ще живеете в него, къде ще стои диванът, как ще изглежда кухнята, започвате да правите сметки и вече мислите кога ще се нанесете.

И точно тогава идва един много важен въпрос:

Проверихте ли имота, преди да дадете капаро?

Защото зад една хубава обява и на пръв поглед прекрасен имот могат да се крият доста неща, които да променят изцяло сделката.
И не, не говоря само за това дали има влага в мазето или дали дограмата е хубава.
Говоря за собственост, тежести, възбрани, документи, строителни книжа, площи, семейно положение на собствениците и, ако ще купувате с кредит – дали банката изобщо ще приеме този имот като обезпечение.
От практиката си мога да дам доста примери.

Затова ето 5 важни стъпки, които според мен не трябва да пропускате, преди да капарирате имот.

1. Кой всъщност е собственикът на имота?

Това е първото нещо, което трябва да се провери.
В последния нотариален акт виждаме кой е придобил имота. Но това не означава автоматично, че точно този човек може да го продаде днес.
Ами ако е починал?
Тогава трябва да се установят наследниците – удостоверение за наследници, последващи документи и всичко необходимо според конкретния случай.
И тук ще ви кажа нещо много просто:

Не давайте капаро само защото продавачът ви е казал: „Аз съм собственикът.“

Документите трябва да се видят.
Най-добре е преди да дадете каквато и да е сума документите за собственост да бъдат прегледани от нотариус или адвокат.

Един реален случай от практиката ми:

Клиент харесва имот, започват преговори, стигат до момент, в който трябва да се предоставят документите за правна проверка.
И какво се оказва?

Човекът, който се представя за продавач, всъщност не е реалният собственик.

Представяте ли си, ако клиентът беше дал капаро преди тази проверка?

2. Има ли тежести върху имота?

Следващата важна проверка е за вещни тежести.
Ипотеки, възбрани, искови молби и други вписани обстоятелства могат да се окажат сериозен проблем за една сделка.
Тук не е достатъчно да попитате продавача:
„Има ли нещо върху имота?“
Защото отговорът може да бъде „Не“, а справката да покаже съвсем друго.
Затова се прави официална проверка в Имотния регистър за достатъчно дълъг период назад – обичайно поне 10 години, като конкретният обхват зависи от историята на имота. И точно тук понякога излизат неща, за които купувачът изобщо не е подозирал.

3. Възбрана върху имота – нещо, което не трябва да подценявате

Възбрана може да има по различни причини – просрочени задължения, съдебен спор, претенции на трети лица и други.
Самото наличие на възбрана не означава автоматично, че сделката е невъзможна.
Но означава, че трябва много добре да се изясни:

Защо е наложена? Как ще бъде погасено задължението? Кога ще бъде заличена? Как ще се случи сделката?

А когато имотът се купува с банков кредит, въпросът става още по-важен.

Защо?

Защото банката ще вземе този имот като обезпечение и трябва да е сигурна, че правният му статут е приемлив и че всички проблеми ще бъдат изчистени по начин, който тя приема.

И тук отново имам реален случай.

Клиенти харесват селска къща. Всичко изглежда прекрасно. Продавачът предоставя документите.
При проверката излиза възбрана от банка заради необслужван потребителски кредит на собственика.
Продавачът изобщо не беше споменал за това.
За да бъде вдигната възбраната, задължението трябваше първо да бъде погасено.
Представете си сега клиентът да беше дал капаро, без никой да провери документите.
Парите му щяха да бъдат блокирани в сделка, която изведнъж се оказва доста по-сложна.

4. Документите са единствената истина

Това е едно от нещата, които най-често повтарям.
Не вярвайте само на това, което ви казват. Проверявайте документите.
Имала съм случай с покупка на парцел за строителство.
Продавачът уверяваше, че всички процедури са направени и има издадено разрешение за строеж.
Звучи добре, нали?

Само че при проверката се оказа, че такова разрешение за строеж няма.
И тук вече плановете на купувача за строителство се променят изцяло.
И това не е единственият случай, в който обявата и документите не съвпадат.
Имам и случай с имот, обявен като:
„Къща на два етажа с Акт 16.“
Звучи чудесно.

Само че когато стигнахме до документите, се оказа, че има Акт 15 от 2008 г., а не Акт 16.
След направени преустройства квадратурата също не съвпадаше с документите.
А официално по документи имотът се водеше на един етаж.
Тоест на снимките и в обявата виждате едно, а когато започнете да гледате документите – съвсем друго.
И затова за мен важи едно много просто правило:

Документите са истината.

Не това, което сме чули на огледа.
Не това, което продавачът ни е обещал.
Не това, което пише в обявата.

Документите.

5. Ако купувате с кредит – проверката трябва да е още по-сериозна

Тук вече идва и моята част като кредитен консултант.

Ако купувате имот с ипотечен кредит, не е достатъчно само да харесате имота и да знаете, че имате доходи за кредита.

Трябва да знаете и дали конкретният имот може да бъде финансиран от избраната банка при желаните от вас параметри.

Защото не всеки имот е еднакъв за банките.

Има значение какъв е имотът, как е построен, как се води по документи, има ли разминавания в площите, има ли тежести, какъв е статутът му и още много други неща.

Банката, разбира се, извършва собствен правен анализ и оценка.

Но според мен е грешка да чакате банката да ви каже за проблемите след като вече сте дали капаро.

Защото в предварителния договор има срокове.

А ако се появи проблем с документите, тежест, разминаване в квадратурата или друг казус, който трябва да се изчисти, времето започва да тече.

И тогава вече може да има напрежение, допълнителни разходи и риск от неизпълнение на договореното.

А има и още няколко проверки, които купувачите често пропускат

И точно тези неща понякога излизат в последния момент.

Семейно имуществено състояние и съпружеска собственост

Дори в нотариалния акт да фигурира само едно име, трябва да се провери кога и при какви обстоятелства е придобит имотът. Ако е придобит по време на брак, може да е налице съпружеска имуществена общност.

Затова се проверява семейното положение и имуществените отношения, за да е ясно кой трябва да участва и да даде съгласие при сделката.

Кадастрални граници и площи

Тук също има доста интересни случаи.
Площта в стария нотариален акт може да не съвпада с кадастралната схема.
Може да има разминаване и в границите.
А когато купувате имот с кредит, такива несъответствия могат да се окажат сериозна пречка и да наложат допълнителни документи и проверки.

Право на ползване

Понякога собственикът продава имота, но върху него има учредено право на ползване – пожизнено или за определен срок.

Имотът може да бъде продаден, но това не означава, че новият собственик автоматично може да влезе и да живее в него.

Правото на ползване трябва да бъде проверено и да е ясно какво точно означава то за купувача.

Данъци, сметки и задължения

Проверяват се и актуалните задължения – данък сгради, такса смет, а според конкретния случай и задължения към ВиК, електроразпределително дружество, Топлофикация, етажна собственост и други.

Защото никой не иска да разбере след сделката, че към имота има стари неплатени задължения.

Ново строителство – Акт 14, Акт 15, Акт 16

Ако купувате имот в строеж, трябва да знаете точно на какъв етап е сградата и какво предстои до въвеждането ѝ в експлоатация.

Проверяват се и документите на строителя, земята, правото на строеж и всички останали обстоятелства, които имат отношение към сделката и финансирането.

И така – каква е правилната последователност?

Знам, че когато намерите мечтания имот, първото желание е:

„Това е нашият дом! Давайте да го капарираме, че някой ще ни го вземе.“ 😄

Разбирам го напълно.

Но точно в този момент трябва да спрем за малко емоцията и да проверим.

Моят алгоритъм е:

Харесвам → Проверявам → Изяснявам → Одобрявам финансирането → Капарирам

А не:

Харесвам → Капарирам → После започвам да проверявам.

Защото капарото се превежда за няколко минути.

А проблем, открит след това, може да ви струва седмици или месеци, допълнителни разходи, нерви и понякога дори да постави под въпрос цялата сделка.

Ако не разбирате от документи и вещно право – не се притеснявайте да потърсите нотариус или независим адвокат.

Това не е излишен разход.

Това е начин да защитите много по-голяма сума – парите, които ще вложите в бъдещия си дом.

А ако ще купувате с кредит, моят съвет е още един:

Преди да капарирате, проверете не само дали вие можете да получите кредит, а и дали конкретният имот може да бъде финансиран при желаните от вас условия.

Защото може да имате доходи, да имате самоучастие и всичко да изглежда прекрасно…

…но конкретният имот да не отговаря на изискванията на банката.

И тогава вече проблемът не е само „ще ни дадат ли кредита“, а „ще можем ли да купим точно този имот с този кредит“.

Затова моят съвет е прост:

Първо проверяваме. После капарираме.

Защото при имотите най-важното много често не се вижда на първия оглед.

Истината е в документите. 🏡