Рефинансиране на жилищния кредит? Сега ли е моментът?

          В последните години наблюдаваме тенденция на спад на лихвите по жилищните кредити в страната. Към днешна дата те са на най-ниските си нива – до 2018-та година не е имало ипотечни кредити под 3%. Същевременно обаче прогнозите сочат, че още в края на тази година лихвите ще тръгнат нагоре. Ето защо много хора обмислят рефинансиране на ипотечните си кредити, които са изтеглени в период на по-високи лихви, преди да е започнало новото повишаване.  Но дали обаче е изгодно това рефинансиране? Бързият и кратък отговор е „зависи“, който е и валиден за доста други неща в живота! Сега ще се опитам да формулирам основните аспекти, от които зависи дали рефинансирането ще е изгодно или не.

          Трябва да сме наясно, че рефинансирането на жилищен кредит струва доста средства и време (при рефинансиране на потребителски кредит не е така, но сега говорим за ипотечните кредити). Реално рефинансирането е теглене на нов банков заем (банката може и да е същата, в която е настоящият кредит) и точно с това са свързани тези разходи. За да изтеглите този нов заем се учредява нова договорна ипотека върху имота и заради това се налага да се набавят актуални документи от различни институции. Също така се прави доклад за пазарната оценка на ипотекирания имот от лицензиран експерт-оценител, а това също струва пари. Важно е да знаем, че банката има такси при отпускането на новия заем, а има и такси към старата банка и разходи за заличаването на старата ипотека. Сумите за тези разходи могат да бъдат от няколко стотин до няколко хиляди лева – зависи основно от размера на заема, който рефинансираме. Спестените разходи от такси и лихви ще изплатят тези разходи, но след време. Цялата процедура по рефинансирането трае около месец. ВАЖНО!: Преди да започнем рефинансирането на ипотечния заем е добре коректно да се изчислят всички тези разходи.  Повечето от тях не зависят от банката и пресмятането им може да се направи още преди да имаме оферта за рефинансиране от дадена банка.

          След като сме разбрали колко ще ни струва рефинансирането е време да разгледаме банковите оферти. Това е подходящият момент, в който можем да намалим част от горепосочените разходи – в предложенията си за рефинансиране много от банките намаляват или изобщо не начисляват определени свои такси или пък поемат известна част от нотариалните разноски за учредяване на новата ипотека. ВАЖНО!: След като сме получили банкови оферти и вече сме наясно какви разходи ще имаме за рефинансирането е време да ги сравним с настоящия ни кредит. 

Точно това сравнение ще ни даде отговор на основния въпрос – изгодно ли е да рефинансираме жилищния ни кредит? Добър калкулатор, който може да ползвате за тази цел има на сайта www.moitepari.bg (калкулатор за рефинансиране). В него попълвате параметрите на сегашния си кредит и на офертата за рефинансиране и калкулаторът ще пресметне вноската и общо погасените суми. Като сравните тези параметри ще можете лесно да се разберете дали ще има икономическа изгода и смисъл от рефинансирането на кредита.

Разбира се това важи в случай, че целта на рефинансирането е намаляване на разходите по ипотечния кредит. Има и други казуси:

При тези случаи подходът е различен и други съображения се разглеждат приоритетно. Това, обаче е тема за друг разговор.

Яна и Иван Петрови имат жилищен кредит от 80 000 лв за 20 години срок на връщане на равни месечни вноски, който е изтеглен преди 2 години и настоящият лихвен процент е 4.30%.

Получават предложение от друга банка за рефинансиране с лихва 3.20% и първоначални такси и експертна оценка общо 250 лв.

Изчисленията ни показват, че рефинансирането за същия остатъчен срок (18 години) ще доведе до редуциране на месечната вноска с 45.93 лв и суми, които ще спестят в края на периода биха били 9671.80 лв.

Тук не включихме обаче разходите за набавяне на документи, учредяване на нова договорна ипотека и заличаване на старата ипотека: около 1300 лв.

Т.е. реално спестени средства в края на периода биха били около 8300-8400 лв, а направените разходи за рефинансирането и първоначални такси и оценка за новата банка от 1550 лв ще се компенсират от по-ниските вноски по новия кредит едва след 33 месеца (почти 3 години).

Какъв е изводът? Рефинансирането е изгодно в дългосрочен план и би спестило над 8 хил. лв за следващите 18 години, но ако имаме намерение да погасим предсрочно заема в следващите 3 години (например ако продадем друг недвижим имот), то  може да се окаже, че рефинансирането е оскъпило цената на нашия кредит.

Прочетете още >>>Разходи, които НЕ вземаме предвид при сделка за жилищен кредит