Има ли отрезвяване на пазара на имоти и какво се случва с жилищните кредити?

Интервю на Петър Илиев, директор “Обучения и качество” в Creditland, за capital.bg

Продължителният имотен бум в България, подхранван от очакването за еврозоната, изглежда, най-после се сблъсква с гравитацията. През 2026 г. пазарът навлезе в нова, по-хладна фаза, най-видима по чувствителния спад в броя на сделките. Еуфорията “да купим преди еврото”, която доминираше през последните няколко години, вече е изконсумирана. Какво става с жилищните кредити, с които се финансира покупката на имотите?

Едва ли ще станем свидетели на спад на жилищните кредити през тази година. Пазарът на жилища е концентриран в новото строителство, където голяма част от сделките са сключени на ранен етап на строеж, а кредитите се теглят при завършване на сградата или на фаза “груб строеж”. Така че натрупаната инерция е голяма, обяснява П. Илиев.

Банките – по-селективни

Консултантите уверяват, че не става дума за някаква обща промяна в условията, но на ниво индивидуални клиенти банките прилагат “по-селективен подход”.

Банките работят в рамките на ограниченията, които въведе БНБ през октомври 2024 г. – финансиране до 85% от пазарната стойност на имота, до 50% съотношение дълг/доход и 30 години максимален срок на жилищния кредит. “Според мен тези мерки изиграха своята роля и без тях пазарът щеше да е нараснал много повече”, казва Петър Илиев.

В края на март БНБ обяви увеличение на антицикличния капиталов буфер от 2% на 2.25%, което ще влезе в сила от 1 април 2027 г. “На теория тази мярка трябва да охлади кредитирането, тъй като банките от второто тримесечие на следващата година ще имат нужда от повече собствен капитал, за да поддържат кредитната експанзия. При жилищните кредити обаче пазарът в последните години все повече се концентрира в най-големите 4 банки, които вече имат над 83% пазарен дял в този сегмент. Тези банки са добре капитализирани и лихвите по депозитите им са близки до нула, така че вероятно новото ограничение няма да повлияе на апетита им да кредитират”, казва Илиев.

Но и по-агресивни

Факт е, че банките са добре капитализирани. “Вследствие на внасянето на много от левовете в обращение по банкови сметки, за да се превалутират автоматично, и на намаляването на изискуемите задължителни минимални резерви от 12% на 1% (което освободи около 8 млрд. лева – бел. ред.) банките в България са още по-ликвидни. Лихвите по депозитите у нас са най-ниските в еврозоната и конкуренцията за платежоспособни кредитоискатели с добър профил е ожесточена”, казва Петър Илиев. Отбелязва, че повечето банки са запазили ценовата си политика след влизането в еврозоната, като “имаме единични банки, които малко подобряват офертите си, и други, които леко вдигнаха лихвите за нови клиенти”.

Ще се вдигнат ли лихвите

“Не и през тази година“, е краткият отговор на кредитните консултанти, базиран на високата ликвидност в банковата система и силна конкуренция. Затова и не очаква ръст на лихвите в България, дори ако ЕЦБ вземе такъв курс за основната си лихва от есента. “Нашите банки имат достатъчно средства от местни депозити и няма причина да се финансират по-скъпо от ЕЦБ и/или от междубанковия пазар в еврозоната”, обяснява Петър Илиев.

Новости при кредитите

Големите банки излизат с повече оферти с фиксиран лихвен процент, като вече има и такива за десет години с фиксирана лихва около 3.1% (по-ниска, отколкото предишни години). Потребителите все още не ги предпочитат масово, тъй като тези лихви са по-високи от плаващите по аналогични оферти.

Петър Илиев го тълкува така: “Изглежда, че банките хеджират по-добре лихвения си риск след приемане на еврото и/или просто нямат очаквания за съществени увеличения на лихвите по депозитите в следващите години.”