Пет често срещани правни проблеми и усложнения при ипотечните кредити

Цеца Бонева е дипломиран магистър по Право. Повече от 20 години работи като адвокат, а през 2018 г. започва съвместна работа с CreditLand.bg като сертифициран кредитен консултант.

Ипотечното кредитиране представлява една съвкупност от последователни действия и тяхното правилно следване би довело до желания резултат. Това е така, тъй като в България то е твърде усложнено в различните етапи, до които би могло да се стигне като например правно договаряне, принудително събиране на дългове по необслужвани кредити и ограничени средства за правна защита.

Преди да разгледам правните аспекти на ипотечното кредитиране е редно да се посоча един важен финансов етап, по който би следвало да има предварителна яснота и това е дали ще има банка, която би отпуснала необходимото финансиране за постигане на целта. Това е така наречения етап одобрение на база доходи, който обхваща съотношение на вече съществуващи дългове плюс месечната вноска по новия кредит и всички налични доказуеми доходи. Когато има яснота на етап одобрение на база доходи, спокойно може да се продължи към следващите стъпки и действия. Това са размер на заделени парични средства за самоучастие и транзакционни разходи по бъдещата сделка, избор на имот, който е в рамките на разполагаемия бюджет и т.н.

При избор на имот освен финансовите параметри е важно да се обърне специално внимание на съпътстващите го документите. Тук вече навлизаме в правната сфера и да не се получат непредвидени или недогледани проблеми, условно ще обърна внимание на пет често срещани правни проблеми при ипотечното кредитиране.

На първо място преди са пристъпим към подписване на предварителен договор за покупко-продажба е добре да имаме яснота за историята назад във времето на имота и настоящи или предишни собственици, това е един вид обследване на всички документи свързани с проектиране, строителство, статут и други, без които няма да сме наясно дали банките ще приемат имота като обезпечение и ще отпуснат кредита.

Предварителният договор е следваща важна стъпка. Параметрите на този договор са от съществена важност. Желателно е да се избягват бланковите договори. Договорът е препоръчително да се сключи със срок, който е обосновано необходим за целите или минимален срок от около 45 работни дни. Освен срока от съществена важност са пълното и точно описание на имота, цената, самоучастието, сроковете за сключване на сделката, сумата финансирана чрез банков кредит, срокове за предоставяне на необходими и изискуеми се от банката документи от продавача, неустойки, въвод във владение и други. Предварителният договор е основополагащ документи при едно съдебно производство за обявяването му от съда за окончателен или за разваляне му.

Правното становище е важен следващ етап при ипотечното кредитиране след предварителното одобрение на база доходи от банката. То се извършва от юрист по преценка на банката, това може да е юрисконсулт или адвокат на банката, може да бъде и нотариус. Изготвянето на правното становище е на база документи проследяващи историята на имота и настоящи и/или предишни собственици. С правното становище, банката се произнася дали ще приеме предложеният имот като обезпечение на ипотечния кредит.

Следващият важен етап при ипотечното кредитиране е договора за банков ипотечен кредит, нотариалното изповядване на покупко-продажбата, учредяването на ипотека и тяхното вписване.

Договорът за кредит по своя характер е дългосрочно обвързващо действие във времето и същественото при него е да има информираност, яснота и разбиране какво се подписва. Необходимо е да се обръща внимание има ли подвеждащи клаузи в договора, не информиране за потенциални рискове, разминаване с условията по предварителното одобрение и т.н. Същото внимание и яснота трябва да се приложи и към останалите посочени документи – нотариални актове, ипотеки.

На последно място могат да се появят проблеми с погасяване вноските по кредита и банката да обяви кредита за предсрочно изискуем. Следващата стъпка на банката е образуване на изпълнително дело и изнасяне на публична продан. За да не се стига до тези ситуации общата сума по задълженията не трябва да превишава 35 – 40% от доходите на домакинството, да има заделен авариен фонд, обезпечаващ плащането на 6 месечни вноски по текущи кредити и неотложни жизненоважни нужди, при възникнали затруднения с плащане на месечните вноски да се предприеме предоговаряне на условията по кредита с банката.

Ипотечният кредит е дългосрочен ангажимент, затова е необходимо задълбочено вникване и разбиране на всичките му условия и разходи по него преди да се поеме.

От така разгледаните правни проблеми, за да се спестят проблеми и усложнения, в който и да било от етапите на ипотечното кредитиране, най-добре е преди банката да имате свой доверен консултант. Така ще имате привилегията да получите безплатна независима и експертна консултация, която ще ви даде възможност да направите информиран избор за кредитния продукт и да имате през целия процес до себе си опитен независим консултант.