Наем или заем? Сигурен съм, че повечето хора, които все още нямат собствено жилище, често си задават този въпрос.

Как да вземем правилното решение? Преди всичко трябва да се действа рационално, а не емоционално. Преди да пристъпите към покупката трябва просто да направите изчисления, за които ще ви разкажа в тази статия. Не се водете от масово втълпяваното разбиране, че тегленето на ипотечен кредити е равнозначно на това да станеш роб на банката. Напротив, при благоприятни изчисления, това може да се окаже по-изгодният вариант, отколкото цял живот да плащаме наем на хазяина, дори и да ни носи „виенска кифла с каничка кафе“.

Нека да погледнем нещата през една малко по-различна призма, като първо се съгласим, че независимо дали наемаме жилището или го купуваме с ипотечен кредит – и в двата случая ние влизаме в договор за наем. В първия случай това е наемът на недвижимия имот, а във втория случай, образно казано плащаме „наем“ на банката за отпуснатите ни средства. Да го кажа по друг начин – ако ползваш нещо, което не е твое (апартамент или пари) и двата случая плащаш наем.

Ако сте разбрали горното твърдение, сигурно вече си задавате въпроса, правилно ли е да се сравняват месечната вноска по кредита с размера на месечния наем и това ще ни даде ли ясна представа за по-изгодния вариант?

Нека се опитаме чрез хипотетичен пример да дадем отговор на горния въпрос. Да си представим, че в една сграда има два сходни като изложение, разположение и площ  апартамента, всеки с квадратура по 100 м²  - единият за продан на цена от 1120 евро/м²  + 7% разходи (за комисионни, данък за придобиване, нотариални такси и др.) или общ разход от 120 000 евро, а другият отдаван под наем за 500 евро. Как можем да сравним дали да наемем единия или да купим другия?

Ако приемем, че за закупуването на имота разполагаме със 24 000 евро собствени средства и търсим ипотечен кредит от 96 000 евро, при средна годишна лихва от 3 % за срок от 20 години, вноската по кредита ни ще бъде 532 евро/месец. От другата страна имаме 500 евро наем/месец. Съпоставяйки двете цифри една с друга, на пръв поглед изглежда, че наемът от 500 евро, е по-изгоден от заемът с 532 евро месечна вноска. А дали всъщност е верен този извод? Всъщност на практика това сравнение и погрешно, защото се сравняват несравними неща.

Нека да задълбаем още една идея в икономическата логика на покупката със заем. При жилищния кредит, с една част от всяка месечна вноска ние погасяваме директно главницата и така закупуваме малка частичка от ипотекирания имот. Например, в първия месец на кредита се плаща 240 евро лихва и 292 евро главница, като с течение на времето сумата на лихвата намалява за сметка на дела на главницата – така като изплатим изцяло кредита на 20-та година (или по-рано) ние ставаме 100% собственици на апартамента (вече банката няма ипотека върху него). Т.е. за целия срок на кредита, при 532 евро вноска за 20 години се получава обща изплатена сума от 127 800 евро, като понеже главницата е била 96 000 евро, то остават 31 800 евро, които са изплатените лихви. Хората, често казват, „защо да ги даваме тези 31 800 евро на банката?“ – защо да ставаме роби на банката. Да, но ако сравним с наема на другия апартамент за същия период ще платим на наемодателя си 500 х 12 х 20  = 120 000 евро!

Каква е равносметката:

1. В първия случай сме дали 31 800 евро „наем“ на банката за правото да ползваме 96 000 евро, и ставаме собственици на жилището след 20 години;
2. Във втория случай сме дали 120 000 евро наем на наемодателя, за правото да ползваме имота, и в края на периода нямаме собствено жилище.

Кое е по-изгодно? Всеки ще стигне до извода, че това е първия вариант.

Сега, тази сметка е прекалено опростенческа и по-финансово ориентираните от вас ще кажат, чакай, чакай – тук пропускаш един друг важен момент.  Ами какво правим с годишните данъци когато и собственик на апартамента? Ами тези 24,000 евро, които първоначално давам – ако с тях започна собствен бизнес и изкарам повече пари? Има още едно по-сложно изчисление, което позволява да се сравни изчислението наем или заем съвсем обективно. За него съм разказал по-подробно в епизод 8 на MoitePari TV, който също е озаглавен „Наем или заем“. Изгледайте го за по-подробно обяснение на предварителните изчисления.

Ако разбира се Ви предстои бързо да се преместите от едно жилище, винаги е по добре да се наеме, защото закупуването на жилище е едно дългосрочно решение, което не бива да правим, ако нямаме поне 5 годишен хоризонт, че ще живеем в него.

И ако след този пример все още се колебаете кое е по-изгодно, винаги може да се свържете с наш консултант. А ако вече сте решили да закупите жилище, не се колебайте и се обърнете към нас за да Ви помогнем да изберете и получите най-добрата оферта за ипотечен кредит.

Автор: Деян Василев, изпълнителен директор на Кредитланд

ПРОЧЕТЕТЕ ОЩЕ>>> За самоучастието: как да спестим за бъдеща покупката на имот с кредит?