Какво ще се случи с пазара на имоти след приемане на еврото през 2026

Интервю на Петър Илиев, Директор „Обучения и качество“ в Creditland за Investor.bg. Разговор за пазара на имоти и ипотечните кредити

Какъв ще бъде ефектът върху пазара на имоти от присъединяването на България в еврозоната и какво е най-важното при избора на финансов посредник, какво е състоянието на ипотечния пазар в момента – по тези и други въпроси разговаряме с Петър Илиев, Директор „Обучения и качество“ в Creditland, който ще бъде и един от участниците на форума Real Estate Business Forum, организиран от Imoti.net. Събитието ще се проведе на 21 октомври от 14:00 ч. в зала „Витоша“ на „Интер Експо Център“ в София.

Г-н Илиев, данните на БНБ за август показаха ръст с 20% на обема на новите ипотечни кредити. Данни на Агенцията по вписванията също показаха двуцифрени ръстове на броя отпуснати ипотечни кредити през третото тримесечие в четирите най-големи градове в страната. Какво означава това за състоянието на ипотечния пазар към момента и на пазара на имоти?

Действително ипотечният пазар продължава бурния си ръст, подклаждан от ръста на доходите, очакванията за цените на имотите, ниските лихви и почти липсващата безработица у нас.

Какъв е профилът на хората на пазара на имоти, които купуват жилища с ипотечен кредит, и какъв е средният размер на кредита, който използват?

Нашите наблюдения са, че жилищни кредити се теглят най-вече от работещи хора с доходи около и над средните. Високите цени на имотите сякаш изхвърли от пазара хората с по-ниски доходи. Средната възраст на кредитополучателите се увеличава в последните години, а по-младите не са спестили достатъчно самоучастие и се ориентират към наемния пазар. Средният жилищен кредит в София тази година вече надхвърля 300 хил. лв., а за Пловдив и Варна е над 200 хил. лв.

Мисията на МВФ публикува в края на септември заключенията и препоръките си за икономиката на България, като предупреди, че бързият ръст на жилищното кредитиране крие рискове. Какъв е вашият коментар?

Не смятам, че ипотечният пазар е стигнал до прегряване, но все пак подобни предупреждения са здравословни. Участниците на пазара е добре да са наясно, че цените не могат вечно да растат с такъв темп и че лихвите по ипотеките няма да са винаги сред най-ниските в Европа. Всъщност банките доста добре управляват риска си, но някои купувачи са склонни на необмислени решения, водени от страха, че „ако не купя днес, утре ще е много по-скъпо“.

МВФ и БНБ обръщат внимание на факта, че ръстът на ипотечните кредити изпреварва увеличението на доходите. Това притеснително ли е към момента?

Кредитната задлъжнялост на българите е близо два пъти по-ниска от тази в еврозоната. Едва около 8% от домакинствата у нас имат ипотечен кредит и кредитополучателите определено са с доходи над средните. Би било притеснително, ако ръста на вноските по изтеглените кредити изпревари ръста на доходите на длъжниците.

Една година след приемането от БНБ на мерки за укротяване на жилищните кредити как оценявате техния ефект върху ипотечния пазар?

Ефектът на мерките определено беше положителен. Те възпряха от свръхзадлъжняване някои от най-уязвимите кредитоискатели. Без тези мерки ръстовете на пазара щяха да са още по-високи.

По-малко от сто дни до приемането на България в еврозоната очаквате ли промяна от банките в условията по жилищното кредитиране и формирането на лихвените проценти по заемите?

Не очакваме съществени промени в условията за кредитиране. Неизбежно е да имаме нови референтни лихвени проценти, тъй като левова лихвена статистика вече няма да има… Но това със сигурност няма да доведе до автоматично оскъпяване на кредитите.

Очаквате ли нови продукти на пазара на ипотечно кредитиране в следващите години и какви?

Финансовата система е консервативна и концептуално нови кредитни продукти няма как да се появят. Възможно е да се засили предлагането на кредити с фиксиран лихвен процент за по-дълъг период от време, каквито са популярни в еврозоната.

Има ли нелоялни практики при кредитните посредници в България и за какво трябва да внимават клиентите при избора на посредник?

Като на всеки друг пазар съществуват нелоялни практики и при кредитното посредничество. Съветът ни към потребителите е да проверяват дали посредникът фигурира в регистъра на БНБ като необвързан кредитен посредник и с колко на брой банки си партнира. Естествено, препоръките и отзивите от хора ползвали услугите на конкретен кредитен консултант винаги са от полза. В Кредитланд имаме близо 20 години история и работим с 13 банки. Член сме на Асоциацията на кредитните посредници в България, където спазваме Етичен кодекс на поведение.

Споделяте ли очакванията на брокери и ваши колеги кредитни посредници за успокояване догодина на ръста на цените на жилищата и броя сделки и как очаквате да се отрази това на ипотечния пазар?

Да, смятам, че част от мотивите за покупка на имот, които движеха пазара и цените нагоре в последните 2 години, ще изчезнат с приемане на еврото, а и вече хората като че ли нямат очаквания за автоматичен ръст на доходите всяка година. Това би следвало да успоки и жилищното кредитиране догодина.

Защо подкрепяте Real Estate Business Forum на Imoti.net?

Защото в Creditland вярваме, че устойчивият пазар се гради с доверие и добри партньорства.Real Estate Business Forum обединява водещите играчи на пазара — естествено място за нас като партньор и експерт във кредитното консултиране.