Ипотечен кредит за покупка на общинско жилище

ЗА АВТОРА

Добринка Стоянова е Магистър от СА „Д Ценов“ Свищов, специалност – Стопански и финансов контрол. Има 16 години опит в банковата сфера, а от 2019 г. е част от екипа на Creditland. Помогнала е над 150 клиенти да получат финансиране за общ обем над 8 млн. лв. усвоени кредити.

 Какво е „Общинско жилище”?

Според българското законодателство общинско жилище е недвижим имот, предназначен за обитаване, който е собственост на общината. Тези жилища са част от общинския жилищен фонд и се управляват в съответствие със Закона за общинската собственост (ЗОС) и правилниците за управление на общинския жилищен фонд, приети от съответните общински съвети.

Основни характеристики на общинските жилища:

1. Собственост – имотите са изключителна собственост на съответната община.
2. Целево предназначение – предоставят се за задоволяване на жилищните нужди на граждани, които отговарят на определени социални, икономически и демографски критерии.
3. Управление – общинските съвети приемат правилници, които уреждат условията за наемане, покупка или други форми на ползване на общинските жилища.
4. Продажба и замяна – могат да бъдат продавани или заменяни само при спазване на специални процедури, като често се изисква решение на Общински съвет.

Покупка на общинско жилище

Макар да говорим за жилище и за покупка, връзката между тях е малко по-различна от обичайното, което знаем. Както стана дума вече, общинското жилище може да бъде закупено, възможно е да е с ипотечен кредит, но … има някои особености. Именно тези особености правят подобна сделка специфична. За нейното реализиране е нужен определен опит и познаване на банковата практика.

Ето защо, едно от нещата на които трябва да се обърне внимание още в началото, е изборът на добър кредитен консултант.

Пристъпвайки към покупката първо се уверете се, че имате право да закупите общинското жилище. За да получите правото да го закупите обикновено се изисква:

1. Да сте дългосрочен наемател на общинското жилище (например над 5 години, но срокът може да варира според общината);
2. Да нямате задължения към общината (наеми, данъци и такси);
3. Да подадете заявление за покупка в съответствие с местните наредби.

След като всичко това е налице, можете да пристъпите към самата покупка. Процедурата стартирайте като подадете писмено заявление за закупуване до съответната община. Това обикновено се прави в отдел „Общинска собственост“. На следващата стъпка се информирайте за цената на жилището и сроковете, свързани с продажбата.

Финансиране чрез ипотечен кредит

Тази стъпка поставя края на подготвителната работа и началото на същинския процес по търсене на финансиране. Още тук веднага трябва да стане ясно, че не всяка банка предлага кредит за закупуване на общинско жилище. Причината е, че има строга специфика на отпускането на средствата и изисквания за закупуването на такова жилище, както и за начина на плащане. Въпреки това, има банки в страната отпускащи такъв ипотечен кредит. Процесът е обвързан с много специфични документи и изисквания, както от банката, така и от съответната община.

В търсене на подходящата оферта

Отправната точка е да се насочите към тези банки, които предлагат подобно финансиране. Разбира се, за да установите кои са те, трябва да проучите всички или повечето банки на пазара. След това сравнете условията на няколко от тях (лихви, срокове, размер на финансирането) и избере най-изгодната за Вас оферта.

Ако процесът Ви се струва труден, можете да използвате услугите на професионален кредитен консултант.

Разбира се, самостоятелния подход също е вариант със своите плюсове и минуси.

Избор на банка

Изборът на банка, съответно на оферта, е една от стъпките изискващи голямо внимание. Вниманието към тази стъпка е продиктувано не само от спецификата на самото финансиране, но и от сравнително ограничения избор на оферти. Нашият опит сочи, че ипотечен кредит за покупка на общинско жилище предлагат 7 банки. Предвид на това, че на пазара към момента 15 банки работят с физически лица, бихме могли да кажем, че можем да разчитаме на половината от тях за подобна оферта.

Без съмнение, всяка от тези финансови институции има специфични правила и процедури за този вид кредитиране. Условията на банките се различават, но въпреки това едно нещо ги обединява – възможно е да се изтегли кредит както за покупка на имота, така и за неговия ремонт.

Внимание! Две от банките предлагат единствено опцията покупка с учредяване на законна ипотека. Казано с други думи, това е единствената цел, за която може да се използва този кредит. Тези две банки не одобряват кредита за ремонт, подобрения или други цели, различни от придобиване на имота.

Останалите 5 банки проявяват по-голяма гъвкавост. При тях подобно ограничение няма и биха отпуснали сумата стига оценката на имота да го позволява.

Условията по ипотечен кредит за общинско жилище

Тук не е нужно твърде голямо разяснение. Най-общо казано, условията са същите както при останалите жилищни кредити на банките. По основните си параметри те отговорят на изискванията на БНБ от 01.10.2024 г., а именно срок до 30 г., финансиране до 85% от стойността на имота и размер на месечната вноска до 50% от чистия доход на кредитоискателя. Що се отнася до лихвените нива, те са пазарно съобразени и в зависимост от профила на кредитоискателя. Както се вижда, особеностите при тези ипотечни кредити са свързани по-скоро с процедурите и особеностите на самата сделка (кредитна и имотна).

Процедури и особености

1. Практика на банката. Всяка банка има своя процедура и изисквания за отпускане на ипотечен кредит за общинско жилище. Някои имат изрично разписани правила за този вид сделки, докато при други такова финансиране е по изключение. Бидейки по изключение, възможно е банката да прояви по-малка гъвкавост, а също и да предложи по-неизгодни условия по кредита;
2. Плащане към общината. Основна особеност е, че банката извършва плащането към общината, преди вписването на ипотеката в имотния регистър. Това налага всички параметри да са напълно ясни и банката да е напълно сигурна в изрядността на сделката;
3. Задължително самоучастие. Както при всеки друг ипотечен кредит, така и тук, е нужно да осигурите самостоятелно част от сумата за покупка на имота. Самоучастието на купувача варира от 10% до 15% от стойността на сделката;
4. Предварителни разходи. Това е особено важен момент, защото всички такси, свързани със сделката, се заплащат предварително от купувача. Тези разходи включват:
   • Нотариални такси;
   • Данъци;
   • Банкови такси;
   • Други административни разходи.

В обобщение на процедурата

Ако стойността на жилището е 100 000 лв., а предварителните разходи /данъци, нотариални такси , банкови такси и др./ са  5 000 лв. то купувачът трябва да осигури и 10 000 лв. (10%) от общата стойност на покупката. Така, за да закупи въпросния имот трябва той трябва да разполага с 15 000лв. самоучастие. Останалите 90 000 лв. ще бъдат финансиране от банката под формата на ипотечен кредит.

Покупката на общинско жилище е възможна мисия и не чак толкова сложна, ако се доверите на професионални консултанти. Завършваме с това, с което и започнахме – покупката на общинско жилище с ипотечен кредит е специфична и отчасти сложна сделка, но постижима. Изисква се опит и познаване на практиката.

Тези две изисквания са част от експертизата на кредитните консултанти на Creditland. Услугата е безплатна за Вас!