Колко време е нужно, за да получите заем за жилище | Условия за теглене на ипотечен кредит, с които трябва да сте запознати?

Автор: Добринка Стоянова, кредитен консултант в Кредитланд, Пловдив

Щом сте стигнали до момента, в който се интересувате от специфичните условия за теглене на ипотечен кредит, най-вероятно вече сте избрали жилището или активно търсите такова. 

Намирането на бъдещ дом, особено в настоящата ситуация на по-ограничено предлагане, може да се окаже „приключение“. В същото време това е само началото.

Процесът е вълнуващ, но и доста сложен – събиране на документи, срокове, одобрения, срещи с банката и нотариуса. 

Често хората се питат: „ Колко време ще отнеме всичко? Какви документи ще ми поискат? Как да ускорим процеса?“ 

Тук идва ролята на опитния кредитен консултант, който може да подреди етапите и да съкрати процеса. Въз основа на моя 20-годишен опит ще опитам да внеса яснота по тези толкова важни въпроси.

И така, да започваме…

1. Предварително одобрение – Първи съществени условия за теглене на ипотечен кредит

Нека наречем това първи стъпки. За този етап се подгответе банката да провери Вашите доходи и каква е кредитната Ви история. 

Няма много резон да търсите имот, ако не знаете дали банката би Ви отпуснала кредит. Ето защо наричаме този етап „първи стъпки“, защото той често дори е преди да бъде избран имота.

Документите, които ще трябва да осигурите са например искане и декларации по образец на банката, документи за доходите Ви и др.

Колко време отнема този етап?

Веднага правя важно уточнение – не всички банки имат и предлагат предварително одобрение за ипотечен кредит. 

Когато обаче има такива възможности като част от кредитните условия за теглене на ипотечен кредит, етапът трае около 3 до 5 работни дни в зависимост от натоварването в банката. 

Имайте предвид, че някои банки имат и автоматично одобрение. То отнема от 1 до 2 дни, но е на база заложени скоринг параметри. 

В тези случаи решението може да бъде променено и дори отказано при окончателното разглеждане на кредита.

Реален пример от практиката

Ето една реална ситуация за прилагането на тези по-специфични условия за теглене на ипотечен кредит: 

Кредитоискателят ми беше държавен служител, но с договор по заместване. Съответно предварителното одобрение мина автоматично.

Това обаче ме накара да се съмнявам в окончателното одобрение. След обсъждане с банката се разбра, че това определено ще е проблем. Кредитът беше финализиран все пак, но в друга банка.

Така че, предварително одобрение невинаги гарантира окончателно такова.

Когато получите предварително одобрение, то обичайно е валидно 2 – 3 месеца, но може да бъде удължавано.

2. Търсене на имот | Още условия за теглене на ипотечен кредит, с които всеки трябва да е запознат

След като вече имате предварителното уверение на банката, че може да разчитате на кредит от нея, започва същинската част – изборът на имот.

Тук, колкото и да опитваме да кажем колко време ще отнеме това, все ще гадаем. 

Откриването на подходящия имот понякога може да се случи за броени дни, а понякога, особено при ограничено предлагане – за месеци. 

С други думи, това е най-персонализираният етап, защото зависи както от пазара и бюджета, така и от активността на купувача.

Нека не забравяме, че дори и в този момент банката ще поиска някои документи като част от задължителните условия за теглене на ипотечен кредит. 

Ще припомним тези свързани с цената, местоположението и собствеността на имота. 

Важно е имотът да няма правни тежести или съмнителен статут. Доказването на всичко това е свързано с набавянето на съответната документация, което може да добави още към времето на този етап.

Стандартно документите, които са ни нужни и съответно трябва да ги предоставим в банката са:

1. Предварителен договор, за да може да се ”структурира” сделката;
2. Нотариален акт, скица/схема на имота – тези два документа са нужни,  за да се може да се направи оценка , която е от изключително значение за определяне на размера на кредита;
3. Удостоверение за 10-годишни тежести на имота, данъчна оценка и други документи в зависимост от „статута” на закупувания имот.

За да набави документите, на продавача са му необходими от 14 до 35 работни дни. При налична документация може да се стартира оценка, която е първата стъпка в банката.

3. Входиране на документите за ипотечен кредит

След като е избран имот и е подписан предварителен договор за покупко-продажба, започва същинската работа с банковата институция. 

Това е най-натовареният етап, тъй като включва документи и от страна на купувача, и от страна на продавача.

Тъй като наборът им съвсем не е малък, ето тук можете да прочетете повече за тях. 

Всеки нужен документ ще изисква определено усилие от Ваша страна. Обикновено то се свежда до това да го набавите от работодателя или пък от съответната институция. 

И както добре знаем всяка от тези страни работи с различна скорост. 

Всяко забавяне удължава времето за преминаване към следващия етап и пристъпване към реалната покупка на имота. Приемаме, че всички документи са ни налични:

Допълнителни условия за теглене на ипотечен – Документи от купувача:

1. Искане за кредит и съпътстващите декларации (бланки от банката);
2. Лична карта;
3. Предварителен договор за покупко-продажба и документ за платено капаро.

Документи за имота (осигуряват се основно от продавача):

1. Нотариален акт;
2. Скица/кадастрална схема;
3. Удостоверение за данъчна оценка (общината);
4. Удостоверение за тежести – поне 10 години назад (Агенция по вписванията).

Документи за продавача (физическо лице):

1. Удостоверение за семейно положение (ЕСГРАОН);
2. Удостоверение за липса на данъчни задължения (НАП).

Задължителни условия за теглене на ипотечен кредит – оценка на имота:

Извършва се от лицензиран оценител, като банката често предоставя списък с одобрени оценители. За това се изисква:

1. Акт за собственост; Скица – схема
2. Физически достъп до имота за оглед.

Тази процедура обичайно отнема от 5 до 7 дни

… документите вече са в банката

Ако всички условия за теглене на ипотечен кредит до тук са изпълнени и процедурите са преминали гладко, следва определен престой на документите в банката. 

Тя ще извърши съответните проверки, ще разгледа оценката на имота и т.н.

Бонус условия за теглене на ипотечен кредит – Престой на документите в банката и „окончателно одобрение на кредита“

Този подетап, ако можем така да го наречем, също отнема време и изисква спазването на определени условия за теглене на ипотечен кредит. 

Особено врмеемко е, ако е необходимо валидиране от оценител на банката на оценката, извършена от независимия лицензиран оценител. 

То зависи от скоростта на работа на банковите служители. Отнема около 3 до 5 дни.

Следва правно становище, което може да отнеме 5 до 7 работни дни. 

Това е процесът, в който банката (юристът на банката или нотариус) разглежда документите по самата сделка и дава своето становище. 

То е свързано с това необходими ли са допълнителни документи или не като част от задължителните условия за теглене на ипотечен кредит. Ако всичко е наред и няма правна пречка, продължаваме със следващия етап.

„Окончателно одобрение на кредита” е процес, в който се проверява (обследва) имота и съответно продавача и купувача.

Обикновено процедурата отнема от 3 до 5 дни. Още 2 до 3 дни ще са необходими за изготвяне на договор.

Обобщавайки всички подетапи, тук достигаме до период от 20 до 40 дни, за да приключи целия процес по входиране на документите за ипотечен кредит.

4. Приключване на сделката – Финални условия за теглене на ипотечен кредит

Крайният етап е свързан с пълен кредитен анализ, подписване на договор и изповядване на сделката при нотариус. И тук ще се наложи набавянето на документация. 

А ето и подробен списък с нужните документи за ипотечен кредит, които ще ви трябват на всеки етап от сделката.

В обобщение на всички срокове и условия за теглене на ипотечен кредит до тук и на база моя опит, мога да кажа, че този заем обикновено се „случва“ за 30 до 45 дни. 

Успявала съм и за 20 дни, но това е изключение.

И на финалната права, една препоръка към всички хора търсещи имот: Задължително е да имате „човек в сделката“, който да бъде на Ваша страна. 

Ще Ви кажа защо с един пример.

Професионален съвет, базиран на опита

При мен идва семейство, което си е харесало селска къща, подписало е предварителен договор, като изрично е споделило, че ще търси финансиране от банка за остатъка от продажната цена. 

Продавачът съответно споделя, че има всички нужни документи за осъществяване на сделката и няма никакви правни пречки тя да не се осъществи. 

Ние вече сме направили предварително одобрение за кредит. 

Впоследствие като техен кредитен консултант поисках да ми предоставят всички нужни документи по имота и се оказа, че има липсващи такива, както и неузаконени постройки и други интересни неточности.

Обърнахме се към нотариус за съвет и както предположих, документите изобщо не са достатъчни, за да придобият имота с банков кредит. 

Освен липсващи строителни документи, се оказа, че едната част от постройката е със сменен статут т.е НЕ се води жилищна площ. 

В момента продавачът и нотариусът изготвят нужната документация, за да може клиентите ми да закупят така желаната селска къща с финансиране от банка.

И така, не се доверявайте винаги на честна дума, защото истината може да е друга. 

Изберете кредитния консултант, който ще ви обясни подробносите зад „дребния шрифт“, за да върви сделката гладко и да си спестите главоболията!