Кое е най-важното при избора на жилищен кредит?

Интервю на Георги Трендафилов, Оперативен директор на "Кредитланд" в предаването „Баркод” по ТV7

Нека започнем с това - да очертаем обстановката към момента и как се движи финансирането на жилищните кредити?

За разлика от началото на кризата, когато доста от банковите институции намалиха обемите на новоотпуснатите кредити, то тази година тази тенденция се обърна и реално всяка една банка започна да търси нов пазар, тоест обемите доста се увеличиха, съответно конкуренцията се изостри, промениха се условията по кредитите, станаха доста атрактивни.

Причината за атрактивните условия за откриване на спестовни влогове, това ли даде възможност банките да отпуснат „колана” на жилищното кредитиране? Все пак се говори още за криза, все още сме в криза?

Така е, но донякъде високата цена на привлечения ресурс, т. е. на депозитите, която имаше до половин-една година не може директно да се отрази на големия обем новоотпуснати кредити по простата причина, че колкото по-скъп е депозита, толкова по-скъп би трябвало да е кредита.

Но предполагам, че влязоха свежи пари, с които банките оперират?

Да, така е. Предполагам, че зависи от външния ресурс, който са привлекли и от това, че набраха доста депозити, тъй като в момента е ясно, че депозитите сериозно се увеличават, което е един ресурс, който трябва да се използва.

Какво можем да очакваме за напред, има ли варианти за понижаване на лихвения процент на жилищните кредити?

Не виждам на етапа някаква тенденция към намаляване на лихвените проценти, но те и в момента достигнаха едни нива, които  в някои отношения се доближават до тези преди кризата, в смисъл, че нивата към този етап са съвсем приемливи за обстоятелствата, в които се намираме в момента.

Какъв е нормалният лихвен процент за олихвяване на жилищните кредити към момента? Какво да търсят потребителите?

При нас основното е, че кредитите трябва да се сравняват по Годишен процент на разходите, а не толкова на база лихвен процент, защото там се явява цялото оскъпяване за самия кредит. Почти всяка една банка има такса за управление на кредита, има застраховки, които трябва да се плащат също на годишна база, има първоначални разходи, така че тази съвкупност дава този годишен процент на разходите, който реално определя цената на този кредит, ако говорим чисто за лихвен процент, то на етапа може да се постигне нива от шест и нещо до седем и нещо, като ГПР най-добрите варианти са от седем и половина до осем и нещо.

Нека сега да поговорим за правилата за отпускане на тези кредити в следствие на тази криза, в тази обстановка затегнаха ли се повече? Говорим, че започната да отпускат „колана”, но в крайна сметка те са съвсем различни от преди 2009 г.?

Това е абсолютен факт, в смисъл, че повечето банкови институции затегнаха много условията, при които отпускат нови кредити, жилищни. Това съчетано с проблемите в много фирми относно плащане на осигуровки поражда доста проблеми на клиентите, не всеки от тях е възможно да вземе както беше преди кризата. Ограниченията са доста повече, но въпреки всичко в нормални обстоятелства, ако отговаря на критериите на банката не е проблем да се вземе кредит и на етапа.

Нека да обърнем внимание и на следното, в психологията на българина е залегнало това да бъдем собственици. Да отговорим на въпроса – Е ли удачно да станем собственици в момента или да останем под наем и един по-късен етап, когато сме по-сигурни в ситуцията и в България и в цяла Европа тогава да преценим дали да станем собственици?

По моите наблюдения и сега хората, които ползват кредит за придобиване на жилище са тези, които се чувстват сигурни в работата и професията си.

В тази несигурна обстановка?

Има и такива да, при които не е рисков самият бизнес, като софтуерните специалисти, ако си добър специалист не виждам как ще останеш без работа в близките години и там доходите са доста високи, има и други такива сектори. За мен в момента е удачно да се вземе жилищен кредит от гледна точка на това, че цените на имотите са доста ниски спрямо пика, от друга страна условията по жилищните кредити са достатъчно добри в сравнение с преди една година само и от тази гледна точка е една разумна инвеститция при положение, че може да се купи на добра цена с добри условия по кредита. Друг е въпроса в сигурността, съгласен съм, че когато хората се чувстват несигурни не е нормално да теглят кредит с голяма месечна вноска, но от друга страна винаги е била дилемата дали да е наем или да е месечна вноска по жилищен кредит. Ако един човек има спестени някакви средства между 20 и 40% от стойността на жилището, то според е удачно да плаща жилищен кредит, ясно е че хората обичат да са собственици на жилищата, в които живеят, така че това е един добър вариант да станат собственици, другият вариант е ясно ще плащат наем.

Друга страна на монетата – по-сериозните и по-големите банки, които оперират на българския пазар са листвани на фондовата борса можем ли по това да избираме банка, от която да получим жилищен кредит, защото не само ГПР е единственото нещо, които би трябвало да ни ориентира към дадена финансова институция?

Определено в момента основно внимание се обръща на начините на формиране на лихвените проценти от гледна точка на бъдеща несигурност при промяната им. За съжалиние по-голяма част от банките в България образуват лихвените проценти на база банков или базов лихвен процент плюс надбавка, който банков или базов лихвен процент се определя от самата банка по определена формула, в която влизат доста показатели. Въпросът е, че това остава непрозрачно за клиентите. В момента това е единият вариант за образуване на лихва, другият е тримесечен или шестмесечен Юрибор плюс надбавка, който показател вече не се определя от банката. Там е по-прозрачно образуването на лихвения процент, но пък клиентът зависи от движението на показател, а при него ситуацията е такава, че в момента е на сравнително ниски нива и се очаква след излизане от тази криза да се повиши.

Този коефициент на страниците на големите банки го има и човек може да се ориентира и също е един добър показател, когато е по-нисък.

Ами всъщост е по-добре, когато е по-висок, защото би било нормално в бъдеще време да падне, отколкото ако е нисък в момента, по-скоро в бъдеще се очаква да се увеличи, но идеята е че е прозрачен и може да се проследи от 1999 г. досега как се е движил и може да си направи сам човек някакви прогнози какво може да очаква. Плюс това някои от банките, които предлагат такова образуване на лихвата предлагат и буфери, не всяко увеличение да променя лихвата.

Кои са институциите в момента, които предлагат добри условия по погасяване, има и банки, които имат и гратисен период от една година, където се плаща само лихвата, и по-добре да го няма?

По-скоро алтернативата е фиксирана лихва, защото гратисен период означава да си оскъпиш сам кредита, плащаш по-малка вноска, но само лихви. Алтернативата е кредит с фиксирана лихва, в момента съществуват варианти от една до десет години максимален период, работещи са три, пет години, като това е един добър срок фиксирана лихва, в който тя няма начин да се промени, и въпросът е какво се случва след това, когато лихвата става плаваща и определено е на по-високо ниво, но много хора искат да вземат такъв кредит за кратък период от време.

Дали е световна или европейска практика банката в началото да начислява по-голяма част от лихвата и по-малка от главницата? Нормална практика ли е това?

Нормална е от гледна точка на начина, по който се изчислява месечната вноска. Анюитетният фактор, на база на който се изчисляват месечните вноски е такъв ,просто в началото по-голяма част от месечната вноска е лихва, отколкото главница, но това е когато говорим за кредит над 20 години, например 20-30 години, тогава разликите са много драстични и затова хората остават с впечатление, че в началото не плащат никаква главница, напротив те плащат, но е малка част. Ако кредитът е за 10 години няма да е така.

Нормална ли е тази практика?

Да, нормално е да е така. Всъщост два са практиките: анюитетен план или план с намаляващи вноски, тоест равна главница по кредита. Всеки месец да плащаш равна част от главницата, а да намалява лихвеното плащане.

Хуманно ли е този случай, ако човек е изплащал 10 години един апартамент и изплатил до момента двойна цена, банката да му отнеме жилището? Документално е правилно, но хуманно, в Гърция видяхме какво направиха банките?

Никоя банка не иска да вземе жилищата на хората ,защото това е неприсъща дейност за всяка банка, изисква много ресурс да се опита да го реализира този апартамент на пазара. За нея определено по-добрия вариант е клиентът да продължи да си плаща кредита, защото те си получават лихвите, в другия случай ще си погасят максимум главницата и нищо няма да спечелят от цялата тази операция.

Съвет към потребителите – какво като изненади могат да получат кредитоискателите по времето на действие на договора с банката?

За  съжаление в България няма фиксирани лихви за целия пероид на кредита, няма такъв продукт все още, това означава, че във всеки един продукт, който взема един клиент има опция да му се промени лихвата в един момент, което е доста неприятно, в последните две години доста хора го усетиха на собствен гръб, но за съжаление това няма как се избегне на 100%. Моят съвет е много внимателно да се гледа как се образува лихвения процент, какви клаузи има в съответния банков договор, макар повечето банки да имат клаузи, които им дава право да променят лихвения процент, съответно да се проследи назад във времето съответната банка как е променяла базовия си лихвен процент, тоест има банки които са го променяли 4-5 пъти, има банки, които един път са го променяли. Изисква се сериозна подготовка, защото е сериозно решение за години напред.

*Цялото интервю с Георги Трендафилов от "Кредитланд" можете да видите тук.



Публикувано на: 18.01.2012