Планирате да закупите недвижим имот с кредит от банка? Целта на този анализ е да внесе повече яснота за финансовият ангажимент, който ще имате при покупката на жилище с кредит.

Придобиването на имот е начинание, съпътствано от не малко разходи. Много важно е да се информирате за тези съпътстващи разходи предварително, за да не ви се налага да „гасите пожари“ в последния момент.

Какви средства да подготвите, преди да пристъпите към търсенето на жилище?

Вашите разходи могат да варират, в зависимост от подхода, който ще предприемете. Тъй като е трудно да се разгледат всички хипотези, ще използваме пример, който е балансиран и средностатистически. Гледайте на него като на ориентир.

Ще разгледаме хипотеза, в която не разполагате с цялата сума за закупуване и ще имате нужда от финансиране с банков кредит.

Да направим една примерна сметка с имот, цената на който е 100 000 евро/196 000 лева. Необходимото ви кредитно финансиране е в размер на 80% от цената на имота.

Разходите преди и след придобиването на имота, за които е добре макар и в общи линии да се подготвите са:

1. Самоучастие (вашите собствени средства, вложени в покупко-продажбата, които в конкретния пример са в размер на 20% от стойността на имота)
2. Комисион за брокер недвижими имоти
3. Разходи по нотариалната сделка
4. Други съпътстващи разходи
5. Ремонт/довършителни работи по имота
6. Обзавеждане

1. Самоучастие

В общият случай, банките изискват от кредитоискателите си самоучастие в покупката на новия имот. Логиката, която следват е, че цената на имота може да се промени.

Самоучастието ви е начин да се управлява риска от промяна в негативна посока.

Ипотекираният имот е обезпечение по кредита. Той би бил реализиран при публична продан, ако вие изпаднете в невъзможност да плащате задължението си. С получените от продажбата пари съдебният изпълнител ще погаси дължимото към кредитора.

Ако това се случи в криза на пазара за недвижими имоти, е възможно получената цена да не може да удовлетвори напълно кредитора, което ще доведе до загуби за него.

Вашето самоучастие е буферът, в рамките на който банката преценява, че е възможно цената да се промени. При стабилен и предвидим пазар изискването за самоучастие е по-ниско. При динамично променящ се пазар или в очакване на криза ще е разумно от гледна точка на банката да изиска по-голям буфер.

Към момента изискуемото самоучастие при повечето банки в България, при кредит за покупка на жилищен имот е 15-20% от пазарната цена. При добър клиентски профил и високоликвидно обезпечение бихте могли да договорите то да е дори 10%.

За нуждите на примера, който разглеждаме, вашето самоучастие ще е 20% от 100 000 евро или 20 000 евро/39 117 лева.

2.Комисион за брокер недвижими имоти

Ако сте ползвали услугите на Агенция за недвижими имоти, вие ще дължите комисион. Размерът на комисиона, установен от масовата практика в бранша е в размер до 3,6% от договорената цена на имота.

Ако цената на сделката е голяма е възможно да се направи отстъпка, но все пак всичко е въпрос на преговори. И така за нуждите на примера, приемаме разход за брокерски комисион в размер на 3% от 100 000 евро = 3000 евро/ 5 867 лева.

3. Разходи при нотариалното изповядване

При закупуване на жилище реално участвате в две сделки - едната е покупко-продажба на имота, друга за ипотекирането му в полза на кредитора. В повечето случаи разходите за покупко-продажбата се поемат от купувача, но това също подлежи на договаряне между страните и е редно да бъде записано в предварителния договор за покупко-продажба, какъвто обичайно се сключва.

 Нотариалните такси са ясно разписани в Закона за Нотариусите и Нотариалната Дейност (ЗННД), като те варират в зависимост от материалния интерес (цената) на покупко-продажбата.

Основен разход при сделките с недвижими имоти е местният данък за възмездно придобиване, който в повечето общини в България е 3% от материалния интерес. Той се заплаща заедно с нотариалните такси при изповядване на покупко-продажбата. Също при нотариалното изповядване се дължат и такси за вписване, преписи и заверки, справки в регистри и други.

За да не навлизаме в ненужно отегчителна конкретика, за нуждите на примера приемаме, че:

•  разхода при нотариално изповядване на покупко-продажба с материален интерес 100 000 евро/ 196 000 лв. възлиза приблизително на около 7 250 лв.
•  за учредяване на договорна ипотека (по-често срещаната) в полза на кредитора с материален интерес 80 000 евро/ 156 467 лв., ще изхарчите около 1250 лв.

Или общ разход по това перо 8 500 лв.

4. Други съпътстващи разходи

На фона на разходите по точки 2 и 3 тези ще ви се сторят нищожни, но следва да бъдат взети предвид. Тук включваме  набавяне на документи по сделката, както и първоначални такси към банката-кредитор.

• Пазарна оценка - Пазарната оценка е важна за банката, за да прецени стойността на обезпечението. Тя ще ви е необходима към момента на подаване на искането за кредит и обикновено се назначава от банката към оценителска компания.

 Ще ви струва 120 - 150 лева за апартамент, в зависимост от оценителя или банката. Ако закупувате допълнително  и гараж и/или паркомясто, ще трябва да заплатите и допълнителна такса за оценяването му, която в повечето случаи възлиза на 50% от цената за оценка на апартамент.

• Удостоверение за липса на данъчни задължения по чл. 87 ал.6 от Данъчно осигурителния процесуален кодекс (ДОПК). Издава се от Регионална дирекция на НАП.

 Към момента издаването на този документ е без административна такса. Стандартният срок за издаване е 7 дни. Важно е да отбележим, че този документ се изисква от продавачите и купувачите по сделката, като банките-кредитори много държат в него да е отбелязано, че лицето няма задължения.

Препоръчваме ви, ако бъде установено наличие на някакви задължения първо да уредите погасяването им, след това да ви бъде издадено удостоверението.

• Удостоверение за Семейно положение , съпруг и деца - Това удостоверение се издава от служба ГРАО към всяка община на територията на Република България и набавянето му не е обвързано с посещение конкретно на общината, към която лицето е регистрирано. Административната такса за еднодневно издаване на документа е в размер на 10 лева.
• Еднократна такса на банката-кредитор, дължима  при усвояване на кредита.

Различните банки ползват различни имена за тази такса, но размера и варира между  0 лв.  и 0,25% от размера на кредита. При кредит от 80 000 евро/ 156 467 лева това означава разход около 391,17 лева.

• Такса за юридическо обслужване (има я при немалко кредитори) ще ви струва още около до 200 лв.

Нека да обобщим и за нуждите на примера да предвидим за тези разходи общо 700 лева.

И така, вие сте горд собственик на жилище. Вашата сметка до тук е 54 184 лева.

Сметката до тук е по-конкретна и предвидима. От този момент нататък, разходите зависят от вашите финансови възможности и архитектурно въображение. 

5. Ремонт

Независимо дали сте закупили новопостроено и необитавано жилище или вече обитавано такова, в повечето случаи планирате и ремонт за да придобие облика, който ви е най-приятен.

Ако сте първите обитатели, на вас се пада честта да се справите с немалък обем довършителните работи. Обикновено новопостроените апартаменти се предават на купувача изпълнени с гипсова шпакловка на стените и циментова замазка по подовите части.

Ако не сте майстор по призвание и нямате горещо препоръчан от доволни клиенти такъв, възможно е да се изправите пред сериозни предизвикателства, които да запечатат трайни спомени в съзнанието. Премеждията около търсенето на подходящ майстор или бригада обаче, не са предмет на нашия анализ.

Колко ще ви струва?

Опитът показва, че един ремонт струва винаги между 1,5 и два пъти над бюджета, който сте си предвидили. Няма да сбъркате, ако за апартамент от порядъка на 100 кв.м.  предвидите само за труд 12-15 000 лв.

При оптимално съотношение цена-качество на материалите, фаянса, настилките, душ-кабината, бойлера, климатиците и смяна на вратите е възможно да се вместите в диапазон от 15-20 000 лева. Границите са широки и вариантите от решения са необхватни.

За нуждите на разглеждания пример, вземаме осреднен разход от около 30 000 лева/15 340 евро.

При хипотеза с вече обитаемо жилище, в зависимост от състоянието му и архитектурните ви желания, сметката би могла да възлезе на същата сума. 

6.Обзавеждане

В тази тема не бихме искали да навлизаме в дълбочина. Тя, както и кредитното консултиране изисква сериозни познания. Вариациите на разхода(подобно на ремонта) са много големи.

Слагаме сумата от 20 000 лева/10 000 евро , с уговорката, че е много условна.

 Нека да обобщим цифрите и да разберем, какви средства да си подготвим, ако искаме да влезем в чисто новия си дом без стрес.

Припомняме, че сте поели и ангажимент към банката-кредитор да изплащате кредит в размер на 80 000 евро.

	ЕВРО	ЛЕВА
Самоучастие	20 000	39 117
Комисиона за брокер недвижими имоти	3 000	5 867
Разходи при нотариалното изповядване	4 346	8 500
Други съпътстващи разходи	358	700
Ремонт	15 340	30 000
Обзавеждане	10 226	20 000
ОБЩО	53 270	104 184

 В заключение, бихме искали да уточним, че целта на тази статия не е да ви накара да се отдадете на изтощителни лишения в бъдеще, за да спестите достатъчно за покупка на дом. Целта ни е да ви помогнем да обмислите цитираните тук разходи, и добре информирани да решите дали и кога да се включите в отбора на хората търсещи да закупят жилище.

Редно е да знаете, и че интериорните ремонти не са нашата стихия, дори напротив. За нуждите на примера се консултирахме със специалисти в бранша.

Консултантите на Кредитланд ( www.creditland.bg ), част от които имам удоволствието да съм и аз автора на тази статия, Пламен Бочев, сме на ваше разположение за кредитна консултация и за оказване на адекватна помощ в целия процес по покупка на жилище с кредит.

Ако статията ви е била полезна, споделете я с ваши близки!

ПРОЧЕТЕТЕ ОЩЕ>>> С какви собствени средства трябва да разполагаме при покупката на жилище с кредит?