Най-често допусканите грешки при теглене на ипотечен кредит

Покупката на собствено жилище е важен момент в живота на човек и особено, когато тя се случва с кредит, е редно да се подготвим добре предварително, за да не допуснем някои от най-често срещаните грешки.

Биляна Стоева е сред най-опитните консултанти в Кредитланд. Биляна е бакалавър по специалността „Бизнес администрация“. Към екипа кредитни консултанти се присъединява преди 7 години. До момента тя е помогнала на стотици клиенти да получат финансиране, като с нейна помощ те са усвоили общо над 10 млн. лв.

Допускането на такива грешки може да доведе до досадни процедурни забавяния или неизгодни финансови решения, които да натоварят излишно личния бюджет години наред. В някои случаи дори биха предизвикали загуба на платено капаро и разваляне на сделката за избраното жилище.

За да помогнем за предотвратяване подобен развой  на събитията, бихме искали да обърнем внимание на няколко основни грешки, които често се допускат:

Липса на самоучастие

Тръгвайки в посока покупка на жилище с кредит е важно да знаем, че е изключително трудно да получим така нареченото „100% финансиране“ т.е цялостно финансиране от банката за покупка на избрания имот. Всяка една банка има изискване клиентът да разполага с поне 10-15% от продажната цена на имота. Това са лични средства, с които той би могъл да участва в сделката. Възможно вместо лични средства да се дофинансирате с потребителски кредит или да се ипотекира допълнителен имот, но и двата варианта винаги водят до оскъпяване.

Неадекватна оценка на финансовите ангажименти

Следваща по ред, но не и по значение грешка е липсата на ясна преценка за дългосрочните финансови ангажименти, които клиентът може да поеме към банката. Средният срок на изплащане, за който се отпуска един ипотечен кредит в България е около 20 г. Клиентът често пъти подхожда към скъпи имоти, надценявайки възможностите си и така поема риска да се ангажира с непосилно висока вноска за дълъг срок от време – до 35 г. Това от своя страна увеличава риска от изпадане в неплатежоспособност. Според по-консервативната визия за задлъжнялост на домакинствата, за да се избегнат бъдещи финансови проблеми, оптималният месечен разход по всички кредитни задължения не бива да надвишава 30-35%  от месечните доходи. Някои банки в България, обаче допускат процента задлъжнялост да достигне дори до 65-70%, но това е по-скоро поради факта, че сме свидетели на недекларирани доходи или т. нар доходи „в плик“.

ЗАЯВИ БЕЗПЛАТНА КОНСУЛТАЦИЯ!

Доходи „в плик“

Един от основните фактори за одобрение на кредит е доказването на достатъчен доход на кредитоискателя. Когато човек е съгласен да получава част от заплатата си „в плик“, това до голяма степен ограничава възможността му за теглене на ипотечен кредит. Едно от основните изисквания е клиентът да докаже доходите си документално и отдавна на банките е забранено дори нормативно да предлагат кредити „без обследване на доходи“. Ето защо „спестяването“ на данъци и осигуровки може да изиграе лоша шега в много важен момент. Клиентът, макар да разполага реално с дохода, който декларира пред банката, ако не може да го докаже, не може и да бъде одобрен за достатъчно голямо финансиране.

Лоша кредитна история

Една от първите проверки,  които банката би направила, при кандидатстване за ипотечен кредит, е справка в „Централен Кредитен Регистър“. В него ежемесечно се отразява броя, вида и размера на кредитите на всяко лице, възползвало се от подобни продукти, както и  редовността на погасяването им. В случай , че някога във времето са допускани закъснения по текущ или вече погасен кредит, по-добре би било да се направи тази справка и да се изясни фактическата ситуация, преди кандидатстване за кредит. В случай на влошена кредитна история, има висок риск клиентът да получи отказ за кредитиране. Така наречената „ Кредитна история“ се пази в „Централен кредитен регистър“ в срок до 60 месеца назад.

Прибързано капаро или подпис на предварителен договор

Капарираният имот или прибързано подписан предварителен договор за покупка на такъв,  без предварителна проверка на кредитоспособност на клиента, е една от поредните грешни стъпки. Предварителното одобрение, което предлагат голяма част от банките дава спокойствие, че кредитът няма да бъде отказан поради някоя от следните причини:

• влошена кредитна история;
• неодостатъчен доход за одобрение на желания размер кредит;
• прекалено амбициозен поглед към цените на търсения имот, респективно твърде голям размер на искания кредит;
• липса на адекватна преценка за максималните месечни разходи, които биха възникнали с един жилищен кредит.

Съответно, за да се избегне загуба на платено капаро за имот, предварителното одобрение от поне една банка е препоръчително преди сключването на предварителен договор за покупка на имот.

Предложения само от обслужващата банка

Често клиентите се обръщат единствено към обслужващата банка за оферта за финансиране на покупката на избрания имот. Съвсем логично е, когато човек е доволен от обслужването, което получава от банката. В същото време, обаче, не бива да се ограничава единствено до нейните предложения за ипотечен кредит. От голяма полза би било едно качествено сравнение на офертите на поне няколко банки. Това от своя страна дава право на голям избор от продукти и услуги в условията на конкурентна среда и може да помогне при договаряне на допълнителни отстъпки.

Липсва „ликвиден буфер“ (бели пари за черни дни)

Когато говорим за 20-25 годишен финансов ангажимент, какъвто е ипотечният кредит, е добре клиентът да разполага с  така наречения „ликвиден буфер“. Този буфер би следвало да е достатъчно голям, за да обезпечи вноските по даден кредит/и за срок от поне 6 месеца. Живеем в изключително динамично време и е добре да бъдем подготвени за непредвиденото. Необходимост от спешен ремонт, здравословни проблеми в семейството, загуба на работа, забавяне на заплата… Всичко това веднага би довело до дисбаланс в бюджета на домакинството при липса на „буфер“, който да се ползва в такива „аварийни“ ситуации.  

Всяка една от горепоспчените грешки, лесно би била предотвратена, ако се доверите на качествен кредитен консултант, с чиято помощ да изградите стъпка по стъпка план, който да следвате.

ПРОЧЕТЕТЕ ОЩЕ>>> Кога и как банката може да промени лихвата по кредита?