Какво трябва да знаем за лихвата при избора на жилищен кредит?

Основният стремеж на повечето кредитоискатели е да изберат най-изгодния кредит. Главният разход при изплащането на заема е лихвата. Колкото по-ниска е тя, толкова по-изгоден е кредитът, това е ясно за всички. В общия случай обаче жилищните кредити са дългосрочни, и затова всяка промяна в лихвата може да окаже съществено влияние върху месечната вноска. Затова  нека да обърнем внимание на няколко фактора, касаещи лихвата – как се формира тя, какви са вариантите при образуването й, как и от какво зависи промяната в нивото й. Познавайки тези особености ще можете да прецените коя банкова оферта е най-удачна на вас и ще може да направите информиран избор по отношение на кредита.

На първо място нека разгледаме какви са лихвените нива на предлаганите жилищни кредити в момента.

Най-ниските нива на лихвите в момента започват под 7%, средно  в рамките на  7,5 – 8% са ситуирани повечето привлекателни оферти. При някой предложения може да се ползва по-ниска лихва, в зависимост от самия клиент, неговите доходи, възможност да си превежда работната заплата в банката, или да ползва преференции по линия на работодателя си, както и ползването на други банкови продукти, освен кредита, от други фактори, според конкретния случай. В момента е актуална опцията, предлагана  от някои банки да изготвят на клиентите индивидуални оферти в ценово отношение, според профила на конкретния клиент.  

Нека обърнем внимание как се формира лихвата и какви варианти на формиране на лихвата наблюдаваме в момента.

Лихвата е сбор от плаваща величина (пазарен индекс – ОЛП, Юрибор или банков/базов лихвен процент) и надбавка. Освен прогноза как ще се променя  плаващата величина, е важно да се види дали банката е оставила буфер (или коридор), който да предпазва до известна степен клиента от движението на плаващата величина в посока нагоре, както и да предвижда възможности за намаляването й при определени условия, свързани с актуалните пазарни нива. Идеята е следната – ако плаващата величина е ОЛП (основен лихвен процент) на БНБ, лихвата на клиента да се вдига само, ако ОЛП се вдигне с повече от 2 процентни пункта. Добрата новина, е че в момента на пазара се предлагат продукти с лихви, които са едновременно прозрачни (плаващата величина е пазарен индекс) и са защитени от увеличение с описаните по-горе буфери или коридори.

Друг важен фактор е как е съставен договора за кредит и докъде се простират правата на банката да променя лихвата  посредством едностранна промяна на плаващата величина /когато е банков/базов лихвен процент/ и/или на надбавката. Т.е. доколко е предвидима и пазарно ориентирана промяната на лихвата и нейните компоненти.

Какви са най-често срещаните варианти в това отношение в договорите за  жилищните кредити:

1. БЛП + надбавка. Базисен или банков лихвен процент, според терминологията на съответната банка. Това е референтен лихвен процент за кредитите, който се определя от банката в зависимост нейната методология и възможности за набиране на ресурс.

2. Пазарен индекс ( Юрибор, ОЛП, Софибор и т.н. ) + плаваща надбавка. В този случай единия компонент зависи от пазара, а другия – от банката.

3. Пазарен индекс + фиксирана надбавка – в този вариант промените са само в резултат на пазарното движение на индекса.

4. Лихвата е посочена като стойност в договора, без да е разделена на компоненти. В договора има клауза, според която тя подлежи на промяна. Може да са изброени случаите при които банката може да я променя – например при влошена икономическа ситуация и т.н. А може и да не са описани конкретните случаи.

От съществено значение са таксите за предсрочно погасяване и предоговаряне на кредита (на срок, лихви и такси). Много хора не им обръщат внимание при подписването на договора, но след време те имат значение, ако решите да предоговорите кредита, да го погасявате предсрочно или да го рефинансирате.

Освен лихвата има и други фактори, които определят цената на кредита

Срока на изплащане влияе значително върху общото платените лихви. Дори в момента да сте принудени да вземете кредита за дълъг срок, при възможност в бъдеще се стремете да погасявате частично предсрочно според възможностите си, като с погасяването намалявате срока на кредита. При значително повишаване на доходите се опитайте предоговорите срока на кредита в посока намаляването му. В първите години на кредита в месечните вноски се изплаща предимно лихва, колкото по-дълъг е срока на кредита, толкова по-бавно посявате от главницата, която може да се окаже само 10-15 % месечната ви вноска.

Лихвата е само един от многото компоненти на цената на кредита. Много хора си мислят, че лихвата е най-важна, но не винаги е така.

Нека разгледаме следния пример, който доказва това твърдение – два различни банкови продукта за кредит 40 000 евро за срок от 240 месеца, при еднаква стойност на имота.

1.Първо предложение:
Лихвен процент – 7 %
Годишен процент на разходите – 9,2 %
Общо изплатена сума на банката/главница, лихва, такси, з-ки/ – 85 000 евро.

2. Второ предложение:
Лихвен процент – отново 7%
Годишен процент на разходите – 8,25 %
Общо изплатени – 79 000 евро.

Какъв е изводът – двете оферти имат еднакви лихвени проценти – 7 %.
Обаче банката от предложение 1 има по-високи такси от банката от пример 2, което оскъпява офертата и с около 1 процентен пункт.  Тази разлика се отразява в стойността на Годишния процент на разходите /реалната ви лихва/, който отчита цялото оскъпяване за клиента – в единия случай той е 9,2% а в другия е 8,2 %. Или разликата в сумата, която ви струва кредита за този срок, ако двете оферти останат непроменени във времето, е 6 000 евро.

В друг материал ще обърнем специално внимание и на другите компоненти, които определят цената на кредита – дължимите такси и застраховки и ще разгледаме основните показатели при сравнението на банковите оферти.