Ипотечен кредит за млади семейства

Открили сме нашия партньор в живота, планираме първото дете, а може би вече имаме едно и чакаме второ. Коя е следващата стъпка в нашия житейски път? Да, това е покупката на жилище. Ако разполагаме със собствени средства или помощ от родителите, ние сме от малкото щастливци, но често се налага да потърсим възможности за ипотечен кредит за финансиране на покупката.

Един от най-често срещаните профили на кредитоискател в България е на мъж или жена на 32-35 г., семеен/семейна с едно дете. Тук „семеен/семейна“ не се ограничава само до „женен/ омъжена“, но и до лица, живеещи в едно домакинство. Банките не третират преференциално кандидатите за кредит, които са в брак, пред тези, които живеят на семейни начала.

И така, разглеждаме предложенията на банките за ипотечен кредит, избираме най-добрите за нас условия и стигаме до момента на подписването на договора. Оказва се, че повечето банки държат в кредита да участват и двамата партньори/съпрузи като основен кредитоискател и съкредитоискател. Най-често банките предпочитат кандидатът с по-висок и по-сигурен доход да стане основен кредитоискател, а другият кандидат – съответно съкредитоискател. Месечните вноски се удържат от сметката на основния кредитоискател и няма практика да се открива съвместна сметка за обслужване на кредита на името на двамата съпрузи/партньори, участващи като страна по договора или пък да се удържа по ½ от вноската от сметката на всеки от двамата.

Ако сме в брак, фактът дали и двамата съпрузи участват като страни по договора за кредит, няма особено значение, тъй като по силата на чл. 32, ал. 2 от Семейния кодекс в общия случай при липса на регистриран режим на разделност или брачен договор съпрузите отговарят солидарно за задължения, поети за задоволяване на нужди на семейството, например покупка на семейно жилище. Това означава, че ако основният кредитоискател спре да обслужва редовно кредита, тогава банката има право да поиска от съкредитоискателя да плаща задължението.

Същото се отнася и за случая, когато двамата партньори участват като страни по договора за кредит, съответно като основен кредитоискател и съкредитоискател. Ако обаче не сме в брак и само единият партньор е страна по договора за кредит, тогава банката няма право да иска изпълнение от другия партньор.

Важно е да се отбележи, че дори да не сме основни кредитоискатели, а съкредитоскатели, задължението по договора за кредит ще фигурира в справката от Централния кредитен регистър на Българската народна банка по нашата партида и това може да окаже влияние при обследване на нашата кредитоспособност в бъдеще.

Обикновено двамата съпрузи в режим на семейна имуществена общност или партньорите, когато заедно участват като страна по договора за кредит, придобиват жилището като съсобственици и като такива стават ипотекарни длъжници.

Макар и рядко, е възможно само единият от партньорите, които не са в брак, да е страна по договора за кредит, а двамата заедно да придобият имота в съсобственост, или пък обратното – двамата партньори да са страна по договора за кредит, а единият да придобие имота самостоятелно. Тук следва да имаме предвид че ипотекарните длъжници като съсобственици на ипотекираното жилище отговарят с имота за задължението по договора за кредит, независимо дали са страни по самия договор.

Съпрузите са свободни да изберат законов режим на разделност на имуществата, придобити по време на брака чрез подписване на декларация в този смисъл с нотариална заверка на подписите. Избраният режим на разделност се регистрира в Агенцията по вписванията. При режим на разделност е възможно само единият съпруг да сключи договор за кредит и с него да купи жилище. Тогава само той ще отговаря за задължението към банката и само той ще стане собственик на този имот.

Съществува възможност и за уреждане на имуществените отношения между съпрузите чрез брачен договор, който може да бъде сключен преди брака и да поражда действие от датата на сключване на брака или по време на брака, т.нар. „договорен режим“. При наличие на брачен договор задълженията по договора за ипотечен кредит и собствеността на придобития имот ще се уреждат в контекста на този договор.

Ако не е избран изрично режим на разделност, се счита че за съпрузите се прилага режимът на семейна имуществена общност. В този смисъл дори и само единият от съпрузите да е плащал задълженията по договора за кредит, той не е станал единствен собственик на имота, защото съвместният принос на двамата съпрузи се предполага. Разбира се, съществува възможност за оспорване на съвместния принос пред съда.

Гражданският брак сам по себе си представлява за кредитоискателите предимство само по отношение на това, че при определени условия те биха могли да се ползват от данъчното облекчение за млади семейства с ипотечен кредит. Повече за това можете да видите ТУК.

В обобщение може да се каже, че наличието или липсата на брак не се отразява нито на условията по договора за ипотечен кредит, нито на структурата на кредита. Важни са единствено кредитоспособността на кандидатите за кредит и годността на предлагания като обезпечение недвижим имот.