Какво е рефинансиране на ипотечен кредит и кога е истински изгодно?

Днес много хора избират да финансират покупката на жилище с помощта на заеми – ето защо е важно кредитоискателите да са наясно и с това какво е рефинансиране на ипотечен кредит. 

Най-общо казано тази услуга представлява отпускане на нови средства от банка, с които да се погаси старо задължение при по-благоприятни условия. 

Другият начин за постигането на такъв тип кредитни цели е предоговаряне. 

Но за да разберем какви точно са нюансиите при двете алтернативи, ще ги разгледаме в детайли през експертния поглед на Виолета Мамарова – един от най-опитните консултанти в екипа на Creditland. 

Ако и вие искате да оптимизирате разходите си с помощта на допълнителни кредитни услуги, днешната обновена статия е точно за вас.

Но първо…

Какви са финансовите ползи, знаейки какво е рефинансиране на ипотечен кредит?

По-широкият и точен отговор на въпроса „Какво е рефинансиране на ипотечен кредит“ би звучал по следния начин: 

Рефинансирането е кредитен процес, при който се получават средства от същата или от друга банка, за да се постигнат определени кредитни цели. 

Те могат да бъдат обезпечаване на вече съществуващ заем, консолидация (обединение на няколко задължения), получаване на по-изгодни условия или допълнително финансиране за лично ползване (ремонт, текущи нужди, инвестиции и т.н.).

В повечето случаи условията, които предлагат банките за рефинансиране на ипотечен кредит от друга банка, са по-добри от тези, които се предлагат за нов ипотечен кредит. 

Това се дължи на факта, че банката иска да привлече за клиент някой, който вече е доказал, че е отговорен и изплаща редовно задълженията си години наред и е склонна да му предложи по-добри условия от настоящите.

Какви са промените в договорните условия при рефинансиране?

При подобряване на условията по кредита имаме различни опции, от които можем да избираме: 

1. Да запазите размера на плащаната вноска и да съкратите срока на изплащане на кредита.

Така ще го погасите по-бързо и общата изплатена сума по кредита ще се намали. 

2. Да запазите или удължите срока на изплащане на заема и да намалите месечната вноска. 

Това може да е продиктувано от желание за оптимизиране на разходите, от затруднения при изплащане на кредита и други. 

3. Да увеличите размера на вноската, съкращавайки значително срока за изплащане на кредита. 

Предпоставка за този избор може да са нарастване на доходите в домакинството и респективно на възможностите за отделяне на повече средства за погасяване на кредита. 

Още ползи и финансови възможности | Какво е рефинансиране на ипотечен кредит?

4. Да получите допълнителни средства. 

Когато става дума за това какво е рефинансиране на ипотечен кредит трябва да се има предвид, че освен погасяването на стария дълг, е възможно да поискате допълнителна сума. 

Тя може да послужи за ремонт, за покупка на автомобил, за погасяване на потребителски кредит с по-висока цена, за образование, лечение, инвестиция и т.н. 

Според договорените условия на новия ипотечен заем имате възможност да сте гъвкави при определянето на размера на месечната вноска и на срока на кредита. 

5. Да получите повече сигурност и спокойствие.

Например, можете да изберете кредитен продукт с фиксиран лихвен процент за първите 3, 5 или 10 години. Или заем с включена застраховка Живот, която да носи надеждна защита и спокойствие за вас и вашите близки. 

6. Да промените обезпечението или да освободите съдлъжник от ангажимента му по договора за кредит.

Възможно е да се замени един ипотекиран имот с друг, или ако са ипотекирани повече от един имот да се освободи някой от тях от тежестта. 

Ако пък при одобрението на кредита се е наложило да включите ваш близък като съдлъжник/гарант по договора, е възможно при рефинансирането новият кредит да се одобри без такъв.

Каква е разликата между рефинансиране и предоговаряне?

Предоговарянето е по-лесният и бърз начин за подобряване условията на кредита. 

За целта се подава искане/молба за предоговаряне, в което се посочват желаните параметри. 

Банката прави своето предложение за промяна на условията, което ако приемете, се оформя анекс на договора за кредит. 

В този случай обичайно се заплаща еднократна такса за предоговаряне. Следва нов погасителен план с новите променени условия: лихвен процент, срок, вид вноски, падежна дата и други. 

Когато говорим за това какво е рефинансиране на ипотечен кредит, трябва да подчертаем, че то е свързано с изцяло ново одобрение на кредит от банка. 

Това означава, че отново се преминава през същите етапи и някои допълнители. 

Започва се от анализ на доходите на кредитополучателя, изготвяне на актуална пазарна оценка на имота и правно становище за обезпечението. 

Учредява се нова ипотека върху жилището и след отпускане на средствата се приключва с погасяване на настоящия кредит в първата банка и заличаване на старата ипотека. 

Тук процесът е по-дълъг и изисква набавяне на актуални документи за ипотекирания имот и за кредитополучателя. 

Важни уточнения – Какво е рефинансиране на ипотечен кредит и какво още трябва да знаете за процеса?

За съжаление, списъкът с най-важните неща относно какво е рефинансиране на ипотечен кредит и какви са неговите особености не е особено кратък.

Добрата новина е, че за да вземете правилното решение, е нужно просто да огледате всеки от следващите аспекти: 

• Лихвен процент – определя основния разход, лихвата, която ще плащаме. 

Това е първичната цена на кредита и е логично веднага да й обърнем внимание, макар да не показва пълното оскъпяване. 

• Лихвообразуване

Лихвеният процент при повечето банки в България е плаващ или се предлага кратък срок на фиксиране на лихвата (обичайно 1, 3, 5 или 10 години), след което се преминава към променлив лихвен процент. 

От какво зависи плаващата лихва за изгодно рефинансиране?

При плаващите лихви процентът, с който се олихвява главницата на кредита се състои от 2 компонента. 

Те са променлив компонент, т. нар. референтен лихвен процент (РЛП) и фиксирана надбавка. Сборът на двете дава крайният лихвен процент, който се начислява по кредита.

Всяка банка има една или повече собствени методологии за изчисляване на РЛП, публикувани на сайта ѝ, а в договора за кредит задължително е посочен конкретният променлив показател, който се използва. 

В тази методология се използват индикатори, обявявани от БНБ, НСИ или публични пазарни индекси като Euribor. 

Може да е само един индикатор или комбинация от няколко различни променливи. 

Анализът на компонентите, използвани при изчисляването на конкретен РЛП, може да покаже потенциала за промяната му в бъдеще. 

На практика условията за промяна на лихвата са толкова важни, колкото и самият й размер. 

Преминаваме към следващия кредитен параметър, а именно…

• Такси и разходи, свързани с кредита 

В по-горните редове стана ясно, че при рефинансиране на ипотечен кредит отново се преминава през цялата процедура по кандидатстване и одобрение на заема. 

Съответно всички или повечето характерни разходи също ще бъдат направени. 

Какви разходи задължително трябва да предвидите | Какво е рефинансиране на ипотечен кредит

В стандартния случай очакваните разноски за всеки кредитополучател, избрал рефинансиране са:

• Такса за пазарна оценка на имота

Еднократни такси за разглеждане на документи, документален анализ, юридическо становище и други според тарифата на съответната банка

Много често при рефинансиране на ипотечен кредит от конкурент, банката освобождава клиента от плащане на такса за пазарна оценка и/или други първоначални такси.

• Разходи за издаване на документи за имота и за кредитополучателя

При покупката на имот документите, свързани с него, се набавят от продавача. При рефинансиране на кредита тези документи вече са ангажимент на кредитополучателя в качеството му на собственик на имота. 

Размерът на тези разходи зависи от броя на имотите и от срока за издаване на всеки документ и може да варира от сто до няколко стотин евро.

• Имуществена застраховка

Имуществената застраховка на ипотекирания имот е задължителна. Тя се прави върху пазарната му оценка или пък зависи от остатъчната главница. Обичайно се заплаща веднъж годишно.

Някои банки сключват за своя сметка застраховката на ипотекирания имот стандартно или промоционално по оферти за рефинансиране на кредити от други банки.

Още разходи при рефинансиране на ипотечен кредит

• Застраховка „Живот“

Тази застраховка обичайно не е задължителна, но носи спокойствие и сигурност за бъдещото изплащане на кредита при потенциални тежки събития застрашаващи живота и здравето на длъжника. 

Цените на тези застраховки широко варират според покритите рискове – загуба на живот при злополука и/или заболяване, трайна или временна загуба на трудоспособност, нежелана безработица и други. 

Възможно е да се заплащат на месечна база или да се предплащат за следващите 1, 3 или 5 години от срока на кредита.

• Писмо за ангажимент (банкова референция) 

Писмото за ангажимент се изготвя от обслужващата банка и съдържа информация за дължимия остатък по кредита, номер на банкова сметка, по която да се преведат средствата за погасяване на действащия кредит и срок, в който банката ще заличи ипотеката след погасяване на кредита и заплащане на разноските по заличаване. 

Таксата за това писмо варира в широки граници според тарифата за такси и комисионни на всяка отделна банка.

• Свързани продукти 

Възможно е оферта за рефинансиране на ипотечен кредит да предполага ползването и на друг банков, застрахователен или инвестиционен продукт, например кредитна карта, овърдрафт, застраховка живот, спестовен план и др. 

След като анализираме внимателно изложените фактори, можем да вземем решение дали да пристъпим към рефинансиране на действащ ипотечен кредит. 

В случай че са внесени 12 месечни вноски от изплащането му, отпада и таксата за предсрочно погасяване.  

Такси и разноски за вписване и заличаване на ипотека – Какво е рефинансиране на ипотечен кредит?

• Такса за вписване и други нотариални разноски за новата договорна ипотека

Учредяването на новата ипотека е съществено разходно перо при рефинансирането. 

Размерът на разноските зависи от сумата на новия ипотечен кредит. 

Например при кредит за 100 000 евро таксите са около 750 евро, за 200 000 евро. – около 1 100 евро. 

С нарастването на размера на кредита намалява процентното отношение на тези разходи. 

• Такси и разноски за заличаване на старата ипотека

След погасяване на стария кредит се заличава ипотеката в полза на първата банка. 

Повечето банки събират такса от порядъка на 30-70 евро за изготвяне на молба съгласие за заличаване на ипотека. 

След това тази молба подлежи на вписване в имотния регистър към служба по вписванията, за което се заплащат допълнителни такси според първоначалния размер на ипотечния кредит. 

Например за 100 000 евро. кредит разходът е приблизително 135 евро, за 200 000 евро – 220 евро. 

Кога има смисъл да рефинансирате ипотечен кредит през 2026?

След като надълго и широко обяснихме какво е рефинансиране на ипотечен кредит, дойде време да си поговорим кога си струва да се възползвате от услугата. 

Тя се явява рационално решение само когато има сериозен икономически смисъл.

За да е спазено това условие има 2 основни положения. 

Или трябва цената на новия кредит да е значително по-добра и да компенсира изцяло разходите или е нужно банката да ви отпусне повече пари, които да използвате с някакво добро предназначение.

Към момента вторият сценарий е благоприятен, защото цените на имотите доста нарастнаха в последните години и е възможно текущата пазарна стойност на жилището да позволи отпускане на значително по-голям кредит. 

Ако пък сте изтеглили по-скъп кредит, защото при сключването на договора не сте имали достатъчно високи доказуеми доходи например, със сигурност има смисъл да рефинансирате. 

Разбира се, има вариант за създаването на различни кредитни комбинации. Например обединяване потребителски кредити, покупки на изплащане или пък лизинга на колата с ипотечния заем в едно. 

Дали да предоговорите кредита си, да го рефинансирате или да оставите нещата без промяна…

Изборът ви трябва да има икономически смисъл и да не бъде повърхностно, емоционално решение. Нашите кредитни консултации ще ви помогнат правилно да оцените рисковете и да остойностите цената на различните опции, за да се спрете на най-добрия за вас вариант.