Имотните сделки спадат рязко след спекулата покрай еврото, ипотеките растат

Интервю на Деян Василев, изп. директор на Creditland, в студиото на „Бизнес старт“ на bloombergtv.bg

На пазарите за недвижими имоти и жилищното кредитиране в България се наблюдава здравословно охлаждане и рязък спад в броя на сделките, но банковият сектор продължава да бележи ръст в обемите на новоотпуснатите ипотеки. Това не е признак за криза, а по-скоро за здравословно нормализиране и завръщане към пазарните нива от предпандемичната 2019 година, коментира Деян Василев, финансов експерт и CEO на MoitePari.bg и Creditland.bg в предаването „Бизнес старт“ с водеща Роселина Петкова.

„Статистиките от агенцията по вписване показват около 17-18% намаляване на броя сделки имотни за първото полугодие на тази година спрямо миналата година, или връщане на едни нива около 2019 година.“

Основният извод е, че т.нар. „евро-еуфория“ и очакванията, които движеха пазара и привличаха спекулативния интерес покрай влизането на България в еврозоната, вече са изконсумирани. Горещият интерес на инвеститори, прекупвачи и хора, занимаващи се с бързи препродажби (флипъри), в момента бележи отлив. На пазара остават предимно „нормални купувачи“ – семейства, които искат да се преместят в по-голям или по-качествен имот. Важно е обаче да се отбележи, че по-малкият брой сделки все още не води до спад в цените на имотите, а по-скоро до по-внимателна преценка от страна на купувачите, каза Василев.

Кредитният парадокс – ръст в обемите при по-малко сделки при ипотеките

На фона на намаляващия общ брой трансакции, жилищното кредитиране в България демонстрира интересен парадокс. Данните за месец май отчитат леко понижение спрямо април, но погледнато кумулативно за първите пет месеца на годината, се наблюдава ръст от около 12% в обема на новоотпуснатите ипотеки на годишна база, каза Василев.

Основната причина за този ръст се крие в повишените цени на имотите, което принуждава все по-голям брой домакинства да прибягват до външно финансиране. Докато през миналата година делът на сделките, реализирани с помощта на банка, е бил около 60%, сега статистиката показва, че внушителните 74% от имотните сделки вече стават с ипотечен кредит.

Този бум се подхранва от запазващите се рекордно ниски лихвени нива в страната. 2.43% е средната лихва по новоотпуснатите жилищни кредити, което се явява историческо дъно. Този феномен се дължи на изключително ожесточената продължаваща конкуренция между водещите търговски банки за пазарен дял, както и на ниската цена на ресурса, привлечен от банковата система под формата на спестявания, коментира Василев.

Ще се завърнат ли високите лихви? Ефектът от еврозоната

Въпреки че България вече е в еврозоната и бизнес кредитите са директно обвързани с движението на индекса Euribor (който от своя страна зависи от рестриктивната политика на Европейската централна банка), пазарът на дребно за домакинствата остава защитен. Поради засилената инфлация и глобалните геополитически шокове, свързани с горивата и войната с Иран, ЕЦБ повиши лихвите и се очакват нови стъпки, но ситуацията при българските граждани е различна.

„Физическите лица, домакинствата в България, са закотвени на индекса на цена на привлечения ресурс в българската банкова система. А този ресурс продължава да е на нулеви нива привлечен. Банковата система продължава да е свръхликвидна. И парадоксалното е, че в България са рекордно ниски лихвите по ипотеките. Например, по потребителски кредити има малко увеличаване, но за ипотеките те продължават да движат и имотния пазар, да го стабилизират и продължават да са рекордно ниски. Точно защото цената на привлечения ресурс в България не реагира на Европейската централна банка и хората са склонни да държат все повече спестявания на нулева доходност в банковата система.“

На практика българските потребители в момента се възползват от „двойна благословия“: валутна стабилност и интеграция в по-голям пазар, комбинирани с рекордно евтини ипотеки, смята Василев. В държавите от основната еврозона (като Германия) вложителите не получават 0% върху спестяванията си, а поне 1-2%, което прави цената на привлечения ресурс за германските банки по-висока, а оттам – и кредитите по-скъпи.

Феноменът Северна Гърция

През последната година се наблюдава засилен интерес от страна на български купувачи към придобиване на недвижими имоти извън граница. Водеща дестинация остава Северна Гърция, където се регистрира истински строителен бум. Българите разглеждат тези активи не толкова с цел пасивно инвестиране, а по-скоро като лични ваканционни имоти, коментира Василев.

За българите има предимства при финансирането на такива сделки, обясни той. Българските търговски банки са изключително склонни да отпускат кредити за покупка на имот в чужбина, стига кредитът да бъде обезпечен с недвижим имот, намиращ се на територията на България (например в София или Пловдив).

По този начин купувачите могат да изтеглят целеви кредит при местните ниски лихвени нива (около 2.13% – 2.43%), което е значително по-изгодно от лихвените условия, които биха получили от гръцка, испанска или германска банка. Единственото изискване е в рамките на определен срок (например до 6 месеца) да се предостави нотариалният акт от покупката в Гърция, за да се запази ниската лихва.

Данъчни капани и специфика на управлението на имот в чужбина

Основното предимство за дестинации като Гърция е географската близост – възможността да стигнеш до Беломорието за 4-5 часа. Рисковете обаче са свързани с коренно различните данъчни регулации. В България данъчните оценки и имотните данъци остават рекордно ниски, което прави притежанието на имот изключително евтино, дори той да стои празен. В Гърция или Испания обаче годишните разходи за данъци, поддръжка и битови сметки са значително по-високи и изискват умело и активно управление, каза Василев.

Случаят с Дубай

По отношение на дестинации извън ЕС, като Дубай, пазарните тенденции се променят драстично. След първоначалния огромен спекулативен бум, в момента пазарът там след войната се намира в състояние на „свободно падане“. От гледна точка на финансирането обаче, българските банки прилагат същата логика – те се вълнуват единствено от качеството на българското обезпечение, което означава, че сътресенията на чуждите пазари нямат пряко отношение към получаването на евтин кредит у нас.

Алтернативи за инвестиране и предстоящата ДЦК революция

Традиционно хората в България държат парите си в банкови депозити – домакинствата притежават внушителните 56 милиарда евро, които продължават да растат с двуцифрен темп. От друга страна, жилищата остават основното спестовно средство за българина с цел борба с инфлацията, каза Василев.

Наблюдава се обаче нагласа за промяна – хората, които вече притежават по няколко имота, осъзнават, че управлението им под наем или препродажбата е времеемък процес. Затова те започват да насочват част от спестяванията си към финансови активи: облигации, акции и взаимни фондове.

Най-очакваната иновация на финансовия пазар у нас е стартирането на държавната програма за продажба на Държавни ценни книжа (ДЦК) директно на физически лица – модел, който вече работи изключително успешно в съседна Румъния. Законът е гласуван и е даден 15-месечен срок на Министерството на финансите да разработи платформа, през която домакинствата да купуват ДЦК директно, без посредници и с нулеви такси.

„От банков срочен депозит печелиш 1% лихва максимално – закупувайки държавни ценни книжа домакинствата ще могат да имат доходност до 3.5%. Което, замислете се, ако от тези 56 милиарда евро, които са на банкови влогове, дори 10 милиарда, 5 милиарда се вложат в държавни ценни книжа от домакинствата, това е една допълнителна доходност от 200 милиона евро за домакинствата, освободена от данък печалба, данък общ доход. Така че очаквам, че ще има интерес и ще се повиши финансовата грамотност на българските домакинства.“

Бъдещето на пазара: Инфраструктурата като нов стожер

Вътрешната миграция към големите градове в България остава стабилна тенденция. Младите хора, които тепърва започват първа работа, поддържат живия интерес както към наемите, така и към покупката на по-евтини жилища (включително панелни).

Наблюдава се обаче сериозно узряване и диференциация на купувачите – по-заможните домакинства вече стават изключително взискателни. Търсят се имоти с висок енергиен клас и най-вече – с уредена и качествена инфраструктура. Прогнозите са за засилваща се ценова сегментация: имотите в престижните квартали с добра инфраструктура и високо качество на строителството ще запазят стабилността си, докато обектите, при които са правени компромиси, ще бъдат подложени на сериозен ценови натиск, смята Василев.

Целия разговор може да гледате във видеото: