Договорна и законна ипотека – коя е по-скъпа?

Всеки български гражданин, желаещ да закупи недвижим имот с кредит, неминуемо трябва да учреди ипотека в полза на кредитора си. Основните два вида ипотечни кредити на физически лица, могат да се разделят на целеви (за покупка на имот, ремонт) и нецелеви ( за покриване на други нужди). При целевите кредити лихвите и условията, при които банки предоставят финансиране са по-добри, отколкото при нецелевите. При тях също така можем да ползваме и по-дълъг срок на изплащане, за да постигнем по-ниска месечна погасителна вноска. Повече разяснения за разликата между условията на банките при целеви и нецелеви кредити, можете да научите в: “Особености при ипотекиране на съществуващ имот”.

Важен момент е цената на ипотечната сделка, и като част от нея са двата вида съществуващи ипотеки договорна и законна.

Законната се учредява в случаи, при които кредитът е целеви и цялата сума от него ще се преведе по банкова сметка на продавача.

В случай на кредит с две цели (покупка и ремонт или довършителни работи по имота) се вписва договорна ипотека, тъй като не целия размер кредит, ще се преведе по сметка на продавача, а част от средствата, ще останат налични за кредитоискателя, за да ги похарчи за ремонт.

Важно е да уточним, че горните правила са при хипотеза, че обект на обезпечение е закупуваният имот. При нецелевите кредити или целеви за закупуване на имот, при които обезпечение е друг имот – ипотеката винаги е договорна.

Друг съществен момент в една сделка с имот са нотариалните такси, разходът за които също е в зависимост от това дали ипотеката е законна или договорна, ето какви (като вид) биха били те:

При покупко – продажба на имот	Законна или договорна ипотека
• Местен данък – до 3% от продажната цена• Нотариална такса (съгласно тарифата по ЗННД) • ДДС върху нотариалната такса • Такса вписване 0,1% от продажната цена • Преписи, заверки (според необходимия брой)	• Нотариална такса (съгласно тарифатапо ЗННД) • ДДС върху нотариалната такса • Такса вписване 0,1% от размера на кредита • Преписки, заверки

Разликата се състои само при нотариалната такса, всички останали такси са еднакви и при двата вида ипотеки. Нотариалната такса при законната ипотека е по-ниска.

Няколко примера, за да стане по-ясно:

Покупка на имот в София за цена 100 000 лв. Кредит 80 000 лв. Цялата сума, ще се преведе на продавача, и обезпечение по кредита е закупуваният имот.

В този случай, са налице всички предпоставки за учредяване на законна ипотека в полза на кредитора.

Таксите (точната сума може да определи нотариалната кантора, ангажирана с изповядването на сделката) биха били около:

• За покупко-продажба, приблизително 4 040 лв.

• Законна ипотека за 80 000 лв., приблизително – 530 лв.

• Общ разход, приблизително – 4 570 лв.

Покупка на имот в София за цена 100 000 лв. Кредит 80 000 лв., (от които 70 000 лв. са за закупуване и ще бъдат преведени на продавача, а 10 000 лв. са за ремонт на имота и ще останат по сметка на кредитоискателят-купувач).

Тук структурата на кредита предполага учредяване на договорна ипотека, и приблизителните такси са:

• За покупко-продажбата, приблизително –  4 040 лв.

• Договорна ипотека за 80 000 лв., приблизително – 900 лв.

• Общ разход, приблизително – 4 940 лв.

Какъв да е вида на ипотеката, разбира се определят нотариуса и юрисконсулта на банката-кредитор. Съществуват специфични изисквания при някои кредитори, в които, за да отегчавам читателя не бих желала да навлизам.

Видно от примерните изчисления, от разходна гледна точка по-добре е да се учреди законна ипотека, но когато освен средства за закупуване се нуждаете и от средства за ремонт/други разплащания, ще се наложи да се разделите с малко повече пари, за учредяване на договорна ипотека.

Важно е преди да пристъпите към закупуване на имот с ипотечен кредит, да се ориентирате и за всички съпътстващи сделката разходи!

ЗАЯВИ БЕЗПЛАТНА КОНСУЛТАЦИЯ!

Някои хора уверени в знанията и уменията си, започват да се „образоват“ в материята, чрез четене в интернет пространството, консултации с роднини и приятели, обикаляне по банки, посещения при врачки.

Други, се доверяват на опита и съветите на висококачествен кредитен консултант като Creditland, който ги подготвя за всички бъдещи разходи и вещо напътства целия кредитен процес.

От кои да сте вие? Изберете сами!