Как да превъзмогнем страха от 30-годишния ипотечен кредит

Да подпишеш договор за ипотечен кредит, чийто срок изглежда по-дълъг от съзнателния ти живот до момента, може да е доста стресиращо. Напълно нормално е в момента, в който насочиш химикала към листа, в главата ти да нахлуят въпроси: „Ами ако загубя работата си?“, „Ако лихвите скочат двойно?“, „Заробвам ли се доживотно?“.

В българската народопсихология историческият и културният страх от дългове е дълбоко закодиран. Често чуваме фрази като „По-добре наем, но да си свободен“ или „Заемът е хомот“. Същевременно обаче иманентно присъщ за българина е стремежът към собствен имот. Всички сме чували сентенциите „Моят дом е моята крепост“ и „Ако ще е наем – да е заем!“. Истината е, че ипотеката не е присъда. Тя е финансов инструмент. Разликата между стреса и спокойствието не се крие само в размера на лихвата, а в начина, по който разбирате и управлявате риска при ипотечния кредит.

Ето как да погледнете на дългосрочния ипотечен кредит през очите на здравия разум и да премахнете психологическото напрежение:

1. Рационализирайте страха: Добър vs. Лош ипотечен кредит

Първата стъпка към спокойния сън е да разберете какво точно правите. Има огромна разлика между това да изтеглите потребителски заем за луксозна екзотична почивка или скъпа кола и това да вземете ипотечен кредит, за да осигурите дом за семейството си.

Лошият дълг е този, с който плащате за неща, които губят стойността си в момента на покупката, изсмуква месечния ви доход и не създава нищо в бъдеще, освен може би малко положителни емоции при покупката. Но готови ли сте да рискувате високи нива на кортизол срещу малко временен допамин? И ако се чудите какво, по дяволите, търсят термини от биохимията в статия с финансова насоченост, веднага поясняваме: допаминът е хормонът, който беше причината за приятните усещания при миналогодишната екскурзия до Сейшелите. Кортизолът се появява от стреса, когато се сетиш, че за тези две седмици удоволствие изтегли потребителски кредит, който ще погасяваш 4 години…

Ипотеката може да бъде добър дълг, когато е структурирана разумно и обслужва реална дългосрочна нужда. Разглеждайте я като инвестиция в реален, материален актив. Вие не „давате грешни пари на банката“, а придобивате дом, чиято стойност в дългосрочен план (10, 20 или 30 години) исторически расте. Дори пазарът да преминава през циклични спадове, в края на периода вие притежавате актив, а не просто купчина платени разписки за наем.

2. Финансовият буфер – най-добрият антидот срещу паниката

Основният източник на притеснение и дори страх от задлъжняването не е самият кредит, а неизвестността в бъдещето и усещането за безпомощност пред нея. Какво ще се случи, ако утре работодателят ви реши да съкрати служители или вие вземете курс към промяна в кариерната си посока? Именно тогава идва и най-тежкият въпрос: Какво се случва, ако не мога да плащам ипотеката си? Отговорът зависи най-вече от предварителната подготовка.

Решението тук е чисто математическо и се нарича „авариен (резервен) фонд“. Златното правило, което всеки кредитен консултант ще ви препоръча, е: никога не влизайте в дългосрочна ипотека с нулев баланс по сметката след покупката.

Преди да усвоите кредита се уверете, че имате заделен буфер, който може да покрива основните ви житейски разходи, в т.ч. вноските по кредитите, за минимум 3, а още по-добре за поне 6 месеца напред. Този буфер оказва огромен психологически ефект. Когато знаете, че имате половин година „въздух“ да реагирате, да намерите нова работа или да преструктурирате плановете си, паниката намалява и дори изчезва. Вие контролирате ситуацията, а не тя вас.

3. Застраховката като финансов предпазен колан

Никой не сяда зад волана на автомобил с мисълта, че ще катастрофира. Но всеки плаща застраховка (задължителната „Гражданска отговорност“ и по желание – „Автокаско“) и си слага предпазен колан (едни за да се предпазят от евентуален инцидент, други за да избегнат глоба). Абсолютно същата е логиката при дългосрочния кредит.

Много хора гледат на застраховката „Живот“ като на излишен и досаден допълнителен разход, наложен от банката, а много малък процент от кредитополучателите сключват допълнителна клауза срещу безработица и временна неработоспособност. В реалността това е вашата лична мрежа за сигурност, вашият предпазен колан. Тя гарантира, че каквото и да се случи със здравето или трудовия ви статус, тежестта няма да падне изведнъж върху плещите на партньора ви или децата ви.

Плащайки месечната премия по застрахователната полица, вие всъщност купувате нещо безценно: психологическо спокойствие за бъдещето на семейството. Това е важна част от изграждането на финансова сигурност при ипотека, особено когато разчитате на един основен доход в домакинството.

4. „Инфлацията изяжда дълга“ или защо времето работи за вас

Един от най-големите парадокси на дългосрочното кредитиране е, че размерът на вноската ви днес ще изглежда много по-голям, отколкото след 10 години. Защо? Поради инфлацията и естествения ръст на доходите.

Помислете колко пари бяха 1 000 лева преди десет години и какво можете да си купите с еквивалента им от 511 EUR днес. Когато подписвате договор за ипотечен кредит с равни месечни вноски (т.нар. анюитетни вноски), вие фиксирате едно плащане, което с годините все по-малко ще тежи на семейния бюджет, докато най-вероятно заплатата ви ще върви нагоре. В дългосрочен план времето работи в полза на кредитополучателя.

Както споменахме в т.1. по-горе, положителен „страничен ефект“ от същата тази инфлация е, че в исторически и дългосрочен план недвижимите имоти обичайно запазват или увеличават стойността си, макар това никога да не е гарантирано. Докато месечната ви вноска към банката остава относително фиксирана в абсолютна сума, а остатъчният дълг прогресивно намалява, обезценяването на парите реално увеличава пазарната цена на тухлите и бетона. Така вашият дом се превръща в естествен щит, който не само съхранява, но и увеличава реалното ви богатство във времето.

5. Тайното оръжие: Предсрочно погасяване на ипотечен кредит

Тук е мястото да споменем, че страхът от „30 годишна ипотека“ е илюзорен, защото на практика много кредитополучатели изплащат кредита по-бързо от първоначално договорения срок. Действащото законодателство в Република България ви дава право на предсрочно погасяване по всяко едно време от срока на кредита, като след дванадесетия месец от подписването на договора банката е законово ограничена да ви иска неустойка или друг вид „глоба“ за предсрочното погасяване.

Все пак някои банки се опитват да заобикалят тези ограничения, залагайки в договорите си например такса за предоговаряне при предсрочно погасяване, затова е добре да се допитате до своя кредитен консултант относно възможностите.

Ако всеки месец заделяте някаква малка сума и от време на време (например веднъж или два пъти в годината) внасяте събраните средства директно по главницата, вие можете драстично да съкратите срока на ипотечния кредит и да спестите немалки суми от лихви. Усещането, че можете да „натиснете педала на газта“ и да се отървете от заема по-рано (например за 15-18 години вместо за 30), намалява усещането за финансов капан. Поздравления! Вие вече имате алтернативна изходна стратегия.

Как да изберем ипотечен кредит без излишен стрес и как кредитният консултант действа като „финансов терапевт“?

Един от най-честите въпроси е как да изберем ипотечен кредит, без да се окажем с вноска, която натоварва бюджета прекомерно. Когато избирате сами дом и кредит, често емоциите замъгляват преценката ви. Лесно е да изпаднете в крайности – да се уплашите и да се откажете от мечтата си или да се надцените и да вземете ипотечен кредит на ръба на възможностите си, което гарантира безсънни нощи.

Ролята на кредитния консултант от Creditland е да вкара хладен разум и обективност в уравнението. Той ще направи „стрес-тест“ на вашия бюджет:

1. Как ще изглежда вноската ви, ако лихвата се вдигне с 0,5%, 1% или 2%?
2. Имате ли достатъчно средства за самоучастие и съпътстващите такси (брокерски комисион, местен данък при придобиване на недвижим имот, нотариални такси), без да пипате аварийния си фонд?
3. Коя банка предлага най-гъвкави условия за предсрочно погасяване и застраховки?

Когато имате черно на бяло цифрите, изчислени от професионален консултант, страхът от непознатото изчезва и отстъпва място на добре премерения, спокоен план. Именно това е разликата между решение, взето под напрежение, и решение, взето с ясна стратегия.

Преди да поемете ангажимент за 20 или 30 години, добре е да знаете как изглежда този ипотечен кредит в най-добрия и в най-лошия сценарий. Именно там добрата консултация спестява не само пари, но и много грешки.

Не оставяйте притесненията да решават вместо вас. Свържете се за безплатна консултация с кредитните консултанти на Creditland. Ние ще разгледаме профила ви, ще тестваме вашия бюджет и ще структурираме финансирането, което ще ви позволи не просто да купите имот, а да живеете спокойно в него.

Автор: Господин Велков, кредитен консултант в Creditland

За още финансови новини посетете moitepari.bg