„За“ и „Против“ рефинансиране на ипотечен кредит

Темата за рефинансиране на ипотечен кредит стана много популярна, особено след влизане в сила на промените в Закона за потребителския кредит.

Уточняваме, че кредитите с първоначален размер над 147 000 лева останаха извън обхвата на този закон и при тях се запазват всички договорени условия.

Въпреки това, почти всеки, който има изтеглен ипотечен кредит се замисля дали и как може да се възползва от законодателните промени. Тук ще анализираме онези елементи, които са важни за взeмането на такова решение.

При всички случаи банката първо ще разгледа кредитната ви история – от кога обслужвате дълга и дали сте имали забавени и/или просрочени плащания по него. Преценката е субективна, но със сигурност трябва да сте коректен към момента на рефинансирането. Анализа на платежоспособността ви към момента на кандидатстване също е задължителен елемент.

Следва да се изчислят оставащите разходи по настоящия ви кредит – месечните вноски плюс годишните такси и застраховки. Тази сума ще послужи за сравнение с офертите на другите банки, които ви предлагат рефинансиране, както и с офертата за предоговаряне в настоящата банка.

⚠️ Не забравяйте, че към офертите трябва да се калкулират и нотариалните такси за учредяване на нова ипотека плюс заличаване на съществуващата, или съответно таксата за предоговаряне в настоящата банка.

Почти всички банки не вземат такса за разглеждане на документите при рефинансиране, но ако кредита е ипотечен ще платите за нова пазарна оценка (с малки изключения), като е възможно да ви задължат и с такса за юридическо обслужване.

Предимства при рефинансирането на ипотечен кредит

Основните предимства при предприемането на подобна стъпка, които може да реализирате са следните:

• Намаляване на месечната вноска, чрез договаряне на значително по-нисък лихвен процент;

• Отпадане на годишните такси за управление;

• Включване на клауза за „ограничена отговорност” (ако дълга спрямо обезпечението е намалял значително);

• Елиминиране на валутния риск чрез превалутиране на дълга;

• Елиминиране на риска от увеличаване на лихвения процент чрез договаряне на фиксирана лихва (поне за част от периода на изплащане).

Възможни недостатъци, свързани с идеята за рефинасиране на ипотечен кредит са:

• Подготовката на всички документи за Вас и за имота, както и цялата процедура по кандидатстване и одобрение често предполага значителен разход на време и средства (с предоговарянето това се избягва);

• Смяна на обслужващата банка означава и пренасочване на работната заплата, както и подмяна на ползваните допълнителни продукти и услуги;

• Промяна на базата за формиране на лихвения процент, както и на защитния буфер за неговата промяна (предимно в дългосрочен план).

С въвеждане на промените в Закона за потребителския кредит от 23 юли 2014 г. всички банки прилагат за новите си договори като база т.н. референтен лихвен процент (РЛП).

Преди тази дата голяма част от банките сключваха договорите си на база БЛП (базов лихвен процент, изчисляван по определена методология).

При повечето банки сега новият РЛП е пазарен индекс – 3 или 6 месечен SOFIBOR/EURIBOR, чиито стойности в момента са на исторически ниски нива. Разбира се, тук говорим само за случаите на договори с променлива лихва. Към момента банки предлагат и оферти с фиксирана лихва за 1, 3, 5 или 10 години.

Ако материята Ви се вижда сложна и/или нямате време за подобен анализ, по-добре потърсете съдействието на кредитен консултант, който ще ви помогне да вземете информирано решение.

Автор: Борислава Димова