Съживява ли се пазара на жилищни кредити?

Тенденции в новите предложения на банките

Отпускането на жилищни кредити вече четвърта година стагнира. Статистиката на БНБ показва, че от началото на годината новоразрешените такива заеми се движат под и около 100 млн. лева месечно при равнища от над 300 млн. лева преди 2009 г. Причините за този отлив могат да се търсят най-вече в кредитоискателите, тъй като банките разполагат с достатъчно свободни средства да кредитират и лихвата по новите кредити трайно намалява от 2010 г. пак според същата статистика.

Намаленото търсене на жилищни заеми е обективен процес и се дължи на високата несигурност, която донесе финансовата и икономическа криза в световен план. Нарастващата безработица, несигурните и нерегулярни доходи, забавените разплащания – всичко това кара домакинствата да се въздържат от поемане на дългосрочни финансови ангажименти въпреки падащите цени на имотите и приемливите лихвени нива. Лоша шега изиграха и започналите през 2008 г. неколкократни повишения на лихвите по вече изтеглени кредити от повечето банки. Това поведение на банките, макар и в повечето случаи продиктувано от обективни пазарни процеси, внесе недоверие в банковата система и нежелание за теглене на нови заеми.

В последно време пазарът обаче успешно се нагоди към тези промени в търсенето и много банки внесоха изменения в офертите си или предложиха изцяло нови продукти. Появиха се жилищни кредити с фиксирана лихва за една, три, пет или дори седем години. Някои банки обвързаха променливите си лихви с прозрачни пазарни индекси (EURIBOR, SOFIBOR, ОЛП). В някои оферти се появиха т.нар. „буфери”, които да предпазват от повишаване на лихвата при увеличение на променливата компонента в лихвообразуването. Банките масово започнаха да предлагат паралелно с кредитите застраховки срещу нежелана безработица, различни спестовни и рентни застраховки. Вече не остана кредитна институция, която да не предлага рискова застраховка „Живот”, а в голяма част от банките тази застраховка е задължително изискване. Всички тези застраховки внасят известна доза сигурност макар и на съответната цена. Кредитоискателят се предпазва от редица рискове като временното обслужване на кредита или пълното му погасяване е осигурено от застрахователя в случай на съкращение на работното място, злополука, смърт и други.

Трябва да отбележим и значителната гъвкавост при обслужването на заемите, която се предлага от някои банки. Появи се например предложение за автоматично намаление на вноската с 50% или алтернативно удвояване на вноската за период от 6 месеца два пъти през срока на обслужване на кредита. Същата финансова институция дава и опция на клиента да пропуска плащането на една месечна вноска годишно. Естествено всяка намалена и пропусната вноска се капитализира в главницата по заема, но опцията да контролира плащанията си без да излиза в просрочие носи значително спокойствие на кредитоискателя.

В ситуацията на намалено търсене на нови жилищни кредити банките, в стремеж да привлекат нови клиенти, се насочиха и към разработването на един друг пазар – рефинансирането на съществуващи кредити. Появиха се оферти за рефинансиране на заеми с облекчени условия на одобрение, намалени или премахнати изцяло такси за разглеждане, администриране и усвояване на заема. За да се облекчи клиента в процедурата по „прехвърляне на заема” някои кредитни институции дори предлагат в сумата на новия кредит да се включат и всички административни разходи по учредяване на ипотека, таксите за предсрочно погасяване на старите заеми и други. В създалата се конкуренция на банковия пазар и борба за всеки клиент, кредитоискателите могат да се възползват от благоприятния момент да управляват активно настоящите си дългове. Освен  намаление на лихвата и на цялостната цена на заема рефинансирането на кредити може да постигне и други паралелни ефекти: окрупняване на потребителски кредити, кредитни карти или други малки задължения в едно; съкращаване на срока или разсрочване във времето на настоящия кредит; промяна на валутата на заемите; отпускане на допълнителна сума и други.

В условията на намалено търсене на жилищни заеми и ежемесечно нарастване на привлечените депозити в банковата система се очертава все по-ясно обостряне на конкуренцията между банките за отпускане на кредити. Ситуацията на пазара е динамична и промоционалните оферти с подобрени параметри валят една след друга. За да изберат най-подходящият продукт, кредитоискателите трябва внимателно да проучат актуалните предложения на различните банки, да филтрират информацията и да вземат оптималното решение. За целта препоръчваме съвет от професионален кредитен консултант, който безпристрастно да представи банковите оферти, да сравни предложенията и да прецени възможността да се получи одобрение при оптимални за кредитоискателя параметри на заема.