Съвети
За да изтеглим кредит за жилище на цена 200 000 лв., ни трябват налични 50 000 лв. без ремонта
Когато човек реши да закупи имот с ипотечен кредит, често си представя една сравнително проста картина: отиваш в банката, залагаш имота и готово – парите са твои, а ти вече си собственик. Звучи лесно, нали? Само че реалността е далеч по-различна и доста по-пъстра.
Всеки кредитен консултант често чува: "Е, нали давам имота като обезпечение? Защо банката иска още неща?". Истината е, че процесът по одобрение на ипотечен кредит е сериозно начинание и най-вече – дългосрочно обвързване. Тук говорим за години – понякога десетилетия – партньорство между теб и банката, което изисква яснота, прозрачност и доверие.
Как започва всичко?
Ако клиентът избере да изтегли кредита с помощта на консултант, първата среща е ключова. Това е моментът, в който трябва да се събере цялата информация за клиента, необходима, за да се даде ход на едно кредитно искане. И не става дума само за въпроса "Колко пари печелиш".
Въпросите, които кредитният консултант задължително задава, са:
- Какви са доходите и кой е техният източник?
- Как се доказват те?
- Има ли кандидатът за кредит други текущи заеми, в кои институции са и редовно ли се обслужват?
- Ако доходите не са достатъчни, има ли роднина по първа линия ( майка, баща, брат, сестра), които да подпомогнат доходите?
- Каква месечна вноска може да си позволи кандидатът, с която няма да наруши семейния бюджет?
- Има ли спестени средства?
- Има ли избран имот, запознат ли е с историята му и с това кои са собствениците?
- Законен ли е имотът, как е придобит, чист ли е от тежести?
- Какво налага покупката, има ли обстоятелства, с които трябва консултантът да се съобрази?
Цялата тази информация ще помогне за предстоящия процес по придобиване на избрания имот и неговото финансиране.
Доходите са изключително важни, така че банката кредитор да има гаранция, че кредитът ще се обслужва редовно. Имотът е предмет на обезпечение, но това не е целта на кредитора. Банката не цели да придобие имота, в случай че кредитоискателят изпадне в невъзможност да плаща, а да си получава месечните вноски с включена лихва.
Важно е да се отбележи, че ипотекираният имот не е собственост на банката кредитор, както често смятат хората. В случай на невъзможност за плащане, имотът може да бъде продаден и дългът - върнат. Другият вариант е кредитът да се предоговори с цел клиентът да излезе от временното финансово затруднение.
Подкрепата от роднини – мисия възможна
Подкрепата на роднина често не е невъзможна, но трябва да бъде добре премислена. Целта е подкрепа на дохода на кредитополучателя, като това има ключова роля за договаряне на по-добри условия по кредита с банката.
В някои случай необходимостта от ипотекарен съдлъжник се налага, ако той е собственик на имот, който се предоставя като основно или допълнително обезпечение. Това се налага и когато оценката на имота от лицензиран оценител не е достатъчна като стойност и е нужно допълнително или друго обезпечение. След определено време то може да бъде освободено от ипотека.
Текущи кредити? Не е драма!
Текущите кредити не са проблем, но информацията за тях е важна, за да се направи правилна преценка за бъдещия кредит. Има реални случаи, в които множество текущи кредити се обединяват в ипотечния и това драстично намалява месечните разходи, тъй като условията на ипотечния кредит са много по-изгодни. Това обичайно е сред изискванията на банките: "една вноска на едно място".
Важно е кредитоискателят да прецени и посочи сума за месечната си вноска. Много често доходите не са само от посочената месторабота. Те могат да бъдат от:
- Наем, който получават от друг имот;
- Други договори;
- Доходи от чужбина;
- Разпределен дивидент;
- Доходи от друг произход.
- Много е важно също как доказваме доходите.
Спестявания и "скритите" разходи
Наличието на спестени средства е огромно предимство, но повечето кредитоискатели нямат пари настрани, тъй като смятат, че кредитът изцяло ще покрие покупката.
Разбира се има вариант да се сдобият с нужните средства, за да започнат и завършат сделката:
- С потребителски кредит;
- Роднина да изтегли потребителски кредит;
- Със заем/помощ от роднини.
Важно е добре да се изчислят и предвидят всички предстоящи разходи, стига двете вноски (по ипотечния и по потребителския кредит) да са по силите на кредитоискателя.
Клиентите не са запознати, че е нужно да имат тези средства, за да започнат и завършат сделката, и че едва след това ще получат/усвоят ипотечния кредит. Ако тези средства не са налични, кредитът става невъзможен.
Пример с имот на цена 100 000 евро
В началото лицензиран оценител прави оценка на имота, върху която стъпва банката кредитор. Всяка оценка се изработва специално за избраната банка. Ако е необходимо да се представи в друга, ще се наложи преработка и доплащане, за да отговаря на изискванията.
Да предположим, че оценката потвърждава продажната стойност на избрания имот от 100 000 евро, изчислена в лева по курса на БНБ. Банката кредитор ще отпусне кредит до 85% от тази стойност (в зависимост от местоположението и конструкцията на имота).
За изготвянето на тази оценка има такса, която варира между 180 лв. до 280 лв. при апартаменти (в зависимост от местоположението и вида на имота таксата може да бъде и по-висока).
Таксите за нотариалното изповядване и учредяване на ипотеката са в зависимост от стойността, на която се придобива имотът, както и от стойността на одобрения кредит. При условие че оценката на лицензирания оценител потвърди продажната стойност, то кредитът за покупка може да бъде до 170 000 лв. В случай на необходимост от средства за довършителни или ремонтни дейности, може да се получи кредит от 200 000 лв. или 220 000 лв. (при заложени до 30% от стойността кредита за покупка). До тези стойности няма да се изискват и разход-оправдателни документи.
При законна ипотека нотариалната такса за вписване ще около 1300 лв., а при договорна ипотека - 2400 лв. Заедно с останалите такси и данъци за придобиване на имота (общински данък, ДДС, изготвяне на проект на нотариален акт, такси за тежести и справки) сумата става общо около 8 400 лв., а при законна ипотека с придобиване на имот - около 9 750 лв.
С други думи, общата сума, с която кредитоискателят е необходимо за разполага, за да започне и довърши сделката по придобиване на имот и усвояване на ипотечен кредит, ще се формира по този начин:
- Самоучастие на база 200 000 лв.: 30 000 лв.
- Лицензиран оценител: 280 лв.
- Нотариус при законна ипотека: 9 750 лв.
- Комисиона на агенцията за недвижими имоти: 6 000 лв.
- Застраховка "Имот" след придобиване на имота: 250 лв.
Общо : 46 280 лв.
Тази стойност спокойно може да се изтегли с потребителски кредит, което е възможно само ако доходът позволява обслужване на две месечни вноски едновременно - по ипотечен и потребителски кредит.
Довършителни работи – мисли в перспектива
В повечето случай имотът, който се купува, се нуждае от довършителни дейности при ново строителство или ремонтни дейности при старо строителство.
Повечето банки са склонни да кредитират и тази нужда на кредитоискателя. Това е възможно и при имот в строеж, където ипотечният кредит се усвоява на траншове, пропорционално с актуването на сградата, както и при имот с акт 16 (въведен в експлоатация).
Довършителните и ремонтни дейности отнемат месеци, за да се приведе имотът в състояние за реално ползване. Ако кредитоискателят живее под наем, това ще натовари значително бюджета му. Важно е да се знае, че сумата за покупка на имота и сумата за довършителни дейности са в един кредит, с един срок и с еднакви условия.
Дългият срок на кредита сваля вноската
Обвързването с ипотечен кредит, в зависимост от възрастта на кредитоискателя, често варира между 20 и 30 години. Дългият срок оскъпява кредита, но пък сваля месечната вноска.
Тя се образува от главница, лихва, месечна такса и застраховка "Живот", и се съобразява с дохода на кредитоискателя.
Ако в даден момент доходите му се повишат, той може да поиска частично или пълно предсрочно погасяване. В този случай клиентът заплаща единствено остатъка по главницата. Лихвите, таксите и застраховката "Живот" за периода, който не се ползва при частично или пълно погасяване, са недължими.
Професионалният път на Стефи Кожухарова е свързан с банковата сфера, а през септември 2020 г. се присъединява към екипа на Кредитланд. С нейна помощ са усвоени ипотечни кредити за над 5,5 млн. лв.
Публикувано на: 25.03.2025