Покупката на жилище е едно от най-важните решения в живота на човек. В това няма спор. Ползването на ипотечен кредит при покупка на имот отдавна също не е нещо ново. Въпреки изобилието от информация, обаче, покупката на жилище е нещо ново за много хора. Всеки минал по този път знае, че процесът е сложен и изисква не само внимателна подготовка, но и познаване на различни детайли. Една много съществена част от тях са всички необходими документи.

Ето защо ще опитаме да Ви преведем през всички етапи на покупката на жилище. Ще започнем от първоначалната подготовка, ще преминем през събирането на документите и така до окончателното финализиране на сделката. За професионална помощ в тази задача се обръщаме към Венелин Маринов, Директор анализ банкови продукти и оферти в Кредитланд.

Първи стъпки: Оценете финансовите си възможности

Преди да се впуснете в дългия процес на избор на жилище и ипотечен кредит за него, направете максимално реалистична оценка на своите финансови възможности. Нужно е лично самоучастие в цената на имота, банката също ще анализира доходите Ви, задълженията и кредитна история. Просто няма как да се случи мечтаната покупка без тази подготвителна част.

Започнете с месечния си бюджет. Обърнете внимание на всички постоянни разходи – сметки, храна, транспорт, застраховки и проверете каква месечна вноска бихте могли да си позволите. Удачен калкулатор за тази задача може да е Каква лихва мога да си позволя. След като установите лихвата, можете да определите и месечната вноска.

“Още в самото начало е добре да сте наясно с кредитната Ви история. Банката така или иначе ще направи справка в Централен кредитен регистър, но и Вие бихте могли да направите това самостоятелно.

След като установите, че кредитната Ви история е чиста и разполагате с нужното самоучастие (поне 15% от стойността на имота), е време да се пристъпи към същинската част на имотно-кредитната сделка. А това е процес с немалко документация.

Събирането на документите трябва да следва определена хронология. В противен случай рискувате забавяне на сделката или дори отказ на кредита.”, съветва Венелин Маринов.

Ето стъпките, които трябва да следвате (може да варират в зависимост от сделката):

І. Предварително одобрение за кредит

С това започва процесът по кредитната сделка, в който банката трябва да се увери, че сте надежден кредитополучател. Тук трябва да убедите банката, че имате стабилни доходи, достатъчни за покриване на месечните вноски. Освен това е нужно да предоставите информация на банката за самия имот. За начало това е неговата цена и детайли свързани със собствеността. В своето предварително одобрение за кредит банката ще обобщи информацията за размер на кредита, срокът за погасяването му и параметрите по него, които формират месечната вноска.

ЗАЯВИ БЕЗПЛАТНА КОНСУЛТАЦИЯ

Венелин Маринов е кредитен консултант с 10-годишен опит и според богатата му практика документацията на този етап не е особено голяма. Ето какво споделя той за набора от документи:

„Всъщност, предварителното одобрение не е свързано с много документи. То се прави обикновено преди да е харесан/избран имот и е само на база дохода на клиента. Ерго нужните документи са: искане и декларации на банката; удостоверение за доход или банкови извлечения от сметката, по която постъпва заплатата и копие на личната карта. Смисълът на това одобрение е банката да разгледа доходите на клиента и да даде одобрението си, че са достатъчни за търсената сума кредит“.

ІІ. Търсене и избор на имот

Съществен етап, който всъщност е смисълът на начинанието. Когато вече сте се спрели на оферта, преди да правите каквито и да е плащания по нея, е задължително да се информирате за статута на имота. Това е важно не само за Вас и Вашето спокойствие, но и изискване на банката. Както Вие се интересувате какво купувате, така банката се интересува какво финансира.

ІІІ. Входиране на документи за ипотечен кредит

Няма как да получите желания кредит, ако не депозирате желанието си в банката. Това е етапът, когато трябва да „запознаете“ банката с Вашето намерение – имот на каква стойност желаете да закупите и какво финансиране Ви е нужно.

Документацията е според практиката на банката, но това, което със сигурност трябва да осигурите в началото е:

1. Искане за кредит и декларации – бланките се предоставят от банката;
2. Лична карта – издадена от МВР;
3. Предварителен договор за покупко-продажба и документ за платено капаро;
4. Оценка на имота – издава се от лицензиран оценител на недвижими имоти. Възможно е банката да предостави избор кой оценител да направи оценката или самата банка да я направи. Запознайте се с практиката при съответната банка. Съобразно оценката на имота и процентът финансиране от страна на банката ще получите и размера на кредита, който може да Ви бъде отпуснат. За изготвяне на самата пазарна оценка е необходим акт за собственост на имота и осигурен физически достъп на оценителя до него.

На този етап част от нужните документи трябва да бъдат осигурени от продавача. От него трябва да изискате документи както за имота, така и за самия него (ако е физическо лице).

Документите, касаещи имота са:

1. Нотариален акт – копие се предоставя от продавача, с което доказва собствеността върху имота, респ. правото да Ви го продаде;
2. Скица или схема на имота – издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър;
3. Удостоверение за данъчна оценка на имота – издава се от общината по местонахождение на имота;
4. Удостоверение за тежести с период на обследване мин. 10 години назад – издава се от Имотния регистър към Агенцията по вписванията;

Документите, касаещи продавачите са:

1. Удостоверение за семейно положение издадено от ЕСГРАОН на името на продавача/ите;
2. Удостоверение за липса на данъчни задължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК издадено от НАП на името на продавача/ите;

При анализа на горните документи може да се наложи да се предоставят и други, за да се изясни едно или друго обстоятелство.

На база на цялата тази информация банката ще прецени дали сте подходящи за финансиране.

ЗАЯВИ БЕЗПЛАТНА КОНСУЛТАЦИЯ

ІV. Окончателно одобрение за кредит и приключване на сделката

Финалният етап от кредитната сделка е окончателното одобрение за кредит. Достигайки тази фаза от имотно-кредитната сделка ще трябва да предоставите:

1. Удостоверение за доход – трябва да осигурите такъв от счетоводството на Вашия работодател;
2. Данъчна декларация за доходите – ако сте самоосигуряващо се лице ще трябва да подготвите и този документ. Подава се в НАП;
3. Удостоверение за семейно положение – издава се от ЕСГРАОН
4. Удостоверение за липса на данъчни задължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК, издадено от НАП

Преди подписването на договора за кредит ще получите т.нар. „Преддоговорна информация“, като след това условията в договора трябва напълно да съвпадат с нея. Преддоговорната информация се предоставя в стандартизиран вид под формата на Единен европейски формуляр. Договорът ще получите от банката. С това, обаче, не приключва процесът по покупка на жилището. Следва изповядване на сделката. Това е официалното прехвърляне на собствеността от продавача на купувача и се извършва пред нотариус.

Тук е мястото да добавим и изискванията на банките по отношение на застраховките свързани с имота и/или кредитоискателя. Те се сключват (една от тях или двете, според политиката на банката) от името на кредитоискателя и в полза на банката. Възможно е също застраховките да бъдат поети от кредитора.

Процесът по имотно-кредитната сделка приключва с вписване на ипотеката в Агенцията по вписванията и усвояване на кредита.

Покупката на жилище с ипотечен кредит е сложен, но напълно управляем процес. Ключът към успеха е внимателното планиране, навременното осигуряване на необходимите документи и задълбочените проверки. Ако подхождате организирано и информирано, ще избегнете потенциални рискове и ще се радвате на новия си дом без излишни притеснения. В случай, че целият процес Ви се струва сложен и времеемък, най-доброто решение е да използвате услугите на професионален кредитен консултант. Обичайно те са безплатни за клиента.