Банките ги задържат при отпуснати заеми за жилища заради конкуренцията на пазара. От есента обаче лихвите по нови кредити тръгнаха нагоре.

Деян Василев е основател и изпълнителен директор на CreditLand, водеща фирма за кредитно посредничество, основана през 2006 г., с над 130 квалифицирани консултанти в 30 града в България. "Creditland" е част от "MoitePari Group", в което влиза и финансовият портал MoitePari.bg. В момента Деян Василев е зам.-председател на Асоциацията на кредитните посредници в България. Водещ е на седмичния видеокаст MoitePari TV и често участва с експертни мнения и коментари в тв предавания по БНТ, Nova, Bloomberg TV, Bulgaria On Air и др. Той е сертифициран инвестиционен консултант към КФН. Завършил е Американския университет в Благоевград през 1995 г. с бакалавърска степен по приложна икономика. 

Темата накратко:

• Дотук 2022 г. беше годината на рекордно ниските лихви, но от есента лихвите по нови кредити тръгнаха нагоре. 
• Повечето големи банки определят РЛП на база средни лихви по депозити и това диктува по-бавния темп на промяна. 
• Банките, чиито методики са обвързани с EURIBOR, вече имат основание за покачване на лихвите, но повечето задържат заради конкуренцията на пазара.

През последните тримесечия на 2022 г. започват да се забелязват тенденциите, които ще се усилят през 2023 година. Броят на имотните сделки намаля средно с 8-10% през третото тримесечие на 2022 г. спрямо същия период на 2021 г. Очаква се тенденцията да продължи и през 2023 г., като моята прогноза е, че спадът в броя на сделките ще е между 20 и 30 процента.

Шеметният ръст на цените на имотите през последните няколко години вече е зад нас. Класически балон на пазара на недвижими имоти нямаше. По-скоро се наблюдаваше рекордно силно търсене, посрещнато от инфлационен натиск на всички суровини и материали. През 2023 г. тези сили ще останат, но ще бъдат балансирани от отлива на част от купувачите: На хората, които нямат достатъчен процент самоучастие. На вложителите, които ще започнат да получават по-добра възвращаемост на парите си с увеличението на лихвите по депозитите. Възможно е част от хората, които са инвестирали в имоти като дългосрочно спестяване, да ги извадят на пазара, водени от убеждението, че пикът на цените е достигнат и е време да се "разкешира". Освен това по-високите вноски по кредитите, които клиентите ще трябва да плащат заради по-високите лихви, вероятно ще накара част от купувачите да отложат покупките си за по-добри времена.

Икономическата теория постулира, че след стръмно изкачване следва спад. С колко ще намалеят цените на имотите никой не може да каже с точност. Прогнозата ми е, че може да се очаква задържане на цените или спад до 10% до края на 2023 г., за да се постигне пазарен баланс между купувачите и продавачите.

На пазара за ипотечни кредити ще има охлаждане. Лихвите по нови кредити ще нараснат до 4-5% до края на 2023 г., а лихвите по срочните депозити ще достигнат и 2%. Обемите на новоотпуснатите жилищни кредити най-вероятно ще спаднат с около 20% спрямо рекордната 2022 г.

През 2023 г. банките ще станат по-предпазливи в очакване на влошаване на кредитния портфейл и обезценка на обезпечения. Очакваме увеличаване на изискваното самоучастие при ипотечните кредити. С особено внимание ще се разглежда всеки ипотечен кредит за имот в строеж и ще се отсяват надеждните проекти с осигурено финансиране. Хората с минимални доказуеми доходи или с допускани закъснения по кредити в миналото все по-трудно ще имат достъп до банково кредитиране.

Част от хората ще продължат да търсят кредити, за да консолидират текущите си задължения, и потребителски кредити със залог на собствено жилище. Ще се запази и броят на хората, които ще търсят рефинансиране по една или друга причина.

В заключение, забавянето на темпа на инфлация ще бъде най-важната битка за централните банки по цял свят и България неминуемо също ще бъде засенчена от този облак. Нормално е да има и леко уталожване на пазара и наместване на пластовете, даже е здравословно - ненормални бяха дългогодишните нулеви лихви и постоянни количествени облекчения.

Това, което силно се надявам, е да не се стигне до дълбока рецесия, защото е възможно тогава икономиката да залитне в другата крайност. Макроикономическите прогнози сочат, че след период на затягане през 2023 и 2024 г. лихвените условия отново ще бъдат облекчени до заветните 2-3% при търсена инфлация от 2%. Да си пожелаем скорошно излизане от този високоинфлационен период.

ПРОЧЕТЕТЕ ЦЯЛАТА СТАТИЯ ТУК