Покупката на жилище често е свързана с тегленето на ипотечен кредит. След като минат 2-3 години от изплащането му и при намаляващите лихви по кредитите през последните години, нерядко кредитополучателите търсят варианти за подобряване на условията по изтегления вече ипотечен кредит.

Виолета Мамарова е един от най-опитните консултанти в екипа на Кредитланд с над 14 годишен опит. Само за 2021 г. има одобрени над 7 000 000 лв  кредити на 50 клиента. От 2017 г. e Дипломиран Финансов Консултант към Института за Дипломирани Финансови Консултанти – ИДФК.

Един от начините за подобряване на условията по вече изтеглен кредит е чрез рефинансиране с кредит от друга банка. Другият начин е чрез предоговаряне на условията с обслужващата банка, която е финансирала покупката.

Предоговарянето е по-лесният и бърз начин за подобряване на условията на кредита. За целта се подава искане/молба за предоговаряне, в което се посочват търсените параметри. Банката прави своето предложение за промяна на условията, което ако приемете се оформя анекс на договора за кредит като обичайно се заплаща такса за предогваряне. Следва нов погасителен план с новите променени условия: лихвен процент, срок, вид вноски, валута на кредита и други.

Когато говорим за рефинансиране на ипотечен кредит трябва да подчертаем, че то е свързано с изцяло ново одобрение на кредит в друга банка. Това означава, че отново се преминава през същите етапи и някои допълнители. Започва се от анализ на доходите на кредитополучателя, изготвяне на актуална пазарна оценка на имота и правно становище за обезпечението; учредява се нова ипотека върху жилището и след отпускане на средствата се приключва с погасяване на настоящия кредит в първата банка и заличаване на старата, първа по ред ипотека. Тук процесът е по-дълъг и изисква набавяне на документи за ипотекирания имот и за кредитополучателя.

Какво можем да постигнем при рефинансиране на ипотечен кредит

В повечето случаи условията, които предлагат банките за рефинансиране на ипотечен кредит, са по-добри от тези, които се предлагат за нов ипотечен кредит. Това се дължи на факта, че една банка иска да привлече за клиент някой, който вече е доказал, че е отговорен и изплаща редовно задълженията си години наред. При подобряване на условията по кредита имаме различи опции, от които можем да избираме:

1. Да запазим размера на плащаната вноска и да намалим срока на кредита. Така ще го погасим по-бързо и общата изплатена сума по кредита ще е по-малка.

2. Да запазим срока на кредита да намалим месечната вноска. Това може да е продиктувано от желание за оптимизиране на разходите, от затруднения при изплащане на кредита и други.

3. Да увеличим размера на вноската, съкращавайки значително срока за изплащане на кредита. Предпоставка за този избор може да са нарастване на доходите в домакинството и респективно на възможностите за отделяне на повече средства за погасяване на кредита.

4. Да получим допълнителни средства. При рефинансиране на ипотечен кредит, освен погасяването на стария дълг, можем да поискаме допълнителна сума. Тя може да ни послужи за ремонт, за покупка на автомобил, за погасяване на потребителски кредит с по-висока цена или за други цели. Според договорените условия на новия ипотечен кредит можем да сме гъвкави при определянето на размера на месечната вноска и на срока на кредита.

5. Да получим сигурност и спокойствие, че за известен период вноската по кредита няма да нараства въпреки растящите в световен мащаб лихвени нива, като изберем оферта за рефинансиране с първоначален срок на фиксиране на лихвата от 3 или 5 години.

На какво да обърнем внимание при рефинансиране на ипотечен кредит

За съжаление списъкът с важните неща не е много кратък, но за да вземем правилното решение, трябва да огледаме всеки от следващите аспекти:

1. Лихвен процент – определя основния разход, лихвата, която ще плащаме. Това е първичната цена на кредита и е логично веднага да й обърнем внимание, макар да не показва пълното оскъпяване.

2. Лихвообразуване. Лихвеният процент при повечето банки в България е плаващ или се предлага кратък срок на фиксиране на лихвата (обичайно 1, 3 или максимум 5 години), след което се преминава към променлив лихвен процент. При плаващите лихви процентът, с който се олихвява главницата на кредита се състои от 2 компонента. Те са плаващ компонент, т. нар. референтен лихвен процент (РЛП) и фиксирана надбавка. Всяка банка има собствена методология за изчисляване на РЛП, публикувана на сайта ѝ. В тази методология се използват индикатори, обявявани от БНБ или НСИ или публични пазарни индекси като Euribor, ОЛП и други. Може да е само един индикатор или комбинация от няколко. Анализът на компонентите, използвани при изчисляването на конкретен РЛП, може да покаже потенциала за промяната му в бъдеще. Всъщност, условията за промяна на лихвата са толкова важни, колкото и самият й размер.

Вижте как банките у нас формират своите референтни лихвени проценти, преди да предприемете рефинансиране.

3. Такси и разходи, свързани с кредита. По-горе стана ясно, че при рефинансиране на ипотечен кредит отново се преминава през цялата процедура по кандидатстване и одобрение на кредита. Съответно всички или повечето характерни разходи също ще бъдат направени. Нека ги припомним:

• Пазарна оценка

• Такса за оценка на риска
Много често при рефинансиране банката освобождава клиента от плащане на такса за пазарна оценка и/или такса за оценка на риска.

• Разходи за издаване на документи за имота и за кредитополучателя
При покупката на имот документите, свързани с него, се набавят от продавача. При рефинансиране на кредита тези документи вече са ангажимент на кредитополучателя в качеството му на собственик на имота. Размерът на тези разходи зависи от броя на имотите и от срока за издаване на всеки документ и може да варира от 80 лв до 200-300 лв.

• Имуществена застраховка

Имуществената застраховка на ипотекирания имот е задължителна. Тя се прави върху пазарната му оценка или зависи от остатъчната главница. Някои банки сключват за своя сметка застраховката на ипотекирания имот стандартно или промоционално по оферти за рефинансиране на кредити от други банки.

• Застраховка Живот – тази застраховка обичайно не е задължителна, но носи спокойствие и сигурност за бъдещото изплащане на кредита при потенциални тежки събития застрашаващи живота и здравето на длъжника. Цените на тези застраховки широко варират според покритите рискове – загуба на живот при злополука и/или заболяване, трайна или временна загуба на трудоспособност, нежелана безработица и други.

• Такса за вписване и други нотариални разноски за новата ипотека
Разходите за учредяване на новата ипотека са съществено перо при рефинансирането. Размерът им зависи от сумата на кредита. Например при кредит за 100 000 лв. таксите са около 1000 лв., за 150 000 лв. – около 1200 лв. С нарастването на размера на кредита намалява процентното отношение на тези разходи.

• Писмо за ангажимент (банкова референция)
Писмото за ангажимент се изготвя от обслужващата банка и съдържа информация за дължимия остатък по кредита, номер на банкова сметка, по която да се преведат средствата за погасяване на действащия кредит и срок, в който банката ще заличи ипотеката след погасяване на кредита. Таксата за това писмо варира според тарифата за такси и комисионни на всяка отделна банка.

• Такси и разноски за заличаване на старата ипотека.
След погасяване на стария кредит се заличава ипотеката в полза на първата банка. Повечето банки събират такса от порядъка на 50-100 лв за изготвяне на молба-съгласие за заличаване на ипотека. След това тази молба подлежи на вписване в имотния регистър към служба по вписванията, за което се заплащат допълнителни такси според първоначалния размер на кредита. Например за 100 000 лв. кредит разходът е приблизително 190 лв., за 150 000 лв. – 230 лв. 

4. Свързани продукти

Възможно е оферта за рефинансиране на ипотечен кредит да предполага ползването и на друг банков продукт, например кредитна карта, овърдрафт, застраховка живот, спестовен план и др.

След като анализираме внимателно изложените фактори, можем да вземем решение дали да пристъпим към рефинансиране на действащ ипотечен кредит. В случай, че са изплатени 12 месечни вноски от изплащането му, отпада и таксата за предсрочно погасяване.

За да Ви помогнем в процеса на събиране на оферти, анализ и сравнение, заявете консултация!