Продължават ли банките да отпускат ипотечни кредити за покупка на жилище в строеж?

Петър Илиев, оперативен директор на Кредитланд, разкрива детайли „от кухнята“ за ипотечния пазар

Пазарът на недвижими имоти в големите градове в България се разви значително през последните няколко години. Липсата на предлагане на качествени завършени домове в най-желаните квартали в София, Пловдив, Варна и Бургас доведе до това все повече имоти да се купуват „на зелено“.

Експертите посочват, че през 2019 г. приблизително 80% от новопостроените жилища в София или са капарирани със сключени предварителни договори за покупко-продажба, или са изцяло платени и придобити, още преди издаване на Разрешение за ползване на сградата (т.нар. „Акт 16“).

Авансово плащане, понякога достигащо до 30-40% от покупната цена за жилище, което все още не е завършено, крие сериозни рискове. Действителното качество на завършеното жилище може да се различава от това, което купувачът си е представял в началото.

Също така са възможни непредвидени закъснения в строителния процес и/или при получаването на строителни документи, които се издават от различни институции в България. И разбира се, рискът инвеститорът/строителната компания да фалира и купувачите да останат с недовършени или некачествено завършени жилища винаги е налице, още повече при очакван спад в икономиката.

Въпреки това, ако рискът е претеглен и добре управляван, то пазарът предлага и доста изгодни сделки! Задълбочена проверка на инвеститора може да бъде направена и да се проследи историята на завършените от него строителни проекти. Може да се проучи дали е осигурено финансиране за пълното завършване на сградата, независимо дали е със собствени средства на дружеството или с банково финансиране. Рисковете могат да бъдат допълнително смекчени, ако ползвате професионална помощ при оформянето на предварителния договор за покупко-продажба.

От години редица банки у нас отпускат ипотечни кредити за жилища в строеж и приемат обезпечение на етап груб строеж („Акт 14“). Когато става въпрос за теглене на жилищен кредит на Акт 14, обичайните рискове за купувача, споменати по-горе, са съчетани с опасността да не се получи одобрение за достатъчно висока сума на заема при издаване на Акт 14 или въобще да не бъде одобрен ипотечният кредит. Ако се случи най-лошият сценарий, сделките болезнено се разпадат и купувачите губят направените авансови плащания.

Пандемията от COVID-19, икономическата несигурност и настъпващата рецесия направиха повечето банки много бдителни, а изискванията за доказуеми доходи, самоучастие и обезпечение бяха затегнати допълнително. Въпреки всичко, все още има възможности да получите банково финансиране и да финансирате сделка на етап „Акт 14“ или „Акт 15“. Така че, ако вече сте направили авансово плащане за жилище в строеж преди пандемията или имате намерение да направите изгодна покупка на имот в близко бъдеще, ето няколко съвета за сигурен ход на ипотечния пазар:

• Заделете поне 20% от собствените си средства за бъдещата сделка. Понастоящем банките отпускат между 75% и 85% от оценката на недвижимия имот като ипотечно финансиране, но експертните оценки понякога могат да се окажат значително по-ниски от действителната покупна цена, особено за незавършено жилище на етап „груб строеж“. Ако вече сградата е с достигнат етап за банково финансиране (издаден Акт 14 или Акт 15), направете пазарна оценка от сертифициран оценител, преди да направите първото плащане.
• Кандидатствайте за предварително одобрение от банка. Още по-добре: от две банки! Винаги е добре да имате план Б, а също така изгодна оферта от конкурентна банка ще помогне за договаряне на по-добри условия по кредита (по-нисък лихвен процент и такси).
• Банката може да съдейства за проверка на продавача, доколко надежден е той. Някои кредитори дори поддържат списък с инвеститори/строителни компании, чиито проекти са одобрени за финансиране на етап Груб стоеж. Така че, ако една компания продължава да присъства в тези списъци, това означава, че тя е надеждна и ще завърши строителните си проекти по график.
• Опитайте се да договорите с продавача схема на плащане, при която началната вноска или вноските на различните етапи на строителството да платите със собствени средства, а плащането на Акт 16 (разрешение за ползване) да е с ипотечен кредит. По този начин ще имате по-висока пазарна оценка и повече възможности за избор на банки. Освен това няма да плащате лихви по заем, докато строителството не бъде завършено.
• Ако все пак трябва да платите значителна част от покупната цена със заем на Акт 14 или Акт 15, договорете останалата част от сумата, поне 15-20%, да бъде платена след Акт 16. При финансиране на жилища в строеж, повечето банки не са склонни да преведат цялата сума на кредита на Акт 14 и отпускат заема на траншове. Обикновено поставят изискване малка част от плащането към продавача да се извърши след завършване на сградата.
• За да минимизирате рисковете, да спестите време и да получите обективно мнение за най-добрите предложения за кредит на българския ипотечен пазар, разчитайте на професионален кредитен консултант.

ЗАЯВЕТЕ БЕЗПЛАТНА КОНСУЛТАЦИЯ СЕГА!