Ипотечен кредит за хора с ниски и/или неофициални доходи

Накъде след 1 октомври по пътя към желаното жилище

Вече отминава 1 месец откакто БНБ въведе в сила новите си изисквания към търговските банки. Какво всъщност се случи на 1 октомври. Най-същественото, което си струва да се отбележи е, че клиентите с ниски и/или неофициални доходи са изправени пред сериозни предизвикателства. Възможностите да получат финансиране за някои от тях вече са силно ограничени, а за други – липсват такива.

Защо до 01.10.2024 г. някои кредити се отпускаха при съотношение дълг/доход над 60%? Отговорът може да се търси в две направления:

1. Доходите на клиента са ниски и така месечната вноска по кредита се налага да съставлява по-голям процент от дохода му. С други думи кредитът е относително голям спрямо възможностите на кредитоискателя;
2. Доходите на клиента не са ниски, но кредитът е много голям. Ето така, клиенти дори с високи доходи се налагаше да ползват финансиране при висок процент на дълга.

За клиентите с ниски и/или неофициални доходи

Безспорно един от най-сериозните рискове пред тях е затрудненият достъп до финансиране. Да вземем за пример домакинство с доказуем доход от 2 000 лв. на месец. С новото изискване максималният му дълг може да бъде до 1000 лв. на месец за всички кредити. Това рязко ограничава възможността за получаване на ипотечен кредит с по-голяма месечна вноска. Ако изискванията на БНБ не бяха влезли в сила същото това домакинство щеше да може да си позволи жилище, чието изплащане щеше да е възможно с месечна вноска в размер до 1 200 – 1 300 лв.

Няколко думи и за клиентите с неофициални доходи.

Техните шансове за ипотечен кредит също вече са поставени на изпитание. Добре знаем ефектите от съществуването на „сива икономика“ и в случая тя ще е сериозна пречка пред тези кандидати да получат ипотечен кредит. Лицата, които разчитат на „пари в плик“, бонуси или бакшиши, реално разчитат на „доходи“, които не се отразяват в официални документи като трудови договори или данъчни декларации. Банките, най-общо казано, не признават тези доходи при оценка на финансовото състояние на клиента. Ако дадена банка стриктно следва тази политика, тя на практика изключва този тип клиенти от тези с възможност за одобрение за ипотечен кредит.

И все пак, има ли изход от ситуацията …

За да се търси такъв е нужно да се направи точен анализ и да се потърсят конкретни решения. Кредитните консултанти в случая могат да бъдат ключът към решението.

Да се върнем на примера по-горе с домакинството, което разполага с 2 000 лв. месечен доход. След като вече максималната вноска по кредита не може да е повече от 1 000 лв. на месец, какви са опциите. В предишен анализ разгледахме накратко част от тях. Да ги припомним и разширим:

1. По-малък имот в същия район. Както знаем, ако не можем да получим финансиране за желания размер квадратура, грубо казано, трябва да намалим квадратните метри. Това е при условие, че кредитоискателят желае непременно да закупи имот в избрания район. Колко по-малък трябва да е този имот? Отговорът е: толкова по-малък, колкото ще позволи месечната вноска по кредита да се вмести във възможностите му. Ако приемем, че цената на жилище от 100 кв.м. в голям град е 150 000 евро, а срокът на кредита 30 г., то месечната вноска би била на ръба на възможностите на такова домакинство. Изчисленията показват, че подобен кредит при настоящите банкови условия ще е с месечна вноска в  диапазона от около 1 000 лв. до над 1 700 лв.

СРАВНИ ОФЕРТИТЕ ЗА ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ

Колко по-малък тогава трябва да е имотът, за да се вмести в ограничението за задлъжнялост (1 000 лв. в примера) при такива оферти. Ето какво показва анализът и някои изчисления. Например, оферта за 100 кв.м. жилище, кредитът за която е с размер на месечната вноска 1 100 лв., ще бъде по възможностите на домакинството, ако то намали площта до 88 кв.м. По този начин месечната вноска няма да надхвърли 1 000 лв. и имотът ще бъде в желания район. По аналогичен начин ще се наложи намаление в площта и при останалите оферти за кредит, например:

1. При оферта с 1 200 лв. вноска – намаление до 82 кв. м.
2. При оферта с 1 500 лв. вноска – намаление до 67 кв. м.
3. При оферта с 1 700 лв. вноска – намаление до 55 кв. м.

1. Имот в друг район, с по-ниски цени на квадратен метър. Колко по-евтин трябва да е този имот? Някои изчисления показват, че за да бъде запазена площта от 100 кв. м. и месечната вноска да е максимум 1 000 лв., е необходимо цената на кв. м. да е както следва:

1. Офертата с 1 100 лв. вноска – 1 320 евро/кв. м.
2. Офертата с 1 200 лв. вноска – 1 230 евро/кв. м.
3. Офертата с 1 500 лв. вноска – 1 005 евро/кв. м.
4. Офертата с 1 700 лв. вноска – 830 евро/кв. м.

В обобщение: Разглежданото домакинство след 1.10. може да си позволи размер на жилище между 55 и 82 кв. м. в район със средна цена на кв.м. 1 500 евро или 100 кв. м. в райони с цени на жилищата между 830 и 1 320 евро.

Забележка: Изчисленията са условни. Анализът е базиран на реални оферти от банките при посочените параметри, актуални към 24.10.2024 г.

1. По-голямо самоучастие. Какво означава това на практика – означава домакинството да разчита на повече собствени средства. За да бъдат в по-голям размер, ще е необходимо да се генерират повече спестявания от различни източници. Такива могат да са тези, които иначе банките не признават като източник на доход, с който може да се кандидатства за ипотечен кредит. Към източниците, които могат да допълнят самоучастието можем да добавим и продажбата на други активи, които не са нужни. Това може да са движимо имущество, друг недвижим имот, някакви ценности, предмети и произведения на изкуството и т.н. В допълнение към източниците можем да прибавим и по-голям от първоначално предвидения процент от налични спестявания, които да се използват за покупка на жилище.

Тези 3 опции като краен ефект съдействат да се намали размера на искания кредит, респ. месечната вноска по-лесно да се впише в 50%-то ограничение спрямо дохода.

БЕЗПЛАТНА КРЕДИТНА КОНСУЛТАЦИЯ

Какво друго би помогнало …

Увеличаване на доходите. Толкова е лесно да се каже и не толкова лесно да се изпълни. Въпреки това сме длъжни да го посочим. В нашия пример, за да може домакинството да си позволи същия размер на вноската, трябва да увеличи доходите си с 20% до 2 400 лв. Въпросът е КАК да стане това и какво съветват кредитните консултанти. Според Георги Канайков, Директор консултантска мрежа в Кредитланд:

„Увеличаването на разполагаемия доход, с който да се кандидатства за ипотечен кредит, почти никога не е лесна задача. Това, обаче, не я прави невъзможна. Начини има. На първо място кредитоискателите трябва да се постараят да повишат осигурителният си доход. Това е задача за разрешаване с настоящия им работодател или пък да се потърси нов такъв. Друго, което би помогнало за повишаване на доходите, е придобиване на допълнителна квалификация. Допълнителна работа, почасово или в свободното време, също е източник на допълнителен доход, който ако не бъде приет от банката за постоянен, то може да допълни спестяванията.“

Освен това

„Привличане в кредита на съдлъжници (роднини) не е необичайна практика, дори бих казал е често прилагана. По този начин към дохода на основния длъжник ще се добави допълнителен доказан доход, а това ще улесни финансирането на покупката на жилище.“, допълва той.

Към посочените източници на допълнителен доход нека добавим също и наеми, хонорари, ренти, доходи от дейности като самонаети лица, бонуси, комисиони и др. подобни. Въпреки че банките обикновено предпочитат стабилни и редовни доходи, някои от тях са склонни да признаят бонуси и комисиони, ако клиентът може да докаже, че те са редовна част от неговите доходи.

Това са само част от възможните решения, свързани с доходите. Разбира се, колкото и да са сходни политиките на банките в това отношение, има и различия. Банките проявяват гъвкавост и компромисите са част от това. Предпоставките за компромис зависят от различни фактори, които могат да бъдат изясни при консултация с професионален кредитен консултант. Той работи, за да защити интереса на клиента и използва всички възможности, които предоставят банките.

Свържете се с Вашия кредитен консултант, за да намерите заедно най-оптималното за Вас решение.