Интервю със Стефи Кожухарова, кредитен консултант в Кредитланд, за marica.bg

- Г-жо Кожухарова, след всички приказки и опасения за затягане на кредитирането промени ли се нещо? Повишиха ли банките изискванията си към кредитополучателите, респективно към техните доходи, съотношението дълг/доход или размера на финансирането при ипотечни заеми?

- Банките у нас в последните години винаги са били относително консервативни по отношение на критериите за одобрение на кредити и са анализирали внимателно доходите на клиентите си. След 2008 г. у нас не се предлагат банкови ипотечни кредити „без анализ и обследване на доходи“. Също така строго се съблюдава кредитната история на кредитоискателите и една от най-честите причини за отказ на искане за кредит е наличие на лоша кредитна история, която се вижда в Централния кредитен регистър. В последно време обаче не се наблюдава някакво допълнително затягане на допустимите съотношения дълг/доход и на размера на финансирането спрямо оценката на имота - обезпечение. Единствено някои банки завишиха критериите си за т.нар. „социален минимум“. Това е всъщност остатъчният доход на член от семейството, но и това е нормално предвид нарасналите разходи за издръжка в последните години.

- Вечният въпрос - ипотека в левове или в евро? Кое е най-изгодно в момента, при положение че рано или късно и България ще влезе в еврозоната?

- Препоръчваме на нашите клиенти да теглят кредит във валутата на дохода си. Тоест, в масовия случай това е левов кредит. В момента повечето банки предлагат същите или малко по-високи лихвени проценти за евров кредит, а и евровият кредит предполага откриване на допълнителна банкова сметка в евро с такса за поддръжка и превалутиране на левовете от заплатата в евро, което създава дребни разходи за валутнокурсови разлики. Хората не бива да се притесняват, че при приемане на еврото нещо негативно ще се случи с кредита им. Сумите просто ще се превалутират по фиксирания курс и лихвените проценти ще се запазят в същия размер, какъвто са били непосредствено преди приемане на единната валута. Затова за момента препоръчваме кредитите да са в български левове и статистиката на БНБ показва, че 97% от новите кредити са именно левови.

- Какви са най-ниските лихви по потребителски и ипотечни кредити в момента? И те за всички ли важат, или за определен сегмент от клиенти, примерно държавни служители?

- Най-ниските лихвени проценти, които се предлагат за нов потребителски кредит, в момента са в диапазона 4.15-4.45 процента, а за нов жилищен кредит - 2.18-2.30 процента. Тези продукти обикновено изискват по-висок от средния размер на съответния вид кредит. Например - над 20 хил. или над 30 хил. лв за потребителски кредит или над 200 хил. лв. за жилищен кредит, и по-високи доказуеми доходи. Става въпрос за над 2500-3500 лв. нетен месечен доход.

- Кога си заслужава рефинансиране на ипотечен кредит от друга банка - има ли някакво неписано правило? И каква е ориентировъчно цената на едно такова рефинансиране? Ясно е, че при такива случаи имотът трябва да бъде оценен от лицензиран оценител, да се мине през нотариус и т.н.

- Има две опции да се търси подобрение на условията по един ипотечен кредит: чрез предоговаряне с настоящата банка или чрез рефинансиране от друга банка. Предоговарянето обикновено включва еднократна такса за предоговаряне и става относително бързо и лесно. Единствено се подписва анекс на договора за кредит, ако предложението на банката устройва клиента. Рефинансирането е по-сложна операция и отнема време, тъй като налага набавяне на актуални документи за обезпечението и доходите на кредитоискателя, нова пазарна оценка, учредяване на нова ипотека в полза на новата банка и последващо заличаване на старата ипотека в полза на първата банка. Тези стъпки включват разходи, които варират според размера на кредита, броя на имотните обезпечения и офертата за рефинансиране, тъй като някои от банките са склонни да покрият част от тези „транзакционни“ разходи по рефинансирането. В повечето случаи тези разходи са по-големи от таксата за предоговаряне с настоящата банка, но може самото предложение да е значително по-изгодно. Затова няма еднозначен отговор или неписано правило кога трябва да се рефинансира един кредит. За да се вземе информирано решение, трябва внимателно да се анализират и сравнят офертата за предоговаряне с настоящата банка и най-доброто предложение за рефинансиране от друга банка.

- От какво зависят лихвите по кредити в България?

- Лихвите по кредитите у нас зависят най-вече от лихвите по депозитите, тъй като банките набавят ресурс основно от депозитите на фирмите и домакинствата. Засега банките у нас са свръхликвидни и лихвите по депозитите продължават да са много ниски, заради което и лихвите по кредитите в България са сред най-ниските в Европа.

- Каква е Вашата прогноза за движението на лихвите по кредити у нас?

-Лихвите по кредитите постепенно ще растат и не бива да се залъгваме, че ще останат ниски вечно. Увеличенията обаче очаквам да са плавни и да не изпреварват ръста на доходите на работещите квалифицирани хора у нас. Процесът на увеличение вече започна при клиентите на някои банки, но е незначителен, в рамките на 0.10-0.20 процента за последната година.

- При какви случаи е удачно да се изтегли кредит с фиксирана лихва?

- За момента предложенията за фиксиран лихвен процент са ограничени само за първите 3 или първите 5 години и самият лихвен процент е около 1-1.5 по-висок, отколкото аналогични предложения на същата банка за променлив лихвен процент. Трудно е да се прогнозира дали лихвените проценти ще скочат толкова много и толкова рязко в следващите 2-3 години. Засега повечето клиенти избират предложения с плаваща лихва и под 5 на сто от новите кредити са с първоначален период на фиксация на лихвения процент.

- Ще е интересно да разкажете за някой сложен казус от Вашата практика. И най-важното - услугите на професионалния кредитен консултант съвсем безплатни ли са за клиента?

- Често казусите са сложни, но пък това точно оправдава нашето съдействие. На първо място ние събираме цялостната информация както за профила на клиента и евентуален солидарен съдлъжник, така и за потенциалния имот, предмет на обезпечение по ипотечната сделка и кредитиране. Това дава възможност на клиента след една среща с нас да получи до 5 оферти от 13-те банкови институции, с които работим.

Услугата ни е напълно безплатна. Съдействаме и за комплектоване на нужната документация, като в единия случай напътстваме кредитоискателите в кои институции и с какви предварително подготвени документи трябва да отидат, а в друг случай, ако са в пълна невъзможност, може да ни се направи заверено пълномощно ние да снабдим необходимите документи. Пълномощното се изготвя, като точно и изрично е указано пред кои институции и за кои документи можем да представляваме клиента. Целта е да спестим ценно време на кредитоискателите и сравнително бързо да се излъчи кредитът им. Понякога това е свързано и със срокове, поставени в предварителни договори за покупка на имот.

Най-често сложни казуси има при рефинансиране на кредити от една в друга банкова институция и именно при тези казуси се наблюдават фрапиращи резултати в полза на кредитоискателя.

Мога да посоча един от последните ми казуси, от който и кредитоискателите останаха особено впечатлени. Имах клиент с един ипотечен кредит, два потребителски, един стоков кредит и две кредитни карти, които обслужваше. Общият разход за месечни вноски надхвърляше 3000 лв. След рефинансирането месечната вноска падна на 830 лв. Разликата, може да сметнете сами, е над 2000 лева - забележете, месечно!

- Това прави четири кредита, без да броим кредитните карти? Нормално ли е банка да отпуска заем на толкова задлъжнял клиент?

- Стига кредитополучателят да има доходи, които да са достатъчни, за да покрива задълженията си, тези доходи да са стабилни и човекът да няма закъснения при обслужването на кредитите, няма пречка.

Имала съм клиент с общо 12 кредита - един ипотечен, множество потребителски от банкови и небанкови институции, две кредитни карти. Общият разход на месец минаваше 2800 лв., а след рефинансирането месечната вноска падна на 669 лв. Като първите два месеца, според политиката на банката, той трябваше да погасява само 318 лв., тоест половината от сумата, след което минава в редовна и пълна вноска от 669 лв.

Многобройни са случаите, в които чрез съдействие на кредитен консултант клиентът е получил най-доброто, в най-кратки срокове, без да се налага да си вземе отпуск, за да получи адекватни оферти и информация от няколко банки.