Има ли балон в жилищното кредитиране

Интервю на Петър Илиев, оперативен директор на Кредитланд, за Investor.BG 

Сделките с имоти в четирите най-големи града у нас се върнаха към растеж едва в края на миналата и началото на тази година след година и половина на спад, но жилищното кредитиране нарасна силно през миналата година, тенденцията се запазва и през първото тримесечие на 2024 г.

През януари обемът на новите жилищни кредити в лева и евро достигна 665,7 млн. лв., а през февруари се повиши до 777,3 млн. лв. На годишна база ръстът през януари и февруари достигна съответно 34,2% и 47,1%.

„Пазарът на жилищни заеми се намира в изключителен подем и макар все още да няма публикувана статистика на БНБ за март, смятам, че обемът на новите жилищни кредити за първото тримесечие ще се окаже рекорден“, коментира Петър Илиев, оперативен директор на „Кредитланд“. Според него факторите за този разцвет са задържането на лихвените проценти на много ниски нива, близки до историческото дъно, и ръстът на доходите на хората, особено в големите градове, където е съсредоточен ипотечният пазар.

„Безработицата е трайно ниска и квалифицирани служители системно не достигат. Кредитополучателите се чувстват достатъчно сигурни за бъдещите си доходи, за да предприемат стъпка към подобряване на жизнения си стандарт. От друга страна, инфлацията, макар и намаляваща, все още надхвърля лихвените проценти по ипотеките, което прави реалните лихви отрицателни, поне към момента, а при почти нулевите лихвени проценти по депозитите и липсата на разбираеми нискорискови инвестиционни алтернативи хората се насочват към покупка на недвижими имоти като основно средство за запазване на стойността на спестяванията си“, каза Илиев.

Той смята, че предупрежденията за прегряване на ипотечния пазар и риска от надуване на балон на жилищния пазар, които от няколко месеца отправят икономисти, са здравословни, тъй като те помагат на кредитополучателите да мислят трезво, да задават повече въпроси и да се информират по-добре, преди да предприемат сериозната стъпка да изтеглят ипотечен кредит. Към предупрежденията в началото на април се присъедини и Световната банка, която в пролетния си доклад за страната ни отбеляза, че „дори ако банковият сектор остане стабилен и високо рентабилен, продължаващата кредитна експанзия, отразена от строителния бум, подхранва опасенията за създаване на строително-кредитен балон“. Той според Световната банка може да доведе до болезнена корекция на пазара и увеличаване занапред на необслужваните кредити, които към края на 2023 г. са 3,63%.

Според Илиев балоните в цената на един актив се надуват, когато всички започнат да мислят, че неговата стойност няма как да спада и на пазара започнат да навлизат нови и нови купувачи. „Но жилищният пазар у нас по-скоро не е в такава фаза“, счита той. Броят на покупко-продажбите на имоти в национален мащаб намалява седем поредни тримесечия според статистиката на Агенцията по вписванията. Сериозни ръстове за първото тримесечие на 2024 г. от големите градове има само в София (14%), Варна (13%) и Бургас (9%), посочи Илиев и допълни, че тъкмо към големите градове е насочена вътрешна миграция на населението в търсене на по-високи доходи и по-добра работа.

Петър Илиев счита, че за момента ипотечният пазар не проявява признаци на прегряване. Жилищните заеми са малко под 200 хил. броя към 31 декември 2023 г., а според статистиката броят им е нараснал средно с около 1000 на месец през миналата година. Това е годишен ръст от около 6,4%, казва той. „Скокът на пазара се дължи много повече на инфлацията в средния размер на ипотеката, отколкото на увеличения брой кредитополучатели“, отбеляза Илиев. Към това добави, че някои заможни хора са теглили повече от един жилищен заем, а много българи в чужбина също са закупили имоти с кредити у нас. „Домакинствата в България, които ползват жилищен заем, едва ли са повече от 6-7%“, счита Илиев. „Това е продукт за хора със средни и високи доходи в работоспособна възраст. Високите цени на имотите и консервативните критерии за одобрение на банките по-скоро изхвърлиха хората с ниски доходи от пазара“, допълва той.

Все повече кредитополучатели са с месечен доход на домакинството от над 4000-5000 лв., те имат добри професии и сигурни доходи, каза кредитният консултант. С нарастването на жизнения им стандарт те търсят по-големи и по-качествени апартаменти или къщи, купуват втори дом, теглят втори кредит за вила в околностите на града, откъдето да работят дистанционно, имот на морето (по Черноморието или в Гърция според предпочитанията и бюджета), сочат наблюденията му. Той не вижда риск за повечето длъжници с жилищни кредити, които според него в огромната си част са финансово грамотни и не се хвърлят с главата напред в покупката, а задават въпроси и подхождат консервативно. „Рядко вноските по кредитите, които самите те са склонни да поемат, надхвърлят 30-35% от реалните им месечни доходи, така че те могат да поемат умерено увеличение на плаващите лихвени проценти в бъдеще относително безпроблемно“, счита Илиев.

Той отбеляза, че лихвите по жилищните заеми остават без съществена промяна от над една година насам, а противно на пазарните очаквания, големите банки запазват най-изгодните си оферти за хора с високи доходи в диапазона около 2,20-2,50% годишен лихвен процент. „Те все още разполагат с изобилие от евтин ресурс благодарение на спестителите. Над две трети от спестяванията на домакинства и фирми са по безсрочни сметки и овърнайт депозити, където лихвените проценти практически са нулеви“, коментира Илиев. Все пак лихвите по срочните депозити вече са започнали постепенно да растат, затова по думите му увеличението в цената на кредитите е неизбежно. То обаче ще бъде плавно и умерено, с не повече от 0,4-0,5 процентни пункта до края на годината, очаква той.

Илиев посочи, че БНБ би могла да се намеси на ипотечния пазар, каквато заявка даде в началото на годината, като въведе най-вече нормативни ограничения, с които да намали ръстовете на кредитирането и да предпази кредитополучателите и банките от поемането на прекомерни рискове. Мерките може да включват ограничаване на максимално допустимите съотношения на вноските по кредита спрямо дохода на кредитополучателите и/или на максималния размер на кредита спрямо стойността на обезпечението.

Такива мерки биха отстранили от пазара „по-рисковите“ кредитополучатели – тези, които теглят прекомерно голям заем спрямо дохода си или пореден заем, и тези, които нямат никакви спестявания. „Такива мерки биха били здравословни…, но както се казва, дяволът е в детайлите и мерките трябва да бъдат добре обмислени и премерени. Добре е да се избегне прекомерна регулация, за да не се ограничи достъпът до жилища на „добри“, кредитоспособни длъжници или финансирането им да се оскъпи излишно“, отбеляза Илиев.