Каква бе 2022 г. за ипотечното кредитиране в България и какво да очакваме от 2023 г.

Петър Илиев, оперативен директор на Кредитланд, с обзорен анализ в специалната секция „Икономиката през 2022" на investor.bg 

2022 г. се очертава да бъде най-добрата в историята по отношение на ипотечния бизнес в България. За първите 10 месеца на годината банките са отпускали средно по 543 млн. лв. жилищни кредити месечно, ръст с 27,5% спрямо същия период на 2021 г., която също беше рекордна. Високата инфлация даде съществен тласък на пазара на жилищата и накара много купувачи да действат и да не отлагат покупките си, за да избегнат обезценка на спестяванията си, влагайки ги в имот. Увеличилите се цени на жилищата и на довършителните работи и ремонтите по тях доведоха до съществено повишение на средния размер на новите кредити, особено в големите градове.

От друга страна, инфлацията не доведе до отлив на спестявания от банките, които изцяло се финансират от местния пазар, достатъчно ликвидни са и лихвите по депозитите засега остават почти непроменени. Благодарение на ожесточената конкуренция и близките до нула лихви по депозитите кредитополучателите се възползваха от най-евтините кредити в историята като лихвата за нов левов жилищен заем през септември достигна средно до 2,46%. През летните месеци редица банки предлагаха за клиенти с отличен профил на кредитоспособност и лихвени проценти около 2%. Банките, макар и да се надпреварваха с промоционални предложения с все по-ниски лихви, отстъпки в такси и дори поемане на разноски за учредяване на ипотека, запазиха предпазливата си политика по отношение на доказване на доходи, кредитна история и изискването на самоучастие от кредитоискателите.

В глобален план с известно забавяне във времето централните банки идентифицираха високата инфлация като основен проблем пред икономиката и предприеха неколкократни стъпки за вдигане на основните лихвени проценти – класическа мярка, която води до изтегляне на пари от обръщение и спад на инфлацията, макар и с цената на забавяне на икономическия растеж и потенциална рецесия през следващата година. След поредното увеличение на основната лихва на ЕЦБ на 15 декември и скочилите отдавна лихвени нива в страните извън еврозоната с плаващи валутни курсове като Чехия, Полша, Унгария, Румъния изпаднахме в невиждана досега ситуация лихвите по жилищните кредити в България да са най-ниските в Европа.

От есента вече виждаме постепенно увеличение на лихвата по офертите за нов ипотечен кредит, засега само с около 0,10-0,20 процентни пункта. Огромната част от хората с вече изтеглени заеми обаче все още се радват на непроменени лихви, тъй като референтните лихвени проценти (РЛП) на повечето банки са обвързани с лихви по депозити от статистиката на БНБ, а влоговете са особено инертни и засега лихвата им почти не расте. Все пак очакванията са, че бурята няма да ни подмине и отново след доста години кредитите с фиксиран лихвен процент се връщат на мода през второто полугодие и кредитоискателите все повече се интересуват от такива оферти. Доста от банките обаче не предлагат фиксирана лихва, а малкото предложения с такава са за фиксиране само за първите три или максимум пет години от срока на заема.

 Аз лично съм умерен оптимист и очаквам повишение на лихвите с не повече от 1,5-2 процентни пункта, което по-скоро ще се разтегли постепенно във времето в следващите две години вместо да се случи шоково. Основният фактор да смятам, че лихвите ще останат относително ниски спрямо останалите държави около нас в следващата година е голямата конкуренция на нашия пазар и липсата на такса за предсрочно погасяване, която беше законово премахната преди години.

През тази година станахме свидетели на интересен феномен – няколко банки, чиито плаващи лихвени проценти в сключените договори за кредит бяха обвързани с EURIBOR, с ОЛП или с инфлацията в страната, имаха пълното право едностранно да повишат лихвите на клиентите си с между 1,3 и 2,5 процентни пункта. Те обаче взеха решение доброволно да „замразят“ увеличението на лихвите. У нас са отпуснати едва около 185 хил. жилищни кредита към края на септември според БНБ и на този малък пазар цели 16 банки активно предлагат ипотечни заеми. В тази среда всяка банка, която си позволи увеличение на лихвата значително над пазарното ниво, рискува бърза загуба на пазарен дял и отлив на клиенти, които много лесно могат да се рефинансират в други банки, предлагащи по-изгодни условия.

Така че факторите, които ще движат лихвите по кредитите нагоре, са цената на привлечения ресурс на банките (депозити), ограничения, които БНБ би въвела, за да охлади пазара, и увеличеният риск от рецесия и потенциален ръст на безработицата. Българските фирми и домакинства имат вяра в банковата система и засега не търсят активно алтернативи на влоговете въпреки отрицателната доходност. Банките набавят достатъчно ресурс на местния пазар и засега нямат стимул или нужда да предлагат по-високи лихви по депозитите. Централната банка засега ограничава мерките си в увеличения на антицикличния капиталов буфер, който налага на банките изискване за наличие на повече собствен капитал за отпускане на нови ипотечни кредити, но банките у нас така или иначе са добре капитализирани.

Остава въпросът дали ще стигнем до криза в реалната икономика и как тя би се отразила на трудовия пазар и на обслужването на кредитите. Засега поне при жилищните заеми статистиката не показва ръст на лошите кредити – напротив, те продължават да намаляват. Но тежката зима предстои.

Очакванията ми за догодина са по-скоро за отрезвителна корекция на пазара надолу с 10%-15%, отколкото за срив. По-съществен спад на пазара на кредити би имало при въвеждане на императивни рестрикции от БНБ, каквито има в някои други европейски държави (например ограничаване на максималното финансиране от оценката на имота до 80% или пък ограничаване на съотношението дълг/доход за отпускане на нови кредити до максимум 40%).

За пазара на жилища също съм умерен оптимист. Освен за жилищни нужди или с инвестиционна цел имоти напоследък се купуват и като убежище срещу инфлацията, която се очертава да остане висока в следващите 2-3 години. Да, действително има много пустеещи жилища и обезлюдени селища, но в последните години доходите на работещите неизменно растат, а с тях и желанието да живеем в по-големи, по-модерни и по-функционални имоти във и около големите градове, където всъщност е концентриран жилищният пазар.

Тук също оптимистичната ми прогноза е за спад, но с около 5-10%. Песимистичната ми прогноза би се сбъднала при по-дълбока рецесия, която да доведе до ръст на безработицата. Това е малко вероятен сценарий, тъй като работещите у нас и без това намаляват значително с всяка изминала година и работодателите си ценят кадрите и само в краен случай биха прибегнали до сериозни съкращения.

Но една продължителна и дълбока икономическа криза би довела до фалити и ръст на безработните. Именно останалите без препитание са тези, които масово спират да обслужват кредитите си, а ръст на лихвите по ипотеките с 1-2 процентни пункта сам по себе си не би довел до увеличение на необслужваните заеми. При рецесия и висока безработица банките биха ограничили максимално отпускането на нови кредити, а цените на имотите неминуемо ще паднат значително така, че при такъв сценарий можем да очакваме спад и на двата пазара от порядъка на 20-25%.