Обзор на събитието Expo Moite Pari с участието на Кредитланд в dnevnik.bg 

След несекващия ръст през последните години, и особено през последните две, цените на жилищните имоти в България са достигнали точка на равновесие. Така оценяват ситуацията брокерите след като в началото на лятото някои от решилите да купят имот се отказаха и излязоха във ваканция.

Въпреки оттеглянето на някои играчи от пазара кредитирането на сделките с имоти продължава да расте. Това показват не само данните от статистиката, но и коментарите на банкерите. Все още се дават кредити за по-голямата част от цената на жилищата.

Въпреки интереса към селски имоти заради пандемията и глобално хората продължават да мигрират към големите градове заради наличните инфраструктура, достъп до образование и здравеопазване, възможност за работа.

Пазарът достигна равновесие

Като цяло се забелязва забавено темпо на пазара и не се очаква някакво много сериозно ускоряване в близко бъдеще. Пазарът навлиза в равновесно състояние и засега тенденциите са да се запази по-дълго такова, което би дало възможност за неговото стабилизиране, анализира Ирена Перфанова, зам.-председател на Националното сдружение "Недвижими имоти".

Някъде ударихме прага на възможност на българите да купуват имоти.

Интересът към новото строителство продължава да расте. Новите сгради са търсени поради по-съвременния си облик и иновативните решения в тях, но въпреки това пазарът продължава да поддържа близки ценови нива между новите и старите сгради. "Новото строителство определя тенденцията в цените, защото тя е пряко свързана както със себестойността на продукта, така и със съотношението търсене - предлагане. И когато неговата цена тръгне нагоре, тази промяна повлича целия пазар", казва Перфанова пред "Дневник".

На този етап пазарът не прави съществена разлика между новия сграден фонд, който се отличава и с по-добра енергийна ефективност и не се нуждае от обновяване на комуникациите и др. инфраструктурни и сградни елементи, за разлика от построеното преди десетилетия, което от своя страна често е неподдържано, морално остаряло и не отговаря на изискванията и нуждите на по-младото поколение, което вече доминира като участник на пазара, а също така и на новите нормативни изисквания за устойчивост.

Новите сгради се изграждат със съвременни материали и по иновативни технологии, които непрекъснато се подобряват, обстановката в общите части е приятна и визуално естетична - все неща, които за да се постигнат при старото строителство, трябва да се инвестира допълнително и да се обединят интересите и усилията на етажната собственост. Което включва и вземането на общи решения, а то по традиция в България е съпроводено с много трудности, казва още експертът. "Самите банки при разглеждане на заявките за отпускане на ипотечен кредит вече стимулират процесите за енергийна ефективност чрез предоставянето на по-добри ипотечни условия за сгради с по-висок енергиен клас", допълва тя..

"През последната 1 година отразяваме, че се покачва не само себестойността на строителството, а и всичко останало, което е нужно, за да се завърши имотът до етап годен за обитаване, а ценово пазарът все още не е догонил и това оскъпяване ", коментира Перфанова. Дава пример с новопостроен апартамент "на шпакловка и замазка", който след като се довърши и обзаведе и излезе на пазара, вече цената му е много по-висока.

Това не означава непременно, че потенциалните купувачи при висока цена ще се насочват към жилища по-старо строителство, защото дали имотът е в нова сграда не е единственият фактор, който влияе на продажната цена или на избора на купувача. Преди всичко е важно местоположението, но и достъпът до различни услуги и транспортните връзки. Цената и изборът зависят и от фактори като този, че заради дистанционната работа и обучение по-атрактивен може да се окаже имот с по-малка площ, но с повече и по-функционално разпределени помещения за самостоятелно обитаване.

След години изоставане пазарът на наеми се съживи

Брокери отчитат, че през последните 3-4 г. цените като имотите се покачваха докато наемите се задържаха на едни и същи нива и даже имаше лек спад. Сега пазарът на наеми е в нова фаза, при която цените растат и то далеч не само в централните части.

Пазарът е стимулиран освен от това, че в София всяка година се стичат няколко хиляди хора, които по думите на Стоян Гочев от Remax City Mall, си дават последен шанс преди да емигрират, но и от търсенето от украинци и руснаци от ИТ сектора, които се преместиха тук след началото на войната. Посочва, че на пазара няма достатъчно имоти, които да отговорят на търсенето. "Много трудно може да се намери апартамент под наем, където и да е в София, особено на ниски цени", обобщава той.

По данни на Homeheed - платформа, която събира данни за пазара в София на база реални оферти за продажби и отдаване под наем, отчита, че през септември средният наем на двустаен апартамент е 750 лв., а на тристаен - 1000 лв.

Преглед на публикуваните онлайн обяви може да създаде погрешното впечатление за съвсем различна картина - с много хубави имоти на атрактивни цени, които се дават под наем. Това обаче коректните брокери наричат кукички. С други думи фалшиви оферти, които целят да привлекат интереса на търсещите имоти под наем. При позвъняване, те научават, че току-що въпросният имот е намерил своя наемател, но им се предлага да се търси нещо друго за тях. По оценки на бранша над 90% от офертите на пазара са фалшиви, само за привличане на интереса, като понякога дори собствениците на показваните имоти не знаят, че се ползват за кукички.

От бранша посочват, че заради подобно некоректно поведение, което се демонстрира от няколко фирми, голяма част от професионално и етично работещите агенции на пазара през последните години са се отдръпнали от наемите. Подобна практика уронва авторитета на лоялните търговци и рефлектира в крайна сметка върху клиента. Обявяват се имоти под наем, често нереални оферти от ядро от фирми свързани помежду си в обща база данни, легитимиращи се на пазара под различни имена, които често не се откриват в търговския регистър, а под обявите им пише "Само за частни лица". Тези търговци не споделят информация с останалите агенции на пазара, а само събират чуждите оферти често отново чрез некоректни практики.

От НСНИ съветват хората, на които предстои да купуват, наемат, отдават или продават недвижим имот, да ангажират с това доказан и лоялен професионален брокер, който се отнася с клиентите с високо ниво на отговорност и ексклузивно отношение.

Кредитирането продължава да расте

През третото тримесечие на годината се видя, че сделките са намалели с 14-15% за София и със средно 7-8% за страната, но от едно тримесечие не могат да се правят големи изводи, коментира пред "Дневник" Петър Илиев, оперативен директор на консултанта "Кредитланд". Напомня, че тъкмо статистиката на Агенцията по вписванията за броя сделки е най-точният показател. Затова според него ще е показателно какво ще покаже тя за периода октомври-декември - тримесечие, което по традиция е силно както за кредитирането, така и за сделките. Смята, че ако и тогава има спад в броя на сделките, след Нова година това ще доведе до намаление на цените на имотите. Уточнява все пак, че секторът е инерционен - договори, подписани преди 1-2 години за покупки "на зелено" сега достигат до взимането на заеми.

Коментира, че статистически роят отпуснати кредити расте, но част от тях са за рефинансиране на заеми, взети преди години, когато условията по тях не бяха толкова добри и сега получателите им ги рефинансират.

На свой ред обяснява стремителния ръст в цените на жилищата през последната година с това, че продават хората, които имат нужда от парите, тези, които няма да ги влагат в нещо, предпочитат да ги държат под формата от имот, за да не им изяде инфлацията.

Представители на банките казват, че много малко клиенти избират да вземат заеми с фиксирана лихва, защото предпочитат свободата, ако си променят решението след 1 година да могат да погасят предсрочно заема като вземат от друга банка. Петър Илиев пък има все повече клиенти, които избират тъкмо този вариант. Казва, че към момента фиксираната лихва на пазара е с 1 процентен пункт по-скъпа от плаващата и вече се предлага за 5, а не за 10 г. "Ако допреди 3 г. никой не искаше плаващ лихва, сега клиенти взимат за 3 или 5 г., за да имат някакво спокойствие", казва той.

В доста други държави около нас централите банки подходиха доста по-стриктно при контролирането на жилищния пазар и въведоха ограничения за процента от цената на имота, който банката ще финансира и вноската по кредита. В редица държави като Румъния и Австрия, не се допуска надхвърлянето на определено съотношение между дълга и дохода на кредитополучателя, посочва Илиев. Посочва, че за момента в България банките допускат финансиране на 80-85% от цената на имота, а някои дори все още имат оферти за 90%.

"Ако банките очакват спад в цените на жилищата, те допълнително ще ограничат процента финансиране, защото не искат да стават собственици на апартаменти", посочва той.

Ще се вдигат ли лихвите

Засега представителите на банките се пазят от прогнози по въпроса кога и с колко може да се повишат лихвите по заемите в България в резултат на действията на Европейската централна банка. В началото на лятото прогнозите на финансовите анализатори бяха, че това повишение ще се усети в края на тази или началото на 2023 г. За момента нагласите на банките не показват това. Според последните данни на БНБ през септември дори има лек спад в лихвите по ипотечните заеми до 2.46%

През кризисната 2008 г. лихвите бяха доста високи, а имаше много повече сделки с имоти, анализира Стоян Гочев от Remax City Mall, който участва в дискусия по темата в "Експо Моите пари". "Лихвите влияят на пазара, но не го определят. При ниска безработица и повишаващи се доходи и производство, лихвите не му влияят", подчертава той. Според него цената на кредитирането ще има реален ефект върху броя сделки само в съчетание с ръст на безработицата и свиване на производството в страната.

Представители на няколко банки по време на същата конференция посочиха, че в момента цената на кредитите за жилища в България - средно 2.46% е сравнима с тази в Еврозоната, където е 2.44% с уточнението, че в еврозоната е както Франция, където заемите са по-евтини от средното, така и прибалтийските страни, където е над 3.5%.

Наблюдаващите пазара посочват и че все още има промоционални оферти за жилищни кредити на сайтовете на банките. Даниела Иванова от Пощенска банка допълва, че заради ръста в цените на имотите с 20% са нарасналите и размерите на отпусканите заеми, а получателите им стават все по-претенциозни към качеството на имотите, които купуват.

Мариaна Петкова, Ръководител отдел "Клонова мрежа" в DBank, коментира, че очакването лихвената политика на ЕЦБ директно да повлияе върху лихвите по заемите в България не е оправдано. Аргументира това с факта, че размерът на лихвите в България в общия случай не се базира на равнището на индекса ЮРИБОР (EURIBOR), а на индекс, базиран на средното ниво на лихвите по депозитите.

От коментари и на други представители на банките се разбра, че те не са особено склонни в момента да кредитират покупката на жилища с инвестиционна цел, особено ако бъдещият собственик възнамерява да изплаща заема от приходи от наем. Това обяснява и спадd в броя на ипотечните кредити, с които е финансирана покупка на имот с инвестиционна цел.