Направете стрес тест на ипотечния си кредит

Ако се подготвите добре, ще посрещнете покачването на лихвите спокойно. Към момента в България има над 170 000 действащи договора за жилищен кредит с общ баланс от близо 10 млрд. лв. Средният размер на ипотечния заем, който се отпуска, е 108 000 лв. Лихвените проценти са на историческо дъно – 3,33% в лева и 3,74% в евро за септември. Всичко сочи към почти идиличен пазар за купувача. Но ипотечният кредит е дългосрочно начинание – лихвите са предимно плаващи, а средно срокът за погасяване е малко над 20 години. Изгодните оферти изискват кредитополучателят да отговаря с цялото си имущество при неплатежоспособност. Тъй като липсва закон за личния фалит, при неблагоприятен сценарий дори и след като банката е взела имота и го е продала, ако нейното вземане все още не е удовлетворено, тя ще продължи със запор на заплати и т.н. И въпреки благоприятната среда това се случва и в момента. Необслужваните жилищни кредити по статистика на БНБ са 9,9%. А когато лихвите се повишат, което се очаква през следващите години? Според Петър Илиев, оперативен директор на „Creditland“ и лектор в семинарната програма на Експо „Моите пари 2018“, е добре да бъдем подготвени. Един от рисковете, върху които той акцентира, е да надценим възможностите си. Много лесно е в момента да сложиш розовите очила, при положение че 5 години наблюдаваме икономически растеж, а статистиката за доходите и заетостта е оптимистична. Какво да направим Първо, трябва да калкулираме поносим месечен бюджет за разходите по кредита. Повечето банки са склонни да одобряват вноска до 60% от чистия доход, но според Петър Илиев здравословните нива са 30 – 35%, за да не се озовем в критична ситуация при повишение на разходите или някакво неблагоприятно събитие. Управлението на лихвения риск е най-сложната задача от предварителното планиране. Не е тайна, че лихвите ще растат – това сочат действията на централните банки по света. ЕЦБ ще вдигне основната лихва, с която финансира банките, през втората половина на следващата година, докато Федералният резерв вече покачи лихвата и ще продължи да го прави. Въпросът е не дали, а кога това ще се отрази на индивидуалните кредитополучатели. Когато това повишение се случи, то ще се отрази на лихвата на жилищния кредит с добавка от между 0,5 и 1% върху договорената с банката лихва. Това прави между 50 и 100 лв. отгоре върху сегашната месечна вноска, ако вземем средните стойности от статистиката. Затова си направете ликвиден буфер, колкото можете да си позволите, но не по-малко от стойността на 3 вноски, съветва Илиев. В зависимост от възможностите си можете да го формирате чрез постоянните си доходи, а може и да го заделите още в началото, ако ви предстои теглене на кредит, като го вземете от самоучастието си или пък си спестите някой уред при обзавеждането. Това е изключително важно, защото една забавена вноска ще се отрази на кредитното досие, а от него ще зависи позицията ви при предоговаряне с банката или за рефинансиране от друга на по-късен етап. Ако пък проблемът е сериозен, тези 3 месеца ще ви дадат възможност сами да продадете имота, за да погасите задълженията, а не да чакате банката или колекторска фирма да се намесва. Банките изискват все по-малко самоучастие, а често предлагат и 100% финансиране, включвайки и потребителски кредит. В тези случаи е важно внимателно да огледате имота, който купувате. Намираме се в период на покачване на цените на недвижимостите, но през годините тенденцията може да се обърне. Ако това се случи, в комбинация с оскъпяване на заема можете да се озовете в ситуация, която изисква да продадете имота, за да се отървете от кредита. Ако обаче цената му е паднала, може така и да не успеете да удовлетворите банката. Ипотечният заем е най-дългосрочният солиден разход в живота ни, затова е добре да бъдем подготвени.