Ипотечен кредит за парцел и строеж на къща: какво трябва да знаете преди да започнете

Строеж на къща става все по-честа възможност за реализиране на мечтата за собствен дом с двор – все по-популярна сред българите. Възможността за работа от разстояние, желанието за повече пространство, спокойствие и по-добра среда за живот насочват много семейства към предградията и селата около големите градове. Банковият сектор също се адаптира към тази тенденция и предлага все повече решения за финансиране на покупка на парцел и строителство на еднофамилна къща.

Първата стъпка – избор и покупка на парцел

Преди да се пристъпи към строеж на къща, е необходимо да се избере подходящ терен. Тук е важно да се прави разлика между различните видове поземлени имоти.

Поземленият имот (ПИ) може да бъде земеделска земя или нива, при която възможностите за строителство са ограничени или изцяло забранени. За разлика от него, урегулираният поземлен имот (УПИ) е включен в регулация, има одобрен подробен устройствен план и осигурява условия за строителство, включително достъп до инфраструктура като път, електричество, вода и канализация.

При покупка на парцел е важно да се направи задълбочена проверка на собствеността и историята на имота. Необходимо е да се установи дали площта съответства във всички документи, дали върху имота няма възбрани или други тежести и дали не е предвидено бъдещо отчуждаване за държавни или общински нужди.

Как може да се финансира покупката на парцел

Съществуват няколко основни варианта за финансиране:

Потребителски кредит

Подходящ е при по-ниска стойност на парцела или когато доходите на кредитополучателя позволяват по-голям необезпечен заем. Предимството е по-бързата процедура, но лихвите обикновено са по-високи в сравнение с ипотечните кредити.

Ипотечен кредит с обезпечение самия парцел

Само ограничен брой банки предлагат подобно финансиране. Размерът на кредита зависи от местоположението на терена, като обичайно се финансират между 60% и 70% от пазарната оценка. При някои банки лихвата е по-висока, когато обезпечението е нежилищен имот.

Ипотечен кредит с друго обезпечение

Често това е по-гъвкавото решение. Ако клиентът притежава друг имот с по-висока стойност, той може да бъде използван като обезпечение, което позволява достъп до по-добри условия, по-висок процент на финансиране и по-голям избор от банки.

Финансиране на строеж на къща

След придобиването на парцела идва по-сложната част – строителството. Не всички банки финансират строеж на къща, а условията между отделните институции могат да се различават значително.

Обикновено банките финансират:

1. масивни къщи;
2. сглобяеми къщи с масивен фундамент;
3. строеж от кота 0;
4. довършителни работи след достигане на Акт 14.

Размерът на финансирането може да бъде определен по различни методики. Някои банки отпускат до 80% от стойността на инвестиционния проект, докато други се съобразяват с бъдещата пазарна стойност на готовия имот и земята.

Самоучастие – ключов елемент при кредита за строеж на къща

Едно от най-важните изисквания е наличието на собствено участие. В зависимост от банката то може да варира между 20% и 40%, а в някои случаи дори повече. За самоучастие могат да бъдат признати:

1. стойността на вече закупения със собствени средства парцел;
2. разходите за проектиране;
3. издадените разрешителни;
4. вече извършени строително-монтажни работи.

Практически няма възможност за 100% финансиране на строителството без предоставяне на допълнително обезпечение.

Как се усвоява кредитът

За разлика от стандартния жилищен кредит, средствата за строеж не се предоставят наведнъж. Те се отпускат на етапи (траншове), съобразени с напредъка на строителството.

Обичайно:

1. Първи транш – до достигане на Акт 14 (груб строеж).
2. Втори транш – след удостоверяване на изпълнените дейности.
3. Трети транш – за довършване и въвеждане в експлоатация.

Някои банки изискват разходооправдателни документи за всички извършени разходи, докато при други е достатъчно техническо удостоверяване на извършените строителни дейности.

Какви документи са необходими

За да започне процедурата по кредитиране на строеж на къща, обикновено трябва да бъдат подготвени:

1. собствен УПИ;
2. одобрен инвестиционен проект;
3. разрешение за строеж;
4. оферти от строителни фирми;
5. подробна количествено-стойностна сметка (КСС);
6. план за необходимите средства по отделните етапи на строителството.

Оценка на проекта и обезпечението

Банката извършва оценка както на земята, така и на бъдещата къща. Обикновено се определят стойности за различните етапи на строителството – към Акт 14, Акт 15 и след издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация. Паралелно се валидират и заложените строителни разходи по КСС.

Като обезпечение се ипотекират УПИ-то и правото на строеж върху бъдещата сграда. След достигане на Акт 14 обикновено се изисква и имуществена застраховка на сградата в полза на банката.

Финансиране на сглобяеми къщи

Интересът към сглобяемите къщи също нараства, но възможностите за банково финансиране остават по-ограничени. Някои банки финансират единствено покупката на подобни имоти, без строителството им. Обичайно се изисква:

1. къщата да има масивен фундамент;
2. строителят да бъде одобрен от банката;
3. имотът да се намира в приемлива локация;
4. по-високо самоучастие и по-нисък процент на финансиране.

Заключение

Изграждането на собствена къща е дългосрочен проект, който изисква внимателно планиране, добро финансово обезпечаване и правилен избор на банков партньор. Разликите между отделните банки могат да бъдат съществени както по отношение на процента финансиране, така и по отношение на изискванията за документи, самоучастие и усвояване на средствата. Затова още преди покупката на парцела е разумно да се направи подробен анализ на възможностите за финансиране, за да се избегнат бъдещи затруднения и забавяния на строителния процес.

Автор: Ива Петкова, кредитен консултант в Creditland

За още финансови новини, посетете moitepari.bg