Как да получим максимално финансиране при покупка на имот с ипотечен кредит

Автор: Никола Куртанов, консултант в Кредитланд

При покупката на имот с ипотечен кредит, един от ключовите въпроси понякога е какъв е максималният размер на финансирането, което можете да получите. Това зависи от различни фактори, включително вашия доход, кредитната история, стойността на имота и политиките на банката. За правилното планиране на стъпките, свързани с кредита, е добре да се доверите на опитен кредитен консултант, който да ви спести излишно напрежение, разходи и време. Казусът, с който много от вас ще се сблъскат за първи път, за него е ежедневие и той знае кои са най-подходящите банки и какви действия трябва да се предприемат.

Какво е максимално финансиране с ипотечен кредит?

Максималното финансиране определя максималния размер на заема, който банката би могла да ви отпусне спрямо стойността на имота-обезпечение. Използва се абревиатурата MaxLTV (максимално loan-to-value съотношение). В България, стандартното максимално финансиране за жилищен кредит обикновено е до 80%, а в някои случаи и до 85%, в зависимост от вида, конструкцията и местоположението на имота и според политиката на конкретната банка.

Имотите в големите градове, с добра локация и в добро състояние, са по-привлекателни за банките. Панелните и стари сгради с конструкция „гредоред“ могат да бъдат финансирани с ипотечен кредит с по-нисък процент или при по-строги условия. Имотите в отдалечени села или извън регулация често не подлежат на финансиране изобщо.

В най-добрия случай, ако стойността на имота е 200 000 евро, при LTV от 85%, банката ще ви отпусне до 170 000 евро, а вие ще трябва да осигурите собствено участие в размер на 30 000 евро за доплащане. Освен това, ще са необходими средства за покриване на брокерска комисиона, нотариални такси за прехвърляне на собствеността и ипотека на имота, а много често и за ремонт и обзавеждане.

Възможно ли е финансирането с ипотечен кредит да е такова, че да покрие всички тези разходи?

Как може да се получи максимално финансиране?

1. Подходящо оценяване на имота или включване на допълнително обезпечение

Първата стъпка, която ще ни даде ясна представа какво финансиране може да очакваме, е изготвянето на пазарна оценка на имота, служещ за обезпечение. Тя се прави от лицензиран оценител, като имотът трябва да бъде оценен коректно и съгласно изискванията на банката. Прилагат се няколко подхода за оценяване, като подход на приходите, разходен подход и пазарен (сравнителен) подход. С най-голяма тежест обикновено е последния. При него се сравняват оферти за подобни имоти в същия район и ако сте договорили изгодна покупна цена, по-ниска от преобладаващите на имотния пазар, то има голям шанс пазарната оценка да е по-висока. Това би ви осигурило по-високо финансиране, понякога позволяващо от кредита да останат и средства за ремонт.

В случаите, когато се купува ремонтиран и луксозно обзаведен имот е много вероятно пазарната оценка да е по-ниска от покупната цена. Причината е, че се оценяват само трайните подобрения, но не и обзавеждането. Тогава, при недостатъчно самоучастие, може да се наложи добавяне на още един имот за обезпечение – например на родител, роднина или пък друг ваш собствен имот. Така се увеличава стойността на обезпечението и банката може да отпусне пълната сума по сделката.

2. Комбинация на ипотечния кредит с потребителски

Преди усвояването на един ипотечен кредит има разходи, които трябва да се покрият със собствени средства – основните са брокерска комисиона, първоначална вноска (капаро) за имота, такса пазарна оценка, данък за придобиване на имота, нотариални такси и такса вписване за покупко-продажба и учредяване на ипотека. При недостатъчно самоучастие или липса на такова, тези средства могат да се набавят чрез потребителски кредит. За целта купувачът следва да е с високи доходи и добра кредитна история или кредитоискател да е друго лице – роднина, близък или приятел. Обикновено при такъв кредит има изискване за превод на заплата в съответната банка.

Важно е това да бъде съобразено, за да не попречи после при кандидатстването за ипотечен кредит. От значение е и каква е вноската, за да се спази изискването за достатъчност на дохода – всички вноски по кредити и други задължения не трябва да надхвърлят 45-50% от удостоверения чист месечен доход. В някои банки сумата, получена с потребителски кредит ще бъде приспадната от размера на търсения ипотечен кредит. В други пък има условие кандидатстването за ипотечния кредит да е поне 3 месеца след отпускането на потребителския. Кредитният консултант е наясно с всички тези особености и ще начертае правилната стратегия.

3. Оценка с допускане за пазарна стойност на имота след извършен основен ремонт/довършителни работи

Някои банки предлагат специални кредитни продукти за клиенти с добър профил и имоти с конкретни характеристики, които могат да улеснят получаването на по-високо финансиране. Обикновено те са предназначени за имоти с необходимост от основен ремонт или жилища ново строителство, които се издават „на шпакловка и замазка“ и допускат възможността да се отпуснат допълнителни средства за ремонтни дейности и трайни подобрения.

. За целта оценителят изготвя доклад с допускане за пазарна стойност на имота след извършения ремонт. Възможно е да се изисква представяне на количествено-стойностна сметка (КСС) за планираните дейонсти, както клауза в договора за кредит, изискваща някакъв вид проверка, дали средтвата за ремонт в крайна сметка са вложени по предназначение. При такива кредитни продукти е напълно възможно полученото финансиране да достигне до около 100% от продажната цена на имота.

4. Жилищен кредит за млади семейства

Има банки, които предлагат по-добри условия за клиенти, купуващи първото си основно жилище, особено ако са млади семейства. Това може да са по-високо финансиране или по-малък процент изисквано от банката самоучастие – обикновено условието за минимално самоучастие е за 10% или 15% от продажната цена, но в случая то може да е 5% или да не се изисква изобщо.

Използвайки услугите на опитен кредитен консултант ще сте наясно в детайли с всички тези възможности, ще начертаете най-подходящия план за действие и ще си спестите много главоболия, неприятни изненади. Ще избегнете риска от проваляне на сделката. Creditland е водеща фирма за кредитно консултиране в България, създадена през 2006 година. Нашата мисия е да Ви помогнем да намерите най-изгодното предложение за кредит и да сме Вашия доверен водач в нелекия път от избора на оферта до успешното отпускане на средствата.

За повече финансови новини, посетете moitepari.bg