Кредит за имот на зелено | Какви са предимствата и рисковете?

Когато става въпрос за изтегляне на кредит за имот на зелено, много хора се притесняват дали ще бъдат одобрени, ще могат ли да изплатят заема и най-вече дали инвестицията накрая ще си заслужава. 

Макар да има много неизвестни, едно е сигурно – с правилна стратегия и удачен избор на имот от доказан инвеститор и на кредитен консултант, всеки може да се радва на мечтания дом без притеснения.

Понеже ние от Creditland знаем колко е важно човек да е спокоен, когато взима финансово решение за бъдещето си, днес ще разгледаме:

🏠️ Какво е необходимо да направите преди и след одобрение на кредит за имот на зелено

🏠️ Какви са предимствата и недостатъците при инвестиция в жилище „в строеж“

🏠️ Как да сведете рисковете при финансирането до минимум

Но първо… 

Какво трябва да знаем преди да кандидатстваме за кредит за имот на зелено?

Изразът “на зелено” обикновено ползваме за сгради, чиито строеж все още не е започнат. Възможно е дори това определение да се използва и при разпродаване на имоти от инвеститора “като идеен проект” преди да е получено и разрешение за строеж. 

Естествено, във втората ситуация рискът, който се поема е значително по-висок.

Важно е да споменем, че най-ранният етап, на който банка може да приеме за обезпечение имот в строеж и да отпусне ипотечен кредит е акт 14, тоест да е получен документ по чл. 181 от ЗУТ, според който сградата е изградена в груб строеж. 

За плащания към продавача на по-ранен етап, ще трябва да разчитате на лични средства, да теглите потребителски кредит или да предложите за обезпечение друг завършен имот на банката.

Какво трябва да имате предвид преди да кандидатствате за кредит за имот на зелено?

Най-важната стъпка преди договарянето за кредит за имот на зелено е изборът на инвеститор/строител. За да сте спокойни, съветваме да проучите надеждността на избраната компания. 

Важни индикации за това са от колко години упражнява дейност фирмата или групата от свързани фирми и колко успешно завършени жилищни сгради има дотук. 

Повечето банки, кредитиращи на акт 14, имат одобрени списъци с инвеститори, които са предварително проучени. 

Институциите приемат, че за тях има минимален риск да не се завърши сградата, така че е препоръчително да се провери дали конкретната компания фигурира в такива списъци.

За какво да внимавате, когато се стигне до предварителен договор за имот на зелено?

Ключово е предварителният договор за покупка, който сключвате за отпускането на кредит за имот на зелено, да отговаря на следните изисквания:

1. Да бъде добре прецизиран
   
2. Да включва ясно разписан начина и етапите на разплащане на цената, сроковете от страна на инвеститора и необходимите документи, които трябва да представи той за одобрение и усвояване на банков ипотечен кредит.
   
3. Текстът на предварителния договор трябва да защитава достатъчно вашите права на купувач.

Ако ще разчитате на ипотечен кредит преди “акт 16” с ипотекиране на закупувания имот, то прехвърлянето на собствеността на ваше име трябва да е описано в предварителния договор. 

Упоменава се и съответния етап на строителство (акт 14 или акт 15), за да може успешно да учредите ипотеката в полза на банката. 

Как се случва одобрението, отпускането и изплащането на кредит за имот в строеж?

Повечето банки не са склонни да отпуснат целия кредит наведнъж на етап “груб строеж” и сумата да се плати на продавача. 

На практика не е и в интерес на купувача да е заплатил всичко преди да е извършено цялото строителство. Респективно да плаща лихви върху целия заем дълго време без да може да ползва имота по предназначение.

Обичайно кредитът се отпуска на части на различни етапи на завършеност на сградата. 

Най-често траншовете са два (един на акт 14 и един при получаване на Разрешение за ползване на сградата, т.е. “на акт 16”). 

Възможни са и три транша (на акт 14, акт 15 и акт 16). 

В повечето случаи изискването на банката е минимум 10% от одобрения кредит или минимум 10% от продажната цена на имота да се отпусне и плати на продавача при завършване на сградата.

От какво зависи размера на отпуснатия кредит за имот на зелено на различните етапи?

Пазарната оценка е факторът, от който зависи максималният размер на кредита и частта от него, която може да се отпусне на различните етапи на завършеност на сградата. 

Тази оценка се изготвя от лицензиран оценител и обичайно съдържа пазарна стойност на имота към текущия етап на завършеност (груб строеж) и стойност на имота в завършен вид. 

Разбира се, различни са начините, по които отделните банки определят каква сума и каква част от оценката може да се отпусне на различните етапи на завършеност. Вземат се предвид външни аспекти като:

• Населеното място, в което се намира имота

• Неговото предназначение (жилищен, ваканционен, нежилищен и др)

• Надеждността на конкретния продавач-инвеститор и много други в зависимост от политиката на банката

Ето защо, за да получите най-добрата оферта и да минимизирате рисковете, е от съществено значение да се доверите на опитен кредитен консултант!

Какви е процедурата по изплащането на траншовете по ипотечен кредит на груб строеж?

При кредит за имот на зелено в договора за кредит ясно се описва каква сума и на какъв етап тя ще се отпусне от банката. 

Това се случва след представянето на съответния строителен документ за завършеност на сградата. 

Залага се и краен срок, в който може да се усвои кредитът, така че при сериозно забавяне на строителството има риск този срок да изтече. 

Банката издава документ до продавача, с който го информира какъв кредит е разрешила на купувача и при какви условия инвеститорът ще получи различните части от продажната цена. 

След усвояване на всеки следващ транш от кредита се генерира нов погасителен план и след всяко ново прехвърляне на средства по заема месечната вноска нараства.

Кредит за имот на зелено | Какви са предимствата?

Макар процедурата около този вид кредити да носи със себе си съществени рискове, с помощта на професионалисти ползите в дългосрочен план могат да ги оправдаят.

При получаване на кредит за имот на зелено можете да се възползвате от:

• По-изгодна цена на жилището – Имотите на зелено обикновено се предлагат на по-ниска цена от тези в завършено състояние. Причините са могат да са по-късното въвеждане в експлоатация и по-голямата сигурност на инвеститора. 

Той ще реализира проекта и ще покрие строителните разходи с постъпления от продажби, вместо с по-скъпи източници на финансиране.

• По-голям избор на имоти с предпочитани характеристики – За никого не е изненада, че предлагането на завършени апартаменти в предпочитани квартали, на подходящ етаж, с функционално разпределение, с гараж или паркомясто е доста ограничено. 

Затова често изборът “покупка на зелено” е продиктуван от липсата на адекватно предлагане за завършени подобни имоти.

• Възможност за проверка на надеждността на продавача инвеститор и правна помощ от страна на кредитиращата банка – Кандидатстването за банков ипотечен кредит на груб строеж означава, че банката вместо вас ще проучи надеждността на инвеститора.

Юридически отдел ще анализира законосъобразността и правните рискове за конкретната сделка. 

Вие ще сте спокойни, че собствеността на имота е изяснена, липсват вещни тежести и строителната документация за сградата е изрядна.   

Какви рискове крият имотите на зелено и как да ги избегнем? 

Най-сериозният риск при покупка на имот на зелено, без значение с кредит или с лични средства, е проектът да не се завърши изобщо. 

Най-честите причини обикновено са фалит на инвеститора или липса на разрешение за ползване поради нормативни причини. 

Неприятни могат да бъдат също некачествено строителство и/или сериозни забавяния, по време на които не може да се ползва имота, а се изплаща кредит.

Що се отнася до рисковете при отпускането на кредит за имот на зелено, най-лошо е да не получите одобрение и да изгубите заплатеното до момента с лични средства. 

Може и да бъдете одобрени за по-малък размер заем и да се наложи да дофинансирате сделката с други видове кредити (потребителски), помощ от роднини и приятели и т.н.

Тези финансови затруднения са налице и при покупката на завършените жилища. 

Въпреки това при имотите на зелено те са много по-сериозни, тъй като минава доста време между сключването на предварителен договор за покупка, капарирането на имота и самото теглене на кредита. 

През това време е възможно да се случат редица промени, свързани с процедурата по отпускане на кредит за имот на зелено. 

Например банката да промени своята политиката, да се въведат някакви допълнителни рестрикции при ипотечното кредитиране от БНБ, да има спад в пазарните цени, временно да намалее доходът ви, да изгубите работата си и т.н. 

В такива случаи, дори да имате предварително одобрение от банка, промяната на обстоятелствата може да доведе до отказ или намаляване на одобрената сума кредит.

Какво можете да направите в тази ситуация?

1. Преговаряйте за схемата на плащане на продажната цена – Най-рискови са началните етапи от строежа. Ако все пак сте проучили добре инвеститора, може да предложите да заплатите 20-30% от цената с лични средства в началото, а останалата част от цената да е дължима след акт 16. 

Така си гарантирате, че няма да плащате лихви преди завършване на сградата. 

Също така пазарната оценка на имота с разрешение за ползване ще е по-висока от тази в груб строеж и съответно ще можете да разчитате на по-голям кредит за имот на зелено с по-добри условия.

2. Не забравяйте за прехвърлянето на собствеността преди ипотечния кредит – Ако все пак продавачът желае да получи по-голямата част от цената преди завършване на сградата, то опитайте да договорите схема с плащания най-малко на 10% от цената на акт 15 и 10% на акт 16. 

Не забравяйте, че в този случай трябва да се договори прехвърлянето на собствеността на имота да стане на акт 14 (или акт 15), за да може да се учреди ипотека и банката да отпусне първата част от кредита.

 Още полезни и практични съвети 

3. Използвайте професионална помощ при изготвяне на предварителния договор за кредит за имот на зелено, както и за проверка на собствеността и строителната документацията на имота.
   

4. Подсигурете се с предварителни одобрения от поне 2 банки – Предварителното одобрение изисква само подаване на искане за кредит и представяне на документи за самоличност и доход. 

Обичайно получаването му отнема от 1-2 дни до седмица. 

Предварителното одобрение е валидно 2 или 3 месеца и не носи 100% сигурност за окончателно одобрение на кредита. 

Все пак банката проверява вашата надеждност като кредитополучател и ако има нещо притеснително, то ще излезе наяве преди да капарирате имота. 

С две опции ще разполагате с достатъчно възможности за маневри при евентуални променящи се условия.

5. Доверете се на специалисти с дългогодишен опит за кредит за имот на зелено –  Банковото кредитиране при имоти на зелено изисква професионален подход, за да си гарантирате сигурност и спокойствие по време на целия процес.

Заявете безплатна консултация при нас още сега, за да сте спокойни днес и в бъдещия си дом след години!