Капани при финансиране на жилище в строеж

В следващите редове ще Ви обърнем внимание какви са капаните при бъдещо теглене на кредит за закупуване на имот на зелено/в строеж или какво трябва да знаете преди да се впуснете в такава сделка.

Все повече сделки за покупка на имот се сключват преди акт 16. Основното предимство на закупуване на такъв имот се корени в това, че купувачът може да договори много по-добра цена за жилището, както и да договори с продавача довършителни работи по имота според неговите желания… Или пък имоти с подобни характеристики (локация, разпределение, изложение, етаж и др.) просто липсват на пазара в завършен вид.

При сключването на сделката, с бъдещия продавач се подписва предварителен договор за покупко-продажба, който е от първостепенна важност да бъде изготвен професионално. На колкото по-ранен етап от строителството се включи купувачът със собствени средства, толкова по-рисково става начинанието.

Ако ще финансирате покупката с ипотечен заем трябва да знаете, че жилищата на зелено могат да получат финансиране от банка когато сградата е в етап достигнат „груб строеж“, или иначе казано, т. нар. акт 14.  Дори да сте планирали да заплатите имота с банково финансиране на по-късен етап в строителството на сградата и да имате вече сключен предварителен договор за покупко-продажба трябва да знаете, че за съжаление не съществува „предварителен договор“ за банков кредит, който да урежда бъдещите Ви отношения с банката и да гарантира отпускане на определена сума кредит с предварително договорена цена.

Друга важна особеност е, че за да се отпусне кредит, трябва собствеността да е прехвърлена на купувача на акт 14. Има практика при инвеститорите, когато се уговарят условията по сделката в предварителен договор да се упоменава прехвърлянето на собственост с нотариален акт за покупко-продажба, едва след Разрешение за ползване (т. нар. „акт 16“). Затова е добре при договарянето, ако ще дофинансирате покупката с кредит преди завършване на сградата, изрично да поискате от продавача прехвърляне на собствеността на „груб строеж“ на сградата.

Какви са най-сериозните капани, в които може да попаднем, когато финансираме с кредит имот „на зелено“?

• Несигурност във времето

Съществува времеви лаг между договарянето с продавача и договарянето с банката. Предварителното одобрение на банките важи максимум до 3 месеца и не дава никакви гаранции, че ще ни бъде отпуснат кредит, а единствено значи, че доходите и кредитната история на бъдещия кредитополучател отговарят на текущите критерии на банката за отпускане на определен размер кредит. Друга особеност тук е, че експертната оценка на имота се прави най-рано на акт 14 и има давност до 6 месеца. Което води до това, че при влизането в сделката на по-ранен етап Вие оставате в неведение как ще бъде оценено жилището и съответно на какъв максимален размер финансиране можете да разчитате. Дългият времеви хоризонт при сделки „на зелено“ още може да доведе и до промени в политиката на банката или до настъпване на сътресения в доходите Ви и промяна на работното Ви място.

• Не всяка банка финансира на акт 14

Повечето банки имат някои специфични изисквания за приемане на незавършени имоти за обезпечение. Някои банки например имат списъци с одобрени инвеститори или конкретни строителни проекти, за които биха отпуснали кредит. Други банки имат допълнителни изисквания към реалния етап на завършеност на сградата на „груб строеж“. Например има банки които изискват поне да има поставени дограми, което не е задължително условие, за да се получи акт 14. Често срещана практика е банките да изискват отпускането на сумата на жилищния кредит и разплащането й с продавача да става на 2 или 3 транша и задължително последният от тях да се усвои след Разрешение за ползване (акт 16) – допълнителна гаранция, че продавачът ще е мотивиран сградата да бъде завършена в срок, за да получи последната част от продажната цена.

• Казуси с пазарната оценка

Експертната оценка на имота в „груб строеж“ има от 5% до 50-60% сконто, спрямо пазарната му стойност в завършен вид. Банката обикновено отпуска пари на база на текущата оценка сега и може да Ви отпусне допълнителен транш средства на акт 16, базиран вече на очакваната пазарна стойност на жилището в завършен вид. Друго което трябва да се вземе под внимание е дали банката приема като допълнително обезпечение гараж или паркомясто.

• Как да избегнем капаните

Важно е да не се влиза в сделката с по-малко от 20% самоучастие или без втори имот за обезпечение, като резервен вариант, ако се окаже, че не достига експертната оценка за търсеният размер на заема. Правилно договореното разплащане е ключово. Инеститорите често предлагат разхвърляни плащания на 5-6 до 10 различни етапи от строитеството, което е подходящ начин за разплащане със собствени средства, а не с банков ипотечен кредит. Можете да опитате да се договорите изплащането на самоучастието си (20%-30%) да стане в началото при подписването на предварителния договор, а останалата част която ще се финансира с банков кредит, да бъде разплатена в срок до 45 дни след акт 16. Тук бихте рискували цялото си самоучастие, което е приемливо, само ако добре сте проучили инвеститора. Предимствата са, че спестявате от лихви, които бихте плащали преди завършване на сградата и ще имате възможност да избирате измежду най-добрите оферти на пазара, тъй като всички банки финансират завършени имоти, а и ще имате по-висока пазарна оценка на имота в завършен вид.

Не всеки инвеститор обаче би се съгласил на такова разплащане и алтернативата е да договорим за траншово разплащане на цената с поне 10-20% дължими на Разрешение за ползване, за да имате по-голям избор от банки за финансирана на „Груб строеж“ и да не рискувате плащане на цялата продажна цена преди изпълнението на сградата.

Препоръчително е да имате повече от 1 вариант за финансиране, като получите „предварително одобрение“ в две банки. Трябва да бъдете информирани в детайли за изискванията на банката за необходимите документи, за клаузите за разплащане в предварителния договор и за изискванията за транширане на кредита, ако има такива.

Сделката за закупуване на имот е една сериозна инвестиция, която трябва да бъде добре обмислена и да бъде изпипан всеки един детайл, за да не създадем предпоставки за изпадане в затруднено положение. А банковите кредити за жилища „в строеж“ са висшият пилотаж при ипотечните кредити. Влезте в подобна сделка подготвени; прочетете, поинтересувайте се, поразпитайте познати и не на последно място се обърнете към нас за безплатна кредитна консултация! Ние ще Ви подкрепим във всеки един момент от този не лек и разтегнат във времето процес.

Прочетете още >>> Kaĸво се случва с ycлoвиятa нa бaнĸитe при oтпycĸaнeтo нa нoви ĸpeдити?