Какво се случва, ако спра да плащам ипотечния си кредит – част 2

Темата е продължение от част 1: Какво се случва, ако спра да плащам ипотечния си кредит – част 1

Продажба на имота на публична продан

Публичната продан е последният етап от принудителното изпълнение, когато длъжникът не е успял да погаси задълженията си и кредиторът е насочил изпълнение към ипотекирания имот. Процедурата е строго регламентирана в Гражданския процесуален кодекс и се извършва от съдебния изпълнител.

Процесът започва след налагане на възбрана върху имота, след което се насрочва опис. При извършването на описа се съставя протокол, а законът изисква да бъде изготвена оценка на имота от лицензиран оценител. На базата на тази оценка съдебният изпълнител определя началната цена, от която ще започне наддаването.

Длъжникът и кредиторът имат право да оспорят оценката, ако смятат, че тя е нереалистично ниска или прекалено висока. Това е правен механизъм, чрез който длъжника може да се защити.

Как протича публичната продан

Публичната продан продължава минимум един месец, като за нея се прави официално обявление по установения ред.

Процедурата обикновено преминава през няколко етапа:

• първа публична продан – началната цена е 80% от стойността на имота, определена от оценителя;
• втора публична продан – ако първата е неуспешна, началната цена се намалява 90% от цената на първата продан;
• нова оценка и нова продан, ако и следващият търг не доведе до продажба.

Кой може да купи имота

В публичната продан може да участва всяко физическо или юридическо лице, включително и самият кредитор (например банката).

Законът обаче забранява участие на определени лица, като например:

• самият длъжник;
• негови законни представители;
• съдебният изпълнител и негови служители;
• служители на съда;
• лица, които по закон нямат право да придобиват недвижими имоти.

Търгът се провежда чрез наддаване, а купувач става участникът, предложил най-високата цена. След обявяването му за купувач той трябва да заплати остатъка от предложената сума в двуседмичен срок. Ако не го направи, губи внесения задатък и имотът може да бъде предложен на следващия участник.

Защо имотите понякога се продават под пазарната цена

Целта на законовата процедура е да се достигне възможно най-високата цена за имота. Въпреки това на практика често се случва имотите на публична продан да се продават под реалната пазарна стойност.

Причините могат да бъдат различни – например липса на достатъчно участници в търга, няколко последователни неуспешни продани или използване на оценка, изготвена по-рано, при вече променени пазарни условия.

Затова в много случаи доброволната продажба на имота преди да се стигне до публична продан може да бъде по-благоприятно решение за длъжника.

Ако продажната цена не покрие кредита

Продажбата на ипотекиран имот на публична продан не гарантира, че с получената сума ще бъде погасено цялото задължение към банката. От продажната цена първо се удовлетворява кредиторът, в чиято полза е учредена ипотеката, като той има предимство пред останалите кредитори.

Ако обаче сумата от продажбата не е достатъчна да покрие всички задължения – главница, лихви, наказателни лихви и разноски по делото – оставащата част от дълга продължава да съществува.

Важно е да се знае, че продажбата на имота не освобождава длъжника от остатъка по кредита, когато получената цена не покрива цялото задължение.

В такава ситуация:

• остава непогасен дълг;
• длъжникът продължава да отговаря за задължението;
• изпълнителното дело продължава.

Съдебният изпълнител може да продължи да предприема действия за събиране на остатъка от дълга, например:

• налагане на запори върху банкови сметки;
• запор върху трудово възнаграждение или други доходи;
• възбрани върху други недвижими имоти;
• насочване на изпълнение към друго имущество на длъжника.

Изпълнителното производство се прекратява едва когато задължението бъде напълно погасено или когато кредиторът (банката) изрично поиска прекратяване – например след постигане на извънсъдебно споразумение. Това е един от най-важните моменти, които много хора не осъзнават – дори след продажбата на имота задължението може да остане, ако получената сума не е достатъчна да покрие целия дълг.

Може ли процесът да се спре

Дори след образуване на изпълнително дело съществуват възможности процесът да бъде спрян или ограничен, ако се намери решение между длъжника и кредитора. Важно е обаче да се действа навреме, защото с всяко следващо действие по делото се натрупват допълнителни разноски.

Спирането на изпълнителното производство означава, че съдебният изпълнител временно не предприема нови действия по събиране на дълга. Важно е да се знае, че вече наложените запори и възбрани остават в сила, докато делото не бъде окончателно приключено.

Законът предвижда няколко възможности за спиране на изпълнителното производство. Това може да стане например:

• по искане на кредитора (банката);
• при частично погасяване на задължението и постигнато споразумение между страните;
• в рамките на съдебна процедура, когато съдът разпореди спиране на изпълнението.

В практиката често се стига до решения, които са приемливи и за двете страни, защото и за банката е по-изгодно дългът да бъде погасен по възможно най-ефективния начин. Сред най-често срещаните варианти са:

• доброволно споразумение с банката;
• рефинансиране на кредита;
• преструктуриране на задължението;
• доброволна продажба на имота преди публична продан, като средствата се използват за погасяване на кредита;
• договаряне на нови срокове и условия за изплащане.

Важно е да се има предвид, че изпълнителното дело постоянно генерирадопълнителни такси и разноски, които увеличават задължението на длъжника. Затова при подобна ситуация е разумно да се потърси професионален съвет и да се предприемат действия възможно най-рано.

Навременната консултация със специалист – например опитен кредитен консултант – може да помогне да се намери най-подходящото решение, да се минимизират разходите и в много случаи да се избегне продажбата на имота на публична продан.

Най-голямата грешка на длъжниците

Една от най-честите грешки, които хората допускат при финансови затруднения, е да избягват комуникацията с банката и институциите, надявайки се проблемът да се реши от само себе си. В практиката това почти винаги води до по-сериозни последици.

Най-често длъжниците:

• се крият от банката и не отговарят на обаждания или писма;
• чакат до последния момент, преди да предприемат действия;
• търсят помощ твърде късно, когато процедурата вече е в напреднал етап.

Кредитирането, съдебните процедури и изпълнителното производство са процеси, които се развиват по строго определени правила и срокове. Когато плащанията започнат да се забавят, е важно да се потърсят решения още преди кредитът да бъде обявен за предсрочно изискуем. Същото важи и при започване на съдебна или изпълнителна процедура.

Понякога длъжниците се опитват да избегнат процеса, като съзнателно не получават документи от банката, съда или съдебния изпълнител. Законът обаче е предвидил и тази ситуация. Ако дадено лице не може да бъде открито, съдът може да назначи особен представител (адвокат), който да го представлява в производството.

Това означава, че процедурата не спира, а продължава и без участието на длъжника. В същото време липсата на пряк контакт между длъжника и неговия представител често затруднява организирането на най-адекватната защита.

Важно е да се знае и че възнаграждението на този назначен адвокат първоначално се заплаща от ищеца или кредитора, но впоследствие се добавя към задълженията на длъжника като част от разноските по делото.

Затова независимо в коя фаза се намира процедурата, най-важното е навременната реакция и активната комуникация с кредитора. Колкото по-рано се потърси решение, толкова повече възможности съществуват за ограничаване на финансовите щети и намиране на изход от ситуацията.

 Какво бих посъветвала като кредитен консултант

В работата си през годините съм виждала много различни ситуации – хора, изпаднали във временни финансови затруднения, семейства, преминали през трудни житейски промени, както и случаи, в които проблемът е можел да бъде решен много по-рано.

Моят най-важен съвет е: не отлагайте реакцията си. Когато възникнат затруднения с плащането на ипотечния кредит:

• говорете с банката възможно най-рано – в повечето случаи банките предпочитат да намерят решение, вместо да се стига до съдебни процедури;
• знайте, че почти винаги има варианти преди да се стигне до ЧСИ – преструктуриране, рефинансиране, доброволна продажба на имота или други решения;
• помнете, че времето е най-ценният ресурс – колкото по-рано се потърси решение, толкова повече възможности съществуват.

Най-важното е човек да не остава сам с проблема си. Навременната консултация със специалист може да помогне да се намери най-добрият изход от ситуацията и да се избегнат по-тежките последствия.

Понякога един навременен разговор и правилно планирани стъпки могат да спестят години на финансови трудности.

Често задавани въпроси

След колко време идва ЧСИ при неплатен ипотечен кредит?
Изпълнително дело при частен съдебен изпълнител може да бъде образувано след като банката получи изпълнителен лист от съда. Това обикновено става след обявяване на кредита за предсрочно изискуем и провеждане на съответната съдебна процедура. След образуването на изпълнителното дело ЧСИ може да предприеме първите действия – например налагане на запори върху сметки или възбрани върху имущество.

Може ли банката да вземе единственото жилище?
Банката няма право директно да „вземе“ или отнеме имот. Тя може единствено да насочи принудително изпълнение чрез съдебен изпълнител. Ако върху имота има учредена ипотека в полза на банката, той може да бъде изнесен на публична продан дори когато е единственото жилище на длъжника. Защитата на единственото жилище важи само когато върху него няма ипотека в полза на кредитора.

Може ли да се договоря с банката след започнало изпълнително дело?
Да. Наличието на изпълнително дело не пречи страните да постигнат доброволно споразумение. При договорка между длъжника и банката делото може да бъде спряно или прекратено. Възможно е да се договорят нови срокове за плащане, преструктуриране на задължението, както и намаляване или опрощаване на част от лихвите и разноските.

Последствия за съдлъжника по кредита?
Съдлъжникът носи солидарна отговорност за целия размер на задължението към банката. Това означава, че кредиторът може да търси цялата сума от всеки един от длъжниците. В изпълнителното производство ЧСИ може да предприема действия спрямо всички съдлъжници, докато дългът бъде погасен. Ако един съдлъжник изплати целия дълг, той има право да търси съответните части от останалите съдлъжници.

Дължа ли още пари след продажбата на имота?
Да, възможно е. Ако продажната цена на ипотекирания имот не покрие изцяло задължението – главница, лихви и разноски – остатъкът от дълга остава дължим. В този случай изпълнителното дело продължава и може да бъде насочено към друго имущество или доходи на длъжника, докато задължението бъде напълно погасено.

Материалът е разработен със съдействието на Добринка Стоянова (старши кредитен консултант в Кредитланд и адвокат Владислав Вълчев.