Какво се случва, ако спра да плащам ипотечния си кредит – част 1

Тъй като темата е много обширна и важна за всеки, които има или предстои да изтегли жилищен кредит, Добринка Стоянова (кредитен консултант в Кредитланд) и адвокат Владислав Вълчев изложиха основните моменти (стъпка по стъпка) какво се случва, когато кредита стане изискуем.

Защо хората стигат до просрочие

Ипотечният кредит е едно от най-дългосрочните финансови решения, които човек взема в живота си. Затова още в началото на процеса съветваме клиентите си да планират внимателно бюджета си и да предвидят финансов буфер – спестявания, които могат да покриват разходите по кредита за определен период при непредвидени ситуации.

Добра практика е сборът на месечните вноски по всички задължения да не надвишава около 30% от общия доход на домакинството. Това създава по-голяма финансова стабилност и възможност за реакция при промяна в обстоятелствата. Това е особено наложително в динамичните времена, в които живеем.

Въпреки доброто планиране обаче, животът понякога поднася ситуации, които трудно могат да бъдат предвидени. Именно такива промени могат да доведат до затруднения при обслужването на ипотечния кредит и до натрупване на просрочия.

Най-честите причини за това са:

• трайна загуба или намаляване на доходите;
• развод или промяна в семейната ситуация;
• здравословни проблеми;
• неправилно планиране на бюджета;
• значително повишаване на разходите за живот.

Важно е да се подчертае, че подобни ситуации се случват на напълно отговорни и работещи хора. Именно затова е важно клиентите да знаят какво следва, ако кредитът започне да се обслужва трудно и какви са възможните решения преди да се стигне до по-сериозни последствия.

Кога ипотечният кредит се счита за просрочен

Ипотечният кредит се счита за просрочен в момента, в който месечната вноска не бъде платена в договорения с кредитора срок. Още при първата пропусната вноска задължението се отчита като просрочено и банката започва да търси контакт с клиента.

Обикновено процесът се развива поетапно – при 30 дни просрочие банката засилва комуникацията с клиента, а при 60–90 дни забавяне кредитът вече се счита за сериозно просрочен и се предприемат по-официални действия по събиране на задължението. През този период върху неплатените суми се начислява и наказателна лихва, съгласно условията в кредитния договор.

След приемане на еврото, като официална валута, съответно беше променена и наказателната лихва при просрочване на задължения, тъй като ОЛП спря да се администрира от БНБ. От 01.01.2026 г. се използва лихвата по основни операции по рефинансиране на ЕЦБ (мain refinancing operations) + 8 пункта надбавка. Към момента тя е в размер на 2,15, което прави лихвата при просрочени задължения в размер на 10,15%.

Въпреки че в договорите е записано, че при неплащане на една или няколко вноски кредитът може да бъде обявен за предсрочно изискуем, в повечето случаи банките първо се опитват да намерят решение заедно с клиента. Целта е кредитът да продължи да се обслужва, без да се стига до по-сериозни процедури.

В зависимост от конкретната ситуация банките могат да предложат различни варианти за облекчаване на плащанията, като:

• преструктуриране на кредита – промяна на условията, срока или размера на вноската;
• гратисен период по главницата, при който за определено време се плаща само лихвата;
• временно отлагане на една или повече вноски;
• активиране на застраховка „Живот“, ако тя покрива риск като заболяване, временна нетрудоспособност или загуба на доход;
• други индивидуални решения според конкретната ситуация.

Най-важният съвет към клиентите е при първи финансови затруднения да се свържат своевременно с банката. Колкото по-рано се потърси решение, толкова по-голяма е вероятността да се намери вариант, който да предотврати задълбочаване на проблема.

Кога кредитът става предсрочно изискуем

Ако просрочието по кредита продължи и месечните вноски не се възстановят, банката има право да обяви кредита за предсрочно изискуем. До тази стъпка най-често се стига, когато задълженията не се плащат продължително време и клиентът не търси контакт с банката или отказва да обсъжда възможности за решение – като разсрочване, преструктуриране или други форми на облекчаване на плащанията.

Преди да предприеме тази стъпка, банката обикновено изпраща официално уведомление до длъжника. С него се дава последна възможност задължението да бъде погасено или да се потърси решение.

Ако това не се случи, следва:

1. изпращане на официално уведомление за предсрочна изискуемост;
2. банката изисква наведнъж цялата оставаща сума по кредита – главница, лихви, наказателни лихви и такси;
3. прекратяване на първоначалния договор и преминаване към процедура по събиране на вземането.

Това е преломният момент в отношенията между клиента и банката. След обявяване на кредита за предсрочно изискуем обикновено започват и следващите правни действия за събиране на дълга.

Затова е изключително важно клиентите да търсят контакт с банката още при първите финансови затруднения, когато все още има повече възможности за намиране на решение.

Какво следва след предсрочната изискуемост

След като ипотечният кредит бъде обявен за предсрочно изискуем, банката получава право да предприеме съдебни действия за събиране на цялото задължение. Това включва оставащата главница по кредита, натрупаните лихви, наказателните лихви и дължимите такси.

Важно е да се знае, че банката може да търси вземането си от всички задължени лица по кредита – кредитополучатели, съдлъжници, поръчители или гаранти. Всеки от тях носи отговорност за пълния размер на задължението, а не само за част от него.

За да събере вземането си, банката може да предприеме съдебна процедура. Най-често това става чрез т.нар. заповедно производство, при което кредиторът се снабдява със:

• заповед за незабавно изпълнение
• изпълнителен лист

След издаването на тези документи банката може да се обърне към частен съдебен изпълнител (ЧСИ), който да образува изпълнително дело срещу длъжника.

Обикновено длъжникът разбира за започналото изпълнително производство чрез официално съобщение от съдебния изпълнител. В този момент вече могат да бъдат наложени:

• запори върху банкови сметки или доходи
• възбрани върху недвижими имоти

Важно е да се направи ясно разграничение между ипотека и собственост. Фактът, че върху имота има учредена ипотека в полза на банката, не означава, че банката става негов собственик. Собственик остава ипотекарният длъжник.

Банката няма право директно да „вземе“ имота. Тя може единствено да насочи принудително изпълнение към него чрез съдебния изпълнител.

Подобна процедурата включва налагане на възбрана върху имота, извършване на опис, изготвяне на експертна оценка, обявяване на имота на публична продан.

Едва след провеждането на публичната продан собствеността може да бъде прехвърлена на нов купувач. Купувач може да бъде всяко трето лице, включително и самата банка, ако участва в търга и предложи най-висока цена.

До приключване на тази процедура и издаване на постановление за възлагане от съдебния изпълнител собственикът запазва всички права върху имота.

➡ Затова е важно да се знае, че между обявяването на кредита за предсрочно изискуем и евентуалната продажба на имота има цяла процедура, която отнема време и в която често все още могат да се търсят решения.

Ролята на ЧСИ – какво реално може да направи

За да бъде образувано изпълнително дело, кредиторът трябва да разполага с изпълнителен титул – в повечето случаи това е изпълнителен лист, издаден от компетентния български съд.

След като банката получи изпълнителен лист, тя може да се обърне към частен съдебен изпълнител (ЧСИ), който образува изпълнително дело по искане на кредитора. В рамките на това производство съдебният изпълнител предприема действия за събиране на задължението.

В практиката често на ЧСИ се предоставя правомощие сам да избира подходящите способи за изпълнение и да извършва необходимите справки – например за банкови сметки, трудови доходи или притежавано имущество на длъжника.

Сред най-често прилаганите действия са:

• запор върху банкови сметки;
• запор върху трудово възнаграждение или други доходи;
• възбрана върху недвижими имоти;
• опис на имущество, което може да бъде използвано за удовлетворяване на кредитора.

Възбраната върху недвижим имот се налага чрез вписване в съответната Служба по вписванията, а запорите се налагат чрез изпращане на запорно съобщение до длъжника и до съответните трети лица – например работодатели или банки.

Законът предвижда и защита за длъжника чрез т.нар. несеквестируеми доходи и вещи, които не могат да бъдат предмет на принудително изпълнение. Това са определени минимални доходи и вещи, необходими за нормален живот.

⚠️ Важно е обаче да се знае, че имот, върху който е учредена ипотека в полза на банката, може да бъде използван за удовлетворяване на кредитора, дори когато е единствено жилище на длъжника.

Когато ипотеката е учредена върху имот, който принадлежи на трето лице, трябва да се направи важно разграничение. В този случай кредитополучателят отговаря с цялото си имущество за задължението, докато собственикът на ипотекирания имот отговаря само с този конкретен имот.

Съдебният изпълнител уведомява длъжника за предприетите действия. Ако принудителното изпълнение бъде насочено неправомерно към имущество, което законът защитава, длъжникът има право да го оспори по съдебен ред.

Материалът е разработен със съдействието на Добринка Стоянова (старши кредитен консултант в Кредитланд и адвокат Владислав Вълчев.