Какво, освен лихвата, е важно, когато избираме жилищен кредит?

Несъмнено, когато говорим за кредити хората посочват лихвата като най-важния и основен разход при изплащането на кредита. Факт е, че тя има основна тежест в погасителния план, но освен нея  важни показатели по кредитните оферти са таксите и застраховките при избора на най-изгоден жилищен кредит. Практиката показва, че оферти с по-висока лихва в някои случаи са по-изгодни от такива с по-ниска, именно заради допълнителните разходи за клиента под формата на такси и застраховки. Нека първо да разгледаме банковите такси – кога се плащат, еднократни или периодични, на каква стойност възлизат?

Като цяло можем да разделим дължимите такси на две:

Такси, дължими преди усвояването, това са:

Такси за разглеждане на кредита, за пазарна оценка, застраховки,  юридически услуги, извършвани от банката. Като в различните банки са различни, но средно таксата за разглеждане е 50 лв. Често тази такса отпада в резултат на промоционалните програми на банките. Пазарната оценка средно се таксува около 120 лв. Такса за обработка и усвояване на кредита – тя варира от 0,25% до 2.5% от размера на кредита, и тя се дължи еднократно. Средният й размер е около 1,5 %.

Регулярните такси се дължат по време на обслужване на кредита – може да са месечни, тримесечни или годишни. Често тези такси са в размер около 0,5 % годишно, което си е съществена част от цена на кредита. Най- често се срещат два варианта според срока на плащане – веднъж годишно, или всеки месец заедно с месечните вноски.

Застраховките, които споменахме също са дължими веднъж годишно, или на по-малки периоди – разпределени на равни части към месечните вноски, или тримесечни.

Съвет – винаги разглеждайте погасителния си план.

Може да се окаже, че годишната такса и застраховките са в размер колкото една месечна вноска, така че не ги пренебрегвайте, за да не се окажете в ситуация да не можете да ги платите, когато дойде падежът им – веднъж годишно и например съвпадне с месец, в който имате големи разходи.

Застраховките са накратко наричани  Имот, Живот, Безработица. Възможно е да са  включени в общата цена на кредита или да се плащат поотделно.

Застраховката на  недвижимото имущество/ипотекирания имот/ покрива рискове, които биха застрашили вашия имот. Тази застраховка  е задължителна, тъй като самите банки са длъжни да я имат при всеки ипотечен кредит.  Също така в някои банки застраховката „Имот” покрива цялата стойност на имота, а в други единствено размера на отпуснатия заем или на остатъка от главницата по него. За предпочитане е да е върху цялата реална стойност на имота, като ако тази стойност се повишава с напредване на годините на кредита – можете да поискате да ви завишат застрахователната сума. Какво означава за вас застраховката да е покрива само остатъчния размер на кредита: представете си най-лошия вариант – имотът бъде напълно унищожен. Тогава застрахователя плаща на банката само дължимата от вас главница. А ако тя е 20 % от реалната цена на кредита? Тогава вече нямате кредит, но губите останалите 80% от стойността на имота си.

Застраховката „Живот”

Може да не е задължителна в някои банкови оферти, но при равни други условия за вас е по-добре да изберете продукт, който я включва. Дори да ползвате застраховка Живот, по-добре е банковата  да си покрие кредита, а сключената от вас да осигури вас, или вашите близки и роднини.

Покритията са трайна загуба на трудоспособност над определен процент и/или смърт в резултат на злополука и/или болест. По-широкото покритие е и включването на временната загуба на трудоспособност, което е особено важно за самонаети лица и такива, на които болничния би бил много по-нисък от доходите от трудово правоотношение.

Застраховка срещу безработица (защита на плащанията)

Навлезе през последните няколко години. Какво покрива – обикновено застрахователят би платил 6 месечни вноски от кредита, ако останете без работа, но при условие че бъдете съкратени.

Съвет – винаги се интресувайте от застраховките, включени в офертата на банката за ипотечен кредит. Колкото повече покрития, толкова по-добре. Разбира се, те трябва да са на конкурентни цени и консултантът ще ви помгне да се ориентирате дали една оферта е по-скъпа заради застрахователното покритие, или заради лихвите и таксите. Банките често предлагат и на старите си клиенти новите си застрахователни предложения и съветът ми е да не ги отказвате, без да обмислите.

Що се отнася до това дали може сами да си изберете застраховател и да сключите застраховките си самостоятелно –  все по-малко банки дават тази възможност, тъй застраховката при тях е неотделима част от другите такси на кредита. При този вариант често ставате част от групова полица. Възможно е банката да държи да работи с определен от нея застрахователен брокер, който да следи за подновяването на застраховките на всеки клиент. При това положение можете да избирате застрахователя си от списък в възможности.

Нека сега да обърнем внимание на таксите, които се плащат при промяна на условията по кредита.

Такси за промяна условията и параметрите на кредита – предоговаряне, предсрочно погасяване

Обърнете внимание и на възможностите и прилаганите такси за предсрочно погасяване (със собствени средства и при рефинансиране с кредит от друга банка), особено ако имате възможност и планирате да го погасите преди изтичането на срока на кредита. Тази такса ви дава възможност да смените банката си с по-малко разходи, ако в бъдеще условията й не са изгодни за вас.

Предоговаряне – ако искате да смените валутата на кредита, да намалите лихва/такса, да промените срока на кредита или нещо друго, залегнало в договора за кредит, банката ще ви таксува с такса предоговаряне. Стандартно е около 1% от размера на кредита. Възможно е и да ви предложат по-ниска такса за предоговаряне в определени случаи.

Ако наистина желаете да сте сигурни в своя избор на кредитен продукт, нашият съвет е да се обърнете към независим кредитен експерт, който безпристрастно да представи и анализира пред Вас всички показатели в кредитните оферти, за да направите наистина информиран избор.