Как разликата между пазарната цена и оценката на имота може да ни изиграе лоша шега при закупуване на жилище с кредит?

Семейство Петя и Иво Яневи желае да закупи апартамент с кредит. Капарирали са просторен двустаен апартамент ново строителство в кв. Лагера в София за 50 000 евро. Направили са сметка, че техните 10 000 евро ще им стигнат като самоучастие, за да изтеглят жилищен кредит, защото от рекламите и от интернет знаят, че банките вече финансират  80% от имота и са спокойни, че ще получат финансиране.  Подават документите в Банка Х, плащат първоначалните такси, одобрени са на база доходите.

Процедурата продължава като банката назначава експертна оценка на избрания от сем. Яневи апартамент. След няколко дни оценката на лицензирания оценител е готова, но тя не отговаря на очакванията на сем. Яневи. Апартаментът е оценен на 45 000 евро, с  5 000 евро по-малко от цената, която са доворили с продавача. Банката ще финансира 80% от нея или 36 000 евро.

И ето какво се получава:
50 000 евро е сумата, която трябва да платят на продавача
10 000 евро е сумата, с която разполагат като самоучастие
36 000 евро ще им отпусне банката

Не достигат 4 000 евро!

Как ще платят крайната сума на продавача, като не им достигат 4 000 евро? А научават, че има и нотариални такси за плащане, местен данък и др. като всичките им спестявания, заеми от роднини и потребителския кредит на  Иван Янев  са в тези 10 000 евро. Ако се откажат от покупката ще изгубят капарото за апартамента – имат сключен предварителен договор за покупко-продажба, платили са не малки банкови такси, изгубили са много време и усилия в тази сделка.

Ето какво сем. Яневи не съобразиха:

При покупка на жилище с кредит много важен е въпросът  – от каква цена на имота се изчислява процентът на  финансиране.
 
Оценката на имота се определя от лицензирани фирми за експертни оценки, или от служители на самите банки.  Техните оценки са базата, от която се определя размера на кредита. Тук обаче идва тънкият момент – има разлика в стойностите на тези оценки при различните банки. Крайната пазарна оценка варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка. Няма да изпадаме в подробни обяснения за оценителските методи. Но на база на оценителските доклади  банките могат да изберат дали да ‘стъпят’ върху изчислената в доклада пазарна стойност, или по-ниската както случая на сем. Яневи ликвидационна стойност, а ако имотът не е завършен – към оценка на даден етап от строителството /например към Акт 14/.

Изводът, е че в различните банки един и същ имот може да бъде оценен на различна стойност.

Разликите, произтичащи от различните методи на оцeняване могат да бъдат съществени за хора, чиито собствени средства, заделени за покупката, са на ръба на сметките. Затова е много важно, когато договаряте цената на имота, да имате представа от това доколко цената е пазарна и как ще бъде оценен имота за целите на кредита и избраната банка.

Практиката показва, че банка която финансира 75% от стойността на имота  може да ви финансира с по-голям кредит от банка, която финансира 80%, именно заради разликите в оценителските похвати. Разликите в оценките могат да бъдат наистина сериозни и критични. Сблъсквали сме се с до 20 процентови отклонения в различни случаи.

Кредитланд съветва:

Ако собствените ви средства са на границата на сметките, задължително подпишете предварителен договор след като имате оценка от банката, която сте избрали.