Как протича сделка за покупка на имот с ипотечен кредит - Част 1

В поредица от две части кредитният консултант Сашо Бетов ще представи подробно цялостният процес, свързан с една сделка за покупка на недвижим имот, с помощта на банков кредит.

Сашо Бетов е завършил Стопанско управление в УНСС, с последваща специализация по право. Има 20 години професионален опит в банковата сфера, управление на проекти, управление на финанси и бюджети, а от три години е управител на собствена компания за недвижими имоти НЮ МАП в Плевен. От 2019 година работи и като кредитен консултант в Кредитланд, където прилага богатия си опит и познания в сферата на ипотечното кредитиране.

Имате намерение да закупувате имот, като ползвате финансиране от банка с ипотечен кредит! Тогава е добре да сте запознати със стъпките в този наглед лесен процес. За някои хора може да се струва доста просто – почти като да вкараш слон в хладилник, нали знаете – с три движения. Така и тук изглежда – избираш имота, отиваш в банката и накрая при нотариуса. Но в целия процес има редица стъпки, всяка от които в конкретната ситуация може да се окаже препъни камък и от която бъдещия купувач да пострада. Затова ще се спрем на всяка от тях без да навлизаме дълбоко в детайлите и разнородните казуси – тях най-добре ги поверете на професионалните консултанти.

За всеки купувач, започнал да търси своето жилище трябва да са  ясни две неща – какъв имот му е потребен  /апартамент, къща или друго/, както и каква сума е готов да плати за него. Но много често има съществено разминаване между цената на имота, който е желан и потенциалния бюджет, съставен от наличните собствени средства плюс възможния банков кредит по сделката. Поради тази причина е от голямо значение купувача да има яснота за максималната сума на кредита, който би могъл да получи на базата на неговия профил и доходи. Повечето банки на пазара предлагат тази услуга за клиентите си безплатно и тя им гарантира, че при документално доказани доходи на купувача, банката би разрешила ипотечен кредит с конкретно одобрени параметри – срок на изплащане, лихва, такси, необходимо самоучастие и др.разходи. Ако се доверите на кредитен консултант, той ще изиска оферти от всички банки, с подходящи за купувача условия,  след което  може да се сравнят и избере най-подходящата. Целта на това предварително одобрение за кредит е най-вече да се даде спокойствие и хоризонт на бюджета за покупка.

Ако се пропусне тази стъпка, често има риск да заплатите депозит или капаро за избран имот, и след това да се окаже, че банките не могат да предоставят кредит в размера, необходим за доплащането му. Тогава купувача ще загуби изцяло или частично платените авансово средства. 

Има и друг възможен сценарий, особено в динамичния пазар напоследък, в който се правят огледи и се харесва имот. Купувачът отива за предварително одобрение в банката, което обаче отнема от 2 до няколко дни, през което време имота вече е капариран от друг клиент.

За да се избегнат тези потенциални неприятности и за да е сигурно, че когато започнете да търсите имот, ще имате нужните средства зад гърба си, то непременно се постарайте да получите предварително одобрение за ипотечен кредит. Ако ползвате професионален консултант той ще се постарае да получите предварителното одобрение писмено, а не само на думи от кредитния експерт в банката.

Финансирането зависи също така и от параметрите на имота и неговата пазарна оценка. Чрез предварителното одобрение, купувачът получава информация за максимално възможния кредит, но той е ограничен също така от пазарната оценка на имота, който се закупува и ще служи като обезпечение на банката.

За да сте сигурни, че харесания имот ще премине във ваша собственост и докато се изготви пазарна оценка от лицензиран оценител, продавача няма да го продаде на друг купувач се ползва практиката да се депозира определена сума, като гаранция, че купувача е сериозен, а от страна на продавача имота няма да се предлага за определен период от време /1-2 седмици/ до подписване на предварителен договор за продажбата. През този период имате възможността да изготвите пазарна оценка на имота, необходима за избраната вече банка. Разбира се възможно е да се споразумеете с продавача да се изготви пазарната оценка и едва след това да заплатите „стоп-капарото“. Последното обикновено се оформя или като споразумение или като договор за депозит с брокера на продавача. Следва да се подхожда внимателно при подписването на подобен договор за депозит, за да се предвидят рисковете, при които бихте загубили депозита, ако откажете подписването на предварителен договор.

Пазарната оценка струва около 200 лв. в зависимост от вида на имота, но от нейната стойност зависи каква максимална сума кредит може банката да отпусне конкретно за този имот. Често пазарните оценки подлежат на вътрешна валидация в банката и не винаги се потвърждава стойността, която предлага лицензирания оценител. Банките към момента финансират между 65 % и 85% от стойността на пазарната оценка, в зависимост от локацията на имота и типа строителство – панел, тухла, ЕПК. Което от своя страна означава, че купувача трябва да разполага с остатъка от сумата до договорената цена за имота плюс разходите за прехвърлянето. Особено в случаите, когато купувача разчита на максимално финансиране на покупката, е по-добре първо да се изготви  пазарната оценка за да се прецени дали собствените средства за покупката биха били достатъчни.

Ако се работи с опитен и доверен агент на недвижими имоти и/или кредитен консултант, той би могъл правилно да Ви посъветва как да се постъпи в конкретния случай.

В следващата част на материала ще се запознаете с етапите: сключване на предварителен договор, договор за кредит и нотариално прехвърляне и усвояване на кредита и предаване на владение.

ПРОЧЕТЕТЕ ОЩЕ >>> Колко спестяваме, ако правим частично предсрочно погасяване по кредита си?