Мога ли да си позволя желаното жилище с ипотечен кредит?

Практическо ръководство как да открием най-добрата банка за ипотечен кредит

Милена Христова, кредитен консултант в Кредитланд, Пловдив

Това ръководство ще Ви помогне да определите дали можете да си позволите желаното жилище, как да изчислите реалистичния си бюджет, какво гледат банките при оценка на кредитоспособност и как правилно да сравнявате оферти за ипотечен кредит. Ще разберете коя банка е „най-добра“ според Вашия профил и как кредитният консултант може да Ви спести време, средства и рискове.

Покупката на жилище често започва с емоция. Тази стъпка, обаче, е една от най-значимите и, която повечето от нас навярно ще направят само веднъж в живота си. За мнозина полученият ипотечен кредит означава ангажимент за години напред. Този ангажимент изисква предварително планиране и последващо управление. Поради тази причина има редица по-големи и по-малки, но важни детайли, за които трябва да се внимава.

Какво ще научите от това ръководство за кандидатстване за ипотечен кредит

1. Как да определите реалистично бюджета си и максималната месечна вноска, която можете да си позволите;
2. Как банките изчисляват кредитоспособността Ви;
3. Как да сравнявате правилно оферти за ипотечни кредити;
4. Как да изберете най-добрата банка според Вашия профил;
5. Защо да използвате професионален кредитен консултант;

Как да определите бюджета си, преди да търсите жилище?

Покупката на имот е сериозна инвестиция, която изисква добро финансово планиране. Това е първата и най-важна стъпка към успешна покупка.

Още тук определете колко реално или максимално  сте готови да отделите, като месечен разход по кредита. Обръщам внимание и на двете, защото понякога максималното не значи реално и обратното.

Понякога доходът, профилът и кредитният рейтинг напълно отговарят на изискванията на банките, но самият клиент не се чувства готов да инвестира толкова голяма сума. Ето защо е важно не само да искате банката да Ви финансира, но и сте готови да поемете месечната вноска, която ще Ви предложи.

Ето част от историята на един мой клиент:

Млад мъж се свърза с мен за консултация относно възможностите му за финансиране на тристаен монолитен апартамент. Доходът му беше напълно достатъчен и нямаше други кредити. Въпреки това, месечната вноска му се стори висока. Той имаше притеснение дали при евентуално намаляване на дохода /смяна работно място, съкращение/ ще може спокойно да я плаща.

Казусът решихме, като обсъдихме ситуацията и избрахме елегантно решение.

ВАЖНО: На това място припомням, че добрите практики изискват месечната вноска по ипотечен кредит да не надвишава 35-40% от чистия Ви доход. Ако този процент е по-малък, още по-добре. Ако предвидите и 10-15% буфер – отлично.

На какво да обръщате внимание при сравнение на различните предложения?
Много хора гледат само лихвения процент, но това е често срещана грешка. Истинската цена на всеки ипотечен кредит е размерът на ГПР (годишен процент на разходите). Той включва всички лихви, такси, застраховки и комисиони.

Когато сравнявате оферти, обърнете внимание на:

1. вид лихва – фиксирана или променлива. Обичайно фиксирана лихва за целия срок на кредита, няма. Когато видите подобно предложение, проверете отново. Най-вероятно става дума за фиксиране на лихвата само за някакъв период от срока на кредите (1, 3, 5, понякога 10 години). Разбира се, ако Вашият кредит се вмести в някой от тези срокове, технически лихвата Ви може да се окаже фиксирана за целия срок;
2. таксите – за кандидатстване, такса обслужване на разплащателна сметка, за ползване на пакет от услуги и др.;
3. застраховките („Живот“ и „Имот“). От гледна точка на кредита е важно как се начисляват, но също толкова важни са и покритията по тях;
4. свързаните продукти, ако има такива (сметки, карти, пакетни услуги). Често се случва, за да получите по-ниска лихва, да има изискване за ползване на допълнителен продукт. Внимателно проверявайте за това, защото някои от свързаните продукти имат такси;
5. общо изплатената сума. Тя ще Ви даде достатъчно ясна представа колко реално ще изплатите (ако са включени всички разходи) при съответния размер ипотечен кредит.

Как всички такси могат да променят цената на кредита можете да проверите със специализиран кредитен калкулатор. Винаги изисквайте този показател като цена на кредита, защото сами ще се убедите, каква е разликата, ако гледате само лихвата.

Какво гледат банките, когато решават дали сте подходящ кандидат за ипотечен кредит?

Всяка банка има собствени вътрешни критерии, но ключовите фактори са сходни. Това са месечен доход на домакинството, съществуващи кредити и други разходи, спестяванията и не на последно място – кредитната Ви история.

Въпреки това, клиентите се изненадват, когато разберат, че при равни условия различните банки могат да предложат съвсем различна сума за ипотечен кредит.

Какво означава „най-добрата банка“ за ипотечен кредит?

Няма универсално определение за най-добра банка за ипотечен кредит. Решението зависи от Вашия профил – доходи, професия, възраст, семейно положение и цел на покупката.

В практиката трудно ще откриете банка, която да е „най-добра“ във всичко. Така например банка А може да предлага ниска лихва, но високи такси. От друга страна, банка Б може да е по-подходяща за самоосигуряващи се лица, но да е с тромави процедури. Банка В пък може да е по-бърза при сделки с ново строителство или да предлага високо финансиране на панелни жилища. Всяка банка има повече или по-малко предимства. Важното е кои от тях са важните за Вас и в коя банка са повечето от тях.

Най-добрата банка не е непременно с най-ниската лихва и такси, нито най-бързата или пък най-щедрата. Най-добрата банка/оферта е тази, която отговаря максимално на Вашите възможности.

Понякога е по-добре да изберете  оферта с по-висок лихвен процент, но пък с по-прозрачна и гъвкава политика, и по-качествено клиентско обслужване.

Има такива специфични случаи, при които колкото и да са добри лихвените условия, сумата може да се окаже недостатъчна. В подобна ситуация НЕ лихвата е водещият фактор, а максималното финансиране, което банката може да предостави. Именно това определя коя банка реално отговаря на нуждите Ви и прави сделката възможна.

Сравнявайте всички банкови оферти. Така шансът да откриете Вашия ипотечен кредит, значително нараства.

Каква е ролята на кредитния консултант?

Кредитният консултант не е просто посредник — той е Ваш партньор от началото до края на процеса по финансиране. Професията кредитен консултант е силно ориентирана към хората и към постигането на отличен краен резултат!  Неговата роля е ключова и включва следните стъпки:

1. Анализира Вашия финансов профил – доходи, кредитоспособност, ангажименти;
2. Представя целия банков пазар и сравнява най-подходящите продукти според вашите нужди. Може да  договаря  по – ниска лихва, при добър клиентски профил;
3. Дава яснота как се позиционирате пред банките – има ли ограничения спрямо вашия клиентски профил или спрямо имота, който търсите (защото не всяка банка финансира специфични имоти);
4. Проверява дали сроковете за банково финансиране съвпадат със сроковете по договора с продавача, за да избегнете рискове;
5. Преглежда документацията на избрания имот, когато стигнете до конкретна оферта;
6. Съдейства с контакти, ако купувачът желае – оценител, юрист за предварителен договор, куриери за документи, уточняване на срокове и координация между всички участници в процеса. Това ви спестява време, средства, грешки и излишни нерви;
7. Следи процеса до окончателното одобрение от банката и контролира сроковете;
8. Организира окончателното изповядване пред нотариус – изисква предварително договора за покупко-продажба и договора за ипотека от банката и нотариуса, за да бъдат прегледани преди сделката.

Кредитният консултант ви дава удобството да общувате с един човек през целия дълъг процес, който координира всичко вместо вас.

Вашият успех е и негов успех!

Често задавани въпроси

Какъв процент от дохода е разумно да отива за ипотечен кредит?

Препоръчително е месечната вноска да бъде максимум 35–40% от чистия доход.

Фиксираната или променливата лихва е по-добра?

Зависи от профила и периода. Фиксираните лихви обикновено са за ограничен срок, след което стават променливи.

Защо ГПР е по-важен от лихвата?

ГПР включва всички разходи и показва реалната цена на кредита – лихви, такси, комисиони и застраховки.

Покупката на жилище е важна стъпка, която изисква планиране, информираност и сравнение на всички възможни оферти. Правилното определяне на бюджета, анализът на ГПР и изборът на подходяща банка са ключови за успешна сделка. Ако желаете професионална подкрепа, консултант може да ви спести време, средства и грешки.

За още финансови новини посетете moitepari.bg