Италианският пазар на недвижими имоти през 2025 г. и как да закупим имот в чужбина?

Имот в чужбина? Открийте възможностите за покупка на имот в Италия през 2025 г. – от Тоскана и езерата на север до Пулия и Абруцо, с актуални цени, предпочитани региони за чуждестранни купувачи и съвети за финансиране и инвестиции.

Със своите живописни пейзажи, художествено и културно значение и богата история, Италия отдавна е мечтана дестинация за купувачите на имоти и тази тенденция не се променя през 2025 г.

Според проучване на Tecnocasa Group чуждестранните купувачи представляват 9.5% от всички сделки с недвижими имоти през 2024 г, а Global Buyer Survey 2025 на Gate-away.com показва, че международните купувачи са привлечени от Италия не само по финансови причини, но и заради романтичния имидж и качество на живот в страната.

През последните няколко години броят на сделките постоянно се увеличава. Цените на жилищата в Италия продължават умерената си тенденция на растеж. Към 2025 г. средната продажна цена е нараснала с 2,73% спрямо 2024 г., с по-рязко увеличение в големите градове и туристическите райони.

И така, да се впуснем по-задълбочено в анализа и възможностите пред нас.

Купувачите на имот в чужбина традиционно се насочват към селските имоти в Италия

Тоскана е фаворит още от времето на „Гранд тур“ през XVIII век, когато британски аристократи са се стекли в региона. Днес все още е изключително популярен – „Chiantishire“ (нарицателно за район от Тоскана, в който купуват предимно британци) се радва на голямо търсене от десетилетия и в резултат на това цените на имотите в голяма част от Тоскана остават високи, въпреки че други части на Италия отбелязват по-бавен растеж.

Езерата в Северна Италия остават многогодишен фаворит сред международните купувачи, които съставляват около 75% от пазара в някои райони. Вече не само британците – германците, швейцарците, холандците и американците също активно купуват. Езерото Комо е най-известното и най-скъпото, с крайбрежни вили, които възлизат на цени от 4-5 милиона евро, а апартаментите започват от около 120 000 евро.

Южният край на Комо е предпочитан заради бързия си достъп до Милано, докато западният бряг се радва на повече слънчева светлина. За по-ниски цени опциите са езерото Маджоре или Лугано, които все още предлагат красива природа и очарователни села.

Ако търсите по-достъпни локации, езерото Trasimeno в Umbria е скрит скъпоценен камък. Цените тук могат да бъдат с 30 – 40% по-ниски от северните езера. Можете да намерите малки градски къщи за около 150 000 евро, а вили с басейни между 400 000 и 500 000 евро.

За тези с по-ограничен бюджет, които все още мечтаят за италианския селски живот, Абруцо предлага едни от най-добрите цени в страната като имот в чужбина. Разположен по на юг, този регион предлага зашеметяваща планинска и крайбрежна природа на малка част от тосканските цени. Проектите за обновяване редовно се появяват за по-малко от 25 000 евро, а 350 000 евро могат да купят просторен селски дом.

Насочвайки се по на юг, Пулия е твърдо на радара на международните купувачи. Всъщност през последните години чуждестранното търсене в Пулия понякога изпреварва това в Тоскана. Някога сравнително беден и селскостопански регион, Пулия сега се възползва от туристическия бум, а неговите добре запазени исторически центрове и традиционна архитектура привличат интерес от цяла Европа и извън нея.

Имотите в големите градове

Ако мислите да купите в голям град, основните ви възможности са Милано, Рим и Флоренция.

Флоренция остава един от най-търсените градове в Италия, особено историческия център, където цените на апартаментите често надхвърлят 1 милион евро. Градът предлага ограничено ново строителство, особено в близост до центъра, така че голяма част от пазара се състои от по-стари, често красиво реставрирани имоти. Високото търсене и затегнатото предлагане поддържат цените стабилни и конкурентни.

Ако търсите по-добра стойност в региона, помислете за Лука, където цените могат да бъдат с 20-25% по-ниски, отколкото във Флоренция. Лука предлага и по-спокойно темпо на живот и отлична жизнеспособност като имот в чужбина. Близки райони като Багни ди Лука, Барга и долината Гарфагнана предлагат невероятна гледка, автентични села и повече пространство за парите си – особено ако се радвате на малко по-див планински пейзаж.

Милано, от друга страна, продължава да се развива широко, особено в бивши индустриални зони като Cascina Merlata, Nuova Bovisa и района Portello. Тези райони се трансформират с модерни жилища, зелени площи и подобрена инфраструктура. Докато цените в центъра на града могат да надхвърлят 10 000 евро на квадратен метър, съществуват по-достъпни опции в райони като Navigli, оживен и креативен район, където цените могат да бъдат по-близо до 6000 евро на квадратен метър. Милано е италианската икономическа сила, известна с модата, финансите и разрастващата се технологична сцена.

Рим предлага уникална комбинация от исторически чар и разтегнати възможности за предградията. В историческия център апартамент с две спални може да струва от 700 000 до 1,4 милиона евро, в зависимост от гледката, състоянието и близостта до забележителности като фонтана Pantheon или Trevi Fountain. Ако сте готови да се преместите извън града, същият този бюджет може да ви купи градска къща или малка вила в Castelli Romani, група живописни хълмисти градове, известни със своя по-хладен въздух, винени имоти и папски летни жилища.

Това, което няма да намерите в Италия са мащабните строежи в курортен стил, често срещани в страни като Испания или Португалия. Италианският пазар на недвижими имоти е дълбоко свързан с историческите градове, уникалната архитектура и лайфстайл привлекателността, което го прави повече за индивидуално очарование, отколкото за масовата туристическа инфраструктура.

Възможности за финансиране

1.В Италия гражданите на европейския съюз могат да закупят имот в чужбина чрез ипотечен заем от италианска банка ако имат стабилен доказан доход, спестявания и италиански данъчен номер, който се вади сравнително лесно.

Основните изисквания са да имате кредитна история или доказан доход (най-добре и двете), доказателство за местоживеене (в Италия и извън) и разбира се – избран имот.

1.1. (LTV: Loan to Value) Въпреки че, ако сте италиански гражданин и сте до 36 годишна възраст можете да получите до 100% финансиране на имота, който сте избрали, това, което трябва да знаете е, че за чуждестранни граждани банките в Италия отпускат между 40 и 60% от стойността на имота.

Ипотечен кредит от българска банка

Процесът по покупката с кредит на имот в чужбина е идентичен с този в България. Необходим ви е кредитен консултант, с когото да определите правилно бюджета си, насочвайки ви към правилния избор в морето от банки според кредитоспособността ви. Получавате предварително одобрение от банката за определена сума и избирате имот, за който задължително подписвате предварителен договор.

След това той бива оценен от лицензиран оценител, одобрен правно по всички закони в страната от банката за финансиране и сте готови за финализиране на сделката при нотариус. Както в България – в деня на сделката разписвате нотариален акт за придобиване на собственост и ипотека в полза на банката.

2. Друга и може би по-добра възможност е ипотекиране на имот в България и закупуване на такъв в Италия със средствата от ипотеката. В момента няколко банки в България предлагат подобен продукт, като условието е в определен период след усвояване на средствата да предоставите Нотариалния акт за покупка в Италия преведен и легализиран на български език, като доказателство за разходването на средствата. По този начин бихте могли да постигнете около 80% финансиране спрямо оценката на имота ви. Имайте предвид, че подобни продукти са строго индивидуални според вашия профил и имота, който ипотекирате. Поради това процентът финансиране, максималният срок, лихвата и други параметри могат да бъдат променени спрямо стандартните по преценка на банката. 

Неща, които да обмислите преди инвестицията си в имот в чужбина

Доходността на отдаването под наем в Италия остава сравнително ниска, особено в големите градове. В Милано, който продължава да се възползва от силния прираст на населението и ниската безработица, брутната доходност от наеми за по-големи имоти е средно около 2,2%, докато по-малките единици могат да достигнат 3,4%. Въпреки това, след отчитане на таксите за агенции, поддръжка и данъци, нетната доходност често е с 1,5% – 2% по-ниска, оставяйки малко място за инвеститори, задвижвани от печалбата.

Флоренция предлага малко по-добра възвръщаемост като инвестиция в имот в чужбина, като брутната доходност се доближава до 5%, а Рим е средно около 4,5%. Имайте предвид, че краткосрочните разпоредби за наемите се затягат в много градове, особено в районите с тежест за туристите, които могат да ограничат възможностите за инвестиции в стил Airbnb.

Докато Милано, Флоренция и Рим доминират вниманието, има обещаващи алтернативи. Болоня, дом на най-стария университет в Европа, е обичан заради оживената си социална сцена, кулинарна култура и пешеходния център на града. Торино, исторически и подценяван скъпоценен камък, съчетава барокова архитектура, богата кафе култура и оживен нощен живот. И двата града предлагат силна привлекателност за начина на живот и по-достъпни цени на имотите.

Когато става въпрос за процеса на покупка, Италия използва нотариална система, подобна на нашата в България. Нотариусът действа като неутрален държавен служител – не представител на купувача или продавача – така че е препоръчително да назначите свой собствен адвокат, особено ако не сте запознати с местния правен пейзаж.

Разходите за транзакции и нотариално прехвърляне в Италия са сравнително високи, често на обща стойност 10% от покупната цена, след като вземете предвид нотариалните такси, данъци и комисионни на агенции. Англоговорящите специалисти по недвижими имоти могат да бъдат намерени в най-популярните райони, но възможността да разчитате на тях е по-ограничена в селските или по-малко туристическите райони, ако това е вашето решение за имот в чужбина.

Заключение

Закупуването на недвижим имот в чужбина и по-точно в Италия може да има много предимства, независимо дали за лятно бягство, пенсиониране или като инвестиционна възможност. Важно е да подходите към италианския пазар на имоти с ясни очаквания и внимателно планиране. Доходността може да е скромна, бюрокрацията може да бъде сложна, а транзакционните разходи са по-високи, отколкото в много други страни. Но за тези, които ценят начина на живот, култура и история, Италия доставя богат и възнаграждаващ опит, който далеч надхвърля финансите.

Отделете време, направете проучване и помислете за работа с местни експерти, за да се ориентирате в процеса. Вашият италиански дом може да е по-близо, отколкото си мислите!

*Материалът е публикуван в mediapool.bg

Искрен Тодоров – кредитен консултант в Creditland.bg, експерт с 9+ години опит в личното и инвестиционното кредитиране, основател на Luxury Investment Ltd. и партньор на водещи агенции за имоти в ОАЕ