Ипотечен кредит за „тухла“ или „панел“

Всеки, който някога е кандидатствал за ипотечен кредит, е бил изправен пред един конкретен избор.

Това е какъв вид строителство да е имотът, доколкото има възможността за избор. Често се случва при избор на имот да се правят някои компромиси поради най-различни причини. Такива може да са особености на имота, неговото местоположение, финансови възможности и варианти за финансиране.

Именно на финансовия аспект ще обърнем повече внимание.

Правим това, защото невинаги желанието на купувача може да бъде покрито от финансовите му възможности. Освен това, банките също имат своите съображения, когато одобряват ипотечен кредит за покупка на имот.

Както за купувачите, така и за банките видът имот е важен. Не е случаен фактът, че съществува такова разделение и кредиторите имат различни условия за ипотечен кредит за различните видове имоти.

Но за какви видове имоти става дума?

Няма да ги разделяме на къщи и апартаменти, а по това какъв вид строителство са. Това е съществен критерий, по който банките правят диференциация в условията си по ипотечни кредити.

И така, нека да разгледаме техните особености, предимства и недостатъци и най-вече как банките ги „виждат“ през техните „очи“, изразено в условията им по ипотечни кредити.

Панелни жилища- предимства и недостатъци

Виждаме ги ежедневно. Много от тях съществуват още преди да са се родили някои от настоящите кредитоискатели. За добро или не, в едно по-далечно минало това е бил основният метод за масово строителство. Но не това е важното, а какви са характеристиките на тези имоти и какво „мислят“ банките за тях, когато стане въпрос за покупката им.

Някои характеристики на панелните жилища обичайно се сочат и за едни от най-силните им предимства:

1. По-ниска цена на квадратен метър. Макар това да е доста относително, като цяло панелните жилища са по-евтини. По-ниската им цена прави тези имоти по-достъпни за купувачи с по-ограничен бюджет;
2. Панелни жилища има главно в градски райони, било то и малки населени места. От гледна точка на локация и инфраструктура панелните жилища са много конкурентни на тези по-ново строителство. Това е особено важно, когато банката определя максималния процент на финансиране, което може да предложи;
3. По-голямо търсене за инвестиционни цели. По-ниската им цена може да превърне такъв имот в удачна инвестиция с цел отдаване под наем. Наемът също би бил конкурентен.

Въпреки своите предимства, панелните жилища имат и някои сериозни недостатъци:

1. Конструкцията. Конструктивно, панелът е такъв вид строителен елемент, който има ограничен живот. Това от своя страна рефлектира върху живота на сградите, изградени по този начин. От тук следва и тяхната по-ниска остатъчна стойност във времето;
2. Банките са по-предпазливи при отпускане на ипотечни кредити за панелни жилища. Този недостатък е следствие от предходния. Това е важно да се знае от купувачите, защото банките вземат предвид конструктивните характеристики на имота, когато одобряват кредита. Някои по-стари панелни сгради биха били по-ниско финансирани, особено ако възрастта им е 40-50 години;
3. По-висок риск да не бъде одобрен ипотечен кредит за такъв имот. Някои конструктивни недостатъци на сградата могат да компрометират пазарната цена на имота. Това от своя страна намалява потенциалът за лесна продажба, ако се наложи. Все пак, всеки един имот стоящ зад кредит, е неговото обезпечение. Колкото по-малко ликвиден е този имот, толкова по-малко банката би била склонна да одобри ипотечен кредит за покупката му.

Тухлени жилища – предимства и недостатъци

Те също са добре познати, просто защото са класическият начин на строителство на домове у нас.

Предимства:

1. По-дълъг живот и по-добро изпълнение на строежа;
2. По-ликвидни и по-толерирани, когато банките одобряват ипотечен кредит за покупка на жилище;
3. По-добри шансове за изгодни условия по ипотечен кредит, когато той е за покупка на тухлен имот.

Атрактивността на тези имоти, обаче, може да затрудни купувачите. Макар да не са недостатъци на самия имот по същество, можем да ги наречем така.

От една страна по-добрите показатели на тези имоти предизвикват по-голямото им търсене. Това прави пазарът ограничен, а конкуренцията висока в желанието за придобиването на такъв имот. Следвайки основни пазарни принципи, високото търсене от друга страна води до по-високи цени. Крайният резултат за купувача в този случай – по-голям абсолютен размер на самоучастието, по-ограничено предлагане и потенциално по-голям ипотечен кредит.

Ако сградата е стара

Отдадохме нужното на фактора „конструкция на имота“, защото както се видя, при панелните жилища може да се окаже решаващ. Но нека не определяме панелното строителство като така да се каже, проблемно. Има немалко сгради от сградния фонд в България, които не са панелни, но също могат да бъдат определени като недостатъчно конструктивно устойчиви.

Професионалните кредитни посредници обръщат внимание на това, че стари сгради или сгради с конструктивни нарушения могат да осуетят намерението за покупка на жилище в тях. Ако сградата е относително стара или по някакъв начин компрометирана конструктивно, бъдещите купувачи трябва да знаят, че е възможно да има допълнителни изисквания от страна на банката. Става дума за предоставяне на документация, която да удостовери, че сградата е в допустимо техническо състояние и са изпълнени всички изисквания, които позволяват обитаването й. Пример за един такъв документ е протокол за конструктивна стабилност на сградата. По-често той се изисква за панелни жилища, но не е изключено да се поиска и за тухлени.

Старите, но реновирани/санирани сгради

Енергийният клас на една сграда придобива все по-голямо значение. За да бъде обитаема сградата, не е достатъчно само да бъде здрава. Трябва да отговаря и на определени норми за енергоефективност.

Каква е връзката между състоянието на сградата и енергийния й клас с банковите кредити, разяснява Биляна Стоева, Директор тийм лидери в Кредитланд:

„Такава връзка определено има и с годините опит на пазара, който имаме като кредитен посредник, виждаме че тя става все по-силна. Що се отнася до политиките за финансиране на реновирани сгради или такива с висок клас на енергоефективност, мисля че коментарът ми няма да изненада никого. Факт е, че банките биха предпочели да финансират имоти в сграда, за която са положени грижи тя да отговаря на всички изисквания за конструктивна пригодност. В допълнение към това, сериозен плюс е и подобряването на енергийната ефективност.

Тук можем много да говорим за програмите за саниране, благодарение на които немалко сгради в България подобриха не само външния си вид, но и енергийната си ефективност. Това са основно панелни сгради и при равни други условия биха имали предимство пред други панелни сгради при финансиране от страна на банките. Всяко удължаване на експлоатационния срок на панелно жилище увеличава шансовете купувачът му да получи желания кредит.

При това не само като сума, а и по-дълъг срок на кредита, ако е нужно, и/или по-висок процент на финансиране. Да не забравяме и това, че ако сградата е близо до края на експлоатационния й срок, твърде е вероятно баната да откаже кредита.“

Влиянието на изискванията на БНБ от 1 октомври

Тук е моментът отново да ги припомним. Те, особено в частта за максимално финансиране, имат най-силно влияние върху покупката жилище в контекста на вида строителство. Относително по-скъпите тухлени имоти предполагат по-голям размер на кредита и по-висок абсолютен размер на самоучастието. Съгласно изискванията на БНБ, купувачът трябва да осигури минимум 15% от стойността на имота. БНБ поставя това като общо ограничение при одобрение на ипотечен кредит, но някои банки поставят допълнително такова при панелните жилища. Предвид спецификите на този тип имоти, максималното финансиране може да е видимо по-ниско.

Какъв процент на финансиране предлагат петте най-големи банки у нас, питаме отново Биляна Стоева.

“Нашата богата практика и анализ на пазара сочат, че петте най-големи банки у нас на първо място спазват ограничението на БНБ да не финансират повече от 85% от стойността на имота.

Панелните жилища те финансират при 75-85% от стойността на имота. Това ниво е почти същото като финансирането на тухлени жилища. Банките извън “голямата петорка” са малко по-рестриктивни и процентът финансиране на панелни жилища може да падне до 65%.

Често значение има и местоположението на имота. Разбира се, най-високо финансиране може да се получи в областните центрове и големите градове на страната.”

Изискванията, които постави БНБ, рефлектират и върху още един аспект на ипотечното кредитиране. Това е максималният срок на кредита. Принципно погледнато, това изискване е с най-слабо влияние, тъй като то се изпълняваше от банките (с малки изключения) и преди 01.10. т.г.

“По отношение на максималните срокове на финансиране, банките не прилагат чак толкова строго диференциране. Общо-взето, дали жилището е тухлено или панелно, няма голямо значение. То може да бъде финансирано за еднакво дълъг срок. Конкретни ограничения винаги може да има, но те по-скоро са като изключения за конкретна сделка.”, допълва Биляна Стоева.

Изборът на жилище е дълъг процес. Този процес понякога се усложнява от фактори, които лесно можем да пропуснем. За да не се случи това е препоръчително купувачът на имот с ипотечен кредит да използва услугите на професионален кредитен посредник. Услугите на Кредитланд са безплатни и консултантите ни са на Ваше разположение.