Ипотечен кредит: Как се променя пазарът на жилищни кредити в България?

Изминалата година беше особено динамична за пазара на жилищното кредитиране в България. Икономическите и социалните фактори, като растеж на доходите, повишено търсене на жилищни имоти и ниски лихвени проценти, доведоха до значителен ръст в обема на предоставяните ипотечни кредити. В същото време, ограниченията, наложени от Българската народна банка (БНБ), имат за цел да охладят пазара и да намалят рисковете, свързани с прекомерното задлъжняване. Настоящият обзор представя основните акценти от 2024 година и разглежда прогнозите за 2025 година, базирани на анализите на водещи експерти в сектора.

Каква беше изминалата година в жилищното кредитиране и какви са прогнозите за настоящата година, попитахме специалистите Деян Василев – изпълнителен директор и основател на Кредитланд и www.MoitePari.bg и Петър Илиев – директор „Обучения и качество“ във водещата фирма за кредитно консултиране – Кредитланд.

Деян Василев е основател и изпълнителен директор на Creditland и MoitePari.bg – водещия портал за финансови сравнения и съвети. Той е Дипломиран Финансов Консултант (ДФК®), към Института на Дипломираните Финансови Консултанти. Деян играе ключова роля за качественото разрастване на фирмата до настоящите 150+ консултанта в 30+ града в България. Често гостува с експертни мнения и коментари в различни телевизионни предавания. Завършил е Американския Университет в Благоевград през 1995 г със специалност Приложна Икономика. 

1. Каква беше изминалата 2024 г. по отношение на банковото кредитиране – ключови моменти?

Тенденциите по-долу определяха динамиката на над 26% годишен ръст на пазара на жилищни кредити (към ноември 2024 г). Ръстът не се дължи толкова на бройката нови кредити (те са нараснали само със 7%), а на по-високият среден размер, при който са се отпускали кредити, дължащо се основно заради по-високите цени на жилищата. Статистиката на БНБ сочи, че средният размер, при който са се отпускали заеми в края на ноември нараства със 17% на годишна база.

2. Като специалисти с голям опит в кредитирането какви са Вашите очаквания за настоящата 2025 г. ?

Ако тези тенденции се запазят, можем да очакваме динамичен пазар и през 2025 г.

• Ръст на цените на имотите в големите градове в цяла Европа (не е ексклузивно за България)
• Вътрешна миграция към големите градове – най-големите обеми на ипотечни кредити са традиционно концентрирани в София, следвани от Варна, Бургас и Пловдив. 
• Ръст на доходите (увеличение на средната работна заплата с 11.2% ръст за 12 месеца), ниска безработица
• Ръст на спестяванията в банките – депозитите на домакинствата  в края на ноември възлизат на 87.1 млрд лв., като нарастват с 9,5 млрд. лв., което е ръст с 12,2% на годишна база.
• Ниска цена на привлечения ресурс в банковата система
• Пазар на продавача  на недвижимите имоти – собствениците на жилища не искат да се разделят с тях, инвеститорите купуват и държат. Все още има значително по-голямо търсене, отколкото предлагане

Петър Илиев е финансист с богат опит в кредитното консултиране и посредничество при набавяне на банково финансиране.
Илиев е бакалавър по „Международни икономически отношения“, модул Международни финанси и магистър специалност „Финанси“ в УНСС. Има интереси в областта на финансите, недвижимите имоти, статистиката и макроикономиката. Води потребителски обучения и семинари за кредитна култура и права на кредитополучателите у нас. Основател е и основен лектор в Creditland Academy, задълбочен обучителен курс за кредитни консултанти.

1. Каква беше изминалата 2024 г. по отношение на банковото кредитиране – ключови моменти?

Изминалата 2024 г. бе поредна година с бурен ръст при ипотечното кредитиране. Все повече покупки за недвижими имоти се финансират с ипотечен кредит. Броят на жилищните кредити за 1 година е нараснал с над 14 300, което е впечатляващ ръст при минимално увеличение на броя покупки на имоти (или дори намаление за някои населени места) и при влошената демографска картина у нас. Расте и средния размер на нов ипотечен кредит с увеличаващите се цени на жилищата.

Този бум на ипотечния пазар притесни БНБ и бяха въведени мерки за ограничаване на кредитирането чрез нормативни ограничения при максималния срок на кредита (до 30 г.), максималния процент на финансиране (до 85% от оценката на имота) и максималното съотношение дълг/доход (до 50%). Тези мерки имат за цел да ограничат най-рисковите кредитоискатели от кредитиране и до известна степен да охладят пазара и бурно растящите цени на недвижимите имоти, които създават притеснения за балон при цените на жилищата.

Ограниченията действително изхвърлиха от пазара множество кредитоискатели, които не отговарят на изискванията, но не са капарирали имоти на по-ранен етап. Най-вече такива, които трудно успяват да докажат релните си доходи и/или такива, които нямат големи спестявания за изискваното самоучастие в продажната цена. Крайният ефект от мерките все още не е видим, тъй като повечето кредитоискатели в момента са сключили предварителни договори на по-ранен етап в строеж на нови сгради и сега са длъжни да финализират сделките, ако не искат да загубят платените суми на по-ранен етап. Затова тези купувачи намират съдлъжници, взимат суми назаем от близки и роднини за повече самоучастие или просто изсветляват част от дохода си, за да получат одобрение на кредит и да избегнат загубата на капарирани суми.

2. Като специалисти с голям опит в кредитирането какви са Вашите очаквания за настоящата 2025 г. ?

Очаквам годината да е по-спокойна, тъй като вече се усеща известно отрезвяване от страна на потенциалните кредитоискатели. Трудно е да очакваме спад на пазара, тъй като има съществена инерция натрупана от последните години, но според мен е малко вероятно да видим  подобни темповете на ръст от 20-30%. Лихвите вероятно ще останат на текущите си нива или ще се увеличат минимално с 0.2-0.3 процентни пункта, в синхрон с плавното увеличение на лихвите по депозитите. Най-големите банки имат изобилен свободен ресурс с ниска цена и ще продължат да кредитират в условия на силна конкуренция, така че няма да си позволят да вдигнат рязко лихвите по кредитите. В случай, обаче че големия ръст на ипотеките продължи още едно-две тримесечия, не е изключено да видим и нови, по-сериозни рестриктивни мерки от страна на БНБ.

В заключение 2025 година се очертава да бъде година на балансирано развитие за жилищното кредитиране. Въпреки че темповете на растеж вероятно ще се забавят, пазарът ще продължи да бъде активен, подкрепян от силната конкуренция между банките и стабилните икономически показатели. Ограниченията, въведени от БНБ, ще играят ключова роля в оформянето на тенденциите, като целта им е да гарантират устойчивостта на сектора. Въпреки предизвикателствата, перспективите за пазара на жилищни кредити остават положителни, а динамиката му ще продължи да бъде внимателно наблюдавана както от банките, така и от регулаторите.