Имот с тежести - бомба със закъснител за новия собственик

В разгара на сезона с имотните сделки, с всяка следваща година тревожността от наличието на тежести върху желания имот се засилва и то с пълно основание. Нашата практика показва, че в 2 от 5 сделки такъв проблем е бил на лице и навременната намеса на професионалист  е допринесла за положителното развитие. 

За Вашето спокойствие и сигурност ще Ви дадем професионална информация, свързана с тежестите върху недвижимите имоти и рисковете, които носят със себе си. Специално място в материала е отделено на важната роля на Удостоверение за вещни тежести (УВТ или наричано още Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания).
Тежестите върху имот, са права на трети лица, които не са собственици на имота. Това е и причината те да се наричат така, защото са  тежести за собственика, ограничаващи правата върху собствения му имот.

Тежести са: правото на ползване, правото на строеж (суперфиция), право на преминаване през собствеността (сервитутно право),  ипотека, възбрана, вписана искова молба и други. В следващите редове ще разгледаме някои от най-често срещаните видове тежести, а също така и с определящо значение за правата Ви, при придобиване на недвижим имот.
Правото на ползване се изразява във възможността за третото лице, което не е собственик на имота, да го ползва. Ако придобиете имот с право на ползване върху него ще изпитате следното неудобство – Вие ще сте придобили имот, който не можете да използвате самостоятелно. Това се дължи на факта, че титулярът на правото на ползване ще може да живее в него или в частта от него и то за период, който е посочен в документа. Този период е твърде вероятно да бъде дълъг (в много от случайте той е пожизнен – докато лицето е живо). Удостоверенито за вещни тежести (УВТ) е надежден начин, за да се предпазите от имот обременен с такава тежест.

Правото на строеж – ако има такава вещна тежест върху закупения от Вас имот, тя дава възможност на лицето в чиято полза е учредено да построи сграда и да стане нейн собственик за посочения в документа срок, въпреки че Вие сте закупили имота. В този случай сте станали собственик на земя която няма как да ползвате пълноценно. Бихте избегнали това, ако преди закупуването на недвижим имот, го проверите за тежести, като извадите за желания имот Удостоверение за вещни тежести ( УВТ).
Ако трето лице притежава право на преминаване (вид сервитутно право) през имота Ви, ще бъдете задължени да му осигурите възможността да преминава през Вашата собственост, независимо дали сте съгласни или не. И това неудобство би могло да се спести само чрез предварителна проверка на имота за тежести с Удостоверение за вещни тежести.

Много по-тежки и сериозни са, следващите две хипотези при придобиване на недвижим имот с тежестите: ипотека и възбрана. В случай, че върху закупения от Вас имот има вписана възбрана, то може да се наложи заплащането на чужди задължения, за да не се изнесе закупеният от Вас имот на публична продан и да останете без жилище, което също е много честа практика. Въпреки че в последствие можете да претендирате тази сума от длъжника, най-често собственикът, от когото сте закупили имота, целта е да не се стига до там. Чувството да плащате за чужди дългове или да останете на пътя, ако този имот е единственото Ви жилище е меко казано неприятно.

Въпросът със закупуването на имот с наложена ипотека върху него, стои по подобен начин – ако задълженото лице спре или не погасява задълженията си към своя кредитор и последният няма друга възможност да събере вземанията си, може да се насочи към ипотекирания в негова полза имот, като така Вие да сте потърпевши. Опасност създава и фактът, че е възможно закупуването на имот с ипотека, когато е построен върху земя която преди това е била ипотекирана. Ипотеката може да се разпростре и върху закупено или учредено право на строеж, от собственик на имот, чиято земя е била ипотекирана преди учредяването му, ако в самата ипотека не е посочено друго. За да не се поставите в такова положение, ние Ви съветваме да си извадите Удостоверение за тежести (УВТ или наричано още Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания ), което ще Ви спести много време, нерви и пари, а също така ще Ви помогне в решението да закупите ли въпросния имот и при какви условия.

Вписаната искова молба има също важна роля, от нея може се разбере, дали относно имота, който представлява интерес за Вас, има течащо в момента съдебно дело за изясняване на въпросите относно собствеността. Защото е възможна и хипотеза в която закупеният от Вас имот да е купен от собственик по документи, но след решението на съда, да се окаже, че друго лице е собственик на имота. При тази ситуация сте купили имот от несобственик. Така спрямо всички, освен другото лице, претендиращо правото на собственост, Вие сте собственик на имота, но ако това лице реши да Ви отстрани от имота в следствие на приключило дело с влязло в сила съдебно решение в негова полза – това е напълно възможно, а Вие ще сте купили имот от лице, което не е собственик. За да се предпазите от тази неприятност – решението е първо да си извадите Удостоверение за вещни тежести на имота, като така ще можете да вземете правилното решение за Вас.

Това са едни от най-често срещаните вещни тежести върху недвижим имот.

Значението на всичко казано дотук е следното: при прехвърляне на имота – независимо, че друг става собственик, правата на 3-тите лица, се запазват – те продължават да “тежат” върху него, т.е. ако придобиете такъв имот ще трябва да се съобразявате с тях. Поради тази причина, освен че намирането на купувач за такъв имот е усложнено, често има и допълнителни изисквания при кредитирането от банки на сделки с такива имоти, затруднения биха възникнали и с изповядането на самата сделка.
За да се предпазите, от многото проблеми, свързани със закупуването на недвижим имот, Ви препоръчваме да си извадите актуално Удостоверение за вещни тежести на имота от който се интересувате или желаете да закупите.

Статията не претендира за изчерпателност, поради разнообразието от казуси, с които може да се сблъскате, заради това Ви съветваме да се обърнете към професионалисти в сферата на недвижимите имоти или към адвокат, който да Ви посъветва за разрешаване на Вашия конкретен проблем.

Източник: Агенция за недвижими имоти Primo+