АНАЛИЗ НА КРЕДИТНИЯ ПАЗАР В БЪЛГАРИЯ КЪМ 30.09.2024 г.

Информацията в този документ е на база данни на БНБ, пазарни и медийни анализи и източници (capital.bg, investor.bg, economy.bg и др.) и има изцяло информативен характер, без претенцията да е изчерпателен. Целта на предоставянето й е да запознае настоящите и бъдещи кредитополучатели с текущата ситуация на пазара на кредити в страната и тенденциите в банковите политики и е изцяло за лично ползване.

1. Тенденции на пазара на недвижими имоти

Според НСНИ, жилищният пазар в София в момента е пазар на продавача, тъй като липсват добри оферти, а купувачите са повече от продавачите. Когато търсенето е по-голямо от предлагането, е логично и цените да поемат леко нагоре. Това положение на пазара към момента изключва наличието на балон, който възниква при несъответствие между цените и платежоспособното търсене на населението. Понастоящем не се наблюдава такова несъответствие. Цените на жилищата се повишават, но се усеща забавяне на темпа на нарастването им. Пазарът достига плато, т.е. състояние на равновесие, и може да поеме както нагоре, така и надолу.

По данни на в. Капитал, за първото тримесечие тази година, данните на Агенцията по вписванията (АВ) показват спад от около 1.5% на годишна база в национален мащаб. През второто се наблюдава лек ръст от 0.01%. Спадът за полугодието е 0.66%. А на база данни за третото тримесечие, сумарният спад през първите девет месеца на годината е едва 0.5% (793 сделки).

През третото тримесечие на 2024 г. в България са вписани общо 54 138 сделки със сгради, части от сгради и земя, което е с 0.26% (139 сделки) по-малко в сравнение със същия период на 2023 г. Броят на ипотеките (законови и договорни) за страната е общо 14 348, или 22.8% повече спрямо същото тримесечие през 2023 г. Сега делът на ипотеките от всички сделки за тримесечието нараства до 26.5%, докато през юли-септември миналата година е бил 21.5%. Това сочат данните на Агенцията по вписванията (АВ) за третото тримесечие на 2024 г.

Сред службите, които са вписали по над 1 000 сделки през периода юни – септември са София (7 879), Пловдив (4 072), Варна (3 635), Несебър (2 766), Бургас (2 300), Стара Загора (1 097), и Русе (1 091). На повечето от тези големи имотни пазари се регистрира ръст. В София сделките са с 12.5% повече в сравнение с третото тримесечие на 2023 г., в Пловдив – с 13.7%, в Бургас – с 19.1%, в Несебър – с 16.1%, а в Стара Загора – с 18.2%.

Изключение правят Варна, където се наблюдава спад от 0.6%, и Русе, където отливът достига до 8%, спрямо същото тримесечие през 2023 г. В Русе спадът дори се задълбочава в сравнение с полугодието. Средният ръст за службите по вписванията в четирите най-големи града на страната е 11.2%.

Πpeз пocлeднитe 10 гoдини нoвитe cтpoeжи дoминиpaт в пoĸyпĸo-пpoдaжбитe нa жилищни имoти. Cпopeд дaнни нa брокери на пазара 90% oт cĸлючeнитe cдeлĸи в Coфия ca c нoвo cтpoитeлcтвo. Като тoзи пpoцeнт нe сe е изменил особено пpeз пocлeднитe гoдини.

Meждyвpeмeннo броят на жилищата в София пpeз пocлeднитe 10 гoдини е нараснал със 158 838. B ĸpaя нa 2023г. бpoят нa жилищaтa в cтoлицaтa e 768 046 бpoя. Toвa пoĸaзвaт дaнни нa Haциoнaлния cтaтиcтичecĸи инcтитyт зa жилищния фoнд в cтpaнaтa. 

Πpeз пъpвoтo тpимeceчиe нa гoдинaтa HCИ coчи, чe pъcтът нa цeнитe нa жилищaтa ĸaтo цялo y нac e 16% нa гoдишнa бaзa. Зa пepиoдa нoвитe жилищa oтчитaт pъcт нa цeнитe c 6,9%, дoĸaтo тeзи нa втopичния пaзap: 7,2%.

Haй-cepиoзeн pъcт имa във Bapнa, ĸъдeтo цeнитe ca cе покачили с 9,0%, cлeдвaнa oт Coфия (8,6%) и Cтapa Зaгopa (5,2%), ĸaĸтo и oт Πлoвдив (4,3%).

Πo дaнни нa HCИ вcяĸa гoдинa oт 2016 г. нacaм ce peгиcтpиpa pъcт в нoвocтpoящитe ce и въвeдeни в eĸcплoaтaция cгpaди: oт 2 161 нoвoпocтpoeни жилищни cгpaди пpeз 2016 г. дo 5 419 пpeз 2023 г. Oт дpyгa cтpaнa, cтaтиcтиĸaтa зa пъpвитe двe тpимeceчия нa 2024 г. пoĸaзвa cпaд cпpямo минaлaтa гoдинa: 2 065 пpeз пъpвoтo пoлyгoдиe нa тaзи гoдинa cпpямo 2 634 cгpaди пpeз пъpвитe 6 м. нa минaлaтa гoдинa.

При сделките с ипотека отново водят София (5 270), Варна (1 414), Пловдив (1371), Бургас (723), и Стара Загора (403). На шесто място се нарежда Плевен (343), следван от Русе (310). Дори в Несебър има сделки с ипотека – 179, което е далеч под резултатите на Велико Търново (243) и Шумен (218).

През последното тримесечие делът на сделките с ипотека в София достига 67% от всички, при 60.8% за същия период през 2023 г. Нарастването на необходимостта от кредитиране в столицата е обяснимо с високите нива на цените. Подобна е картината във Варна и Стара Загора, където ипотечните сделки са 39% и 37% през третото тримесечие на 2024 г. При 32% и 35% година по-рано.

Ипотеките, вписани за СВ Пловдив, СВ Бургас и СВ Русе също се задържат около една трета от сделките – 33.7%, 31.4% и 28.4%. Средният дял на ипотеките в четирите големи града сумарно е около 43% или с 16% по-висока от средния дял за страната. Година по-рано делът им е бил 37.5%.

По отношение на сделките с ипотека, следва да се има предвид, че в АВ се отчитат като такива не само покупки, но и рефинансирания, обединяване на задължения с ипотека, кредити за изграждане на къща, подновяване на ипотеки и т.н. По тази причина не може да се припише ръста на ипотеките единствено на новозакупените имоти.

Относно въздействието на очакваното присъединяване на България към Еврозоната върху цените на имотите в страната, съществуват различни очаквания. Едни анализатори очакват повишаване на цените след влизането на страната ни в еврозоната, други прогнозират спад, тъй като според тях на пазара има балон. Водещото мнение е, че на пазара нито има балон, нито има основания за голямо повишаване на цените след влизането в Eврозоната. Причината е, че лихвите по заемите едва ли ще се увеличат значително, след като България стане пълноправен член на валутния съюз. Възможен е много плавен растеж, който няма да окаже сериозно влияние върху кредитирането.

2. Промени на пазара на ипотечни и потребителски кредити

Мерките влизат в сила в момент на ускорено ипотечно кредитиране, чиито годишни ръстове за юли достигнаха невижданите от 2009 г. насам 24%.

Въведеният още през май механизъм по същество задължи банките в България да подават отчети към централната банка на всеки три месеца за детайли по ипотечните си кредитни портфейли.

БНБ посочва, че с въведените сега нови изисквания се цели превантивно подсигуряване на банковата система в контекста на повишаващите се тенденции в проявлението на циклични рискове. И новите изисквания са нов етап от процеса по оценка на рисковете при кредитирането.

Въведените ограничения от централната банка от 01.10.2024г се отнасят за новотпускани ипотечни кредити. Основно промените включват: сумата на кредита да не надвишава 85% от пазарната стойност на имота; месечните вноски по заемите да не надхвърлят 50% от доходите на домакинствата и срокът на кредита да не бъде по-дълъг от 30 години.

• Кое наложи тези изисквания и как ще се отразят те върху кредитоискателите

Причината за тези изисквания, за повечето интересуващи се от темата, е ясна. И все пак, накратко казано, това е високият темп на кредитиране към момента. БНБ следи тенденциите и регулярно отправя препоръки към търговските банки за по-строг контрол при кредитиране. Темповете на настоящото кредитиране са достатъчно високи, според данни на БНБ, и посочените изисквания имат резон. И все пак БНБ не вижда прегряване в кредитирането в момента, поради което и предприема по-фини и меки изисквания. Целта на мерките целят предпазване от възникване на евентуални рискове в системата, породени от продължаващите ръстове в кредитирането.

• Максималният процент на финансиране да не надхвърля 85% от стойността на имота

С това изискване БНБ все по-ясно изразява своето намерение да насочи банките към по-консервативно кредитиране. Ограничението ще доведе до по-голяма предпазливост при отпускането на ипотечни кредити и така би се намалил риска от прекомерно задлъжняване на кредитополучателите. По-малкият процент финансиране от своя страна предполага по-голямо самоучастие на кредитоискателя при покупката на имота. За жалост, не малък процент кандидати за кредит разполагат с минимално или никакво самоучастие. След прилагане на изискванията на БНБ тези кредитоискатели биха изпитали повече трудности при осигуряване на нужното финансиране.

• Максималният размер на задължението по кредита да не надхвърля 50% от дохода на кредитоискателя

Досегашната често срещана практика общият дълг по кредитни задължения да надхвърля 50% от дохода на клиента, очевидно ще трябва да бъде прекратена. Новото изискване донякъде ще предпази кредитоискателите от бъдещи високи разходи по кредита, които при неблагоприятни стечения на обстоятелствата могат да станат непосилни. В същото време, обаче, по-стриктната оценка на доходите ще затрудни получаването на желания размер кредит за кредитоискатели с по-ниски доходи или такива, които не могат да удостоверят изцяло реалните си доходи.

Именно тук очакваме наложеният таван на задлъжнялост да окаже по-голямо въздействие. До момента на рестрикцията, максималният размер на задължението към дохода на кредитоискателя беше в границите между 60-65%. Според данни на БНБ за първото тримесечие на 2024 г., около 23% от новоотпуснатите кредити са били одобрени при Дълг/Доход над 50%. С прилагането на мярката, пред бъдещите клиенти със сходен профил ще възникнат предизвикателства при осигуряване на желаното финансиране.

• Максималният срок на кредита да не надхвърля 30 години

Понастоящем финансиране на ипотечен кредит за срок по-голям от 30 г. е по-скоро рядкост. Въпреки това, има продукти, които се предлагат със срок на погасяване до 35 г. Намаляването на максималния срок, разбира се, ще доведе до по-високи месечни вноски (при непроменени останалите параметри по кредита). По-късият срок на изплащане от своя страна има и положителен ефект – общият разход по кредита би бил по-нисък, въпреки по-високата вноска. Разбира се, тук отново доходите биха имали значение, защото потенциално по-високите вноски биха били по възможностите на клиенти с по-високи доходи. Данните на БНБ от май показват, че за първото тримесечие на 2024 г. средният срок се удължи до 25.2 години заради поскъпването на жилищата, а новите кредити със срок по-дълъг ог 30 години са били едва 6%.

Централната банка позволява и изключения. Допустимо е одобряване или предоговаряне на кредити и с по-високи параметри от въведените стига общият одобрен или предоговорен размер на такива кредити през текущото тримесечие да е не по-висок от 5% от общата брутна стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. С цел проследяване на допустимите отклонения се въвежда допълнителна отчетност.

Новите изисквания следват няколко други мерки на БНБ като повишаването на капиталовите буфери на банките в страната, както и повишаването на задължителните минимални резерви.

3. Нашите съвети?

В практиката, нюансите при всяка една кредитна и имотна сделка са много и специфични за всеки клиент. Решенията също са различни. Ето защо консултацията с кредитен консултант, относно вариантите, е повече от необходима.

Изискванията на БНБ се отнасят и за клиентите, които вече са капарирали имоти „на зелено“ или в процес на строеж. Въпросителните пред тях ще бъдат свързани с бъдещото осигуряване на финансиране, когато имотът вече е с Акт 14, 15 или 16. Рисковете при този вид сделки произтичат от първоначалните разчети (за възможност за получаване на кредит) и новите реалности след 01.10., за които вече стана дума. Тъй като финансирането на имоти в строеж е видимо по-сложна материя, консултацията с професионален кредитен консултант е още по-наложителна.

Ето какво можете да направите:

• Бюджет

Подгответе личния си и семеен бюджет за тегленето на кредит. Обикновено кредитът е най-големият месечен разход в домакинството. Препоръчителният размер на вноските по всички кредити е да не надвишава 30% от личния ви или семеен доход. За момента изискването на банките е да са до 50%. В случай на повишаване на лихвите по кредити, това в никакъв случай не би било достатъчно. Нека имаме предвид и че ръстът на лихвите би изпреварил евентуален ръст на доходите. Подобна финансова дисциплина би ви дала по-голямо спокойствие да посрещнете плащанията по кредитите си.

• Доходи

По-строгите изисквания за доходи ограничават клиентите с по-ниски доказуеми такива. В случай че сте от хората, които не получават официално реалния си доход, помислете дали в скоро време ви предстои теглене на кредит. Подобна ситуация може да възпрепятства постигането на финансирането, което търсите.

• Предварителен договор

Един от най-големите проблеми, с които се сблъсквам в практиката си е именно с финансиране на имоти в строеж. Често клиентите сключват предварителни договори, без да са направили предварително проучване или консултация относно изискванията на банките за подобен вид имоти. Случвало се е клиенти с отличен финансов профил да получат отказ от водещи банки поради лошо структурирана сделка. Ако ви предстои покупка на имот в строеж, то се консултирайте с вашия кредитен консултант, който да съобрази изискванията на банките и продавача, така че да избегнете неприятни изненади.

• Пазарна оценка

Повишаването на изискванията на банките към кредитоискателите и донякъде понижаването на размера на кредитите на база пазарна стойност на обезпеченията, изисква все повече внимание към детайлите на сделката. Това включва и пазарната оценка, на база на която се формира максимално допустимия размер на кредита. Затова е изключително важен професионализма и експертността на колегите, които я изготвят.

4. Новини от нас

Това, което предстои от нас е продължаване на интеграцията на нашата система и създаването на портал за клиенти, така че да могат да се проследяват офертите и да се улесни подаването и комплектоването на документи.

Предстоят и промени в данъчно-процесуалния кодекс, които все още се обсъждат, но могат да доведат до промяна в изискванията за изповядване на сделки с имоти. Ще ви държим в течение на всички по-важни изменения, които могат да касаят имотния и кредитен пазар.

Това беше обобщение на новостите в пазара на недвижими имоти и ипотечни кредити. Надявам се тази информация да ви е била полезна да се подготвите, в случай че ви предстои покупка на имот. Ако имате нужда от допълнителна информация за вашата конкретна ситуация, свържете се с нас.