Case Study: Развод, 2 ипотечни кредита и ново жилище – как правилната стратегия осигури финансова независимост и за двамата съпрузи

Разводът е не само емоционално, но и сериозно финансово предизвикателство, когато е съпроводен с общи недвижими имоти, ипотечни кредити и необходимост всеки от съпрузите да започне самостоятелен живот.

Настоящият казус показва как чрез внимателно планиране, съчетаване на правна експертиза и задълбочено познаване на банковото кредитиране беше постигнато решение, което позволи:

1. всеки от съпрузите да получи самостоятелен имот;
2. всеки да остане единствен длъжник по собствените си кредитни задължения;
3. съпругата да закупи ново жилище още преди разводът да бъде финализиран;
4. да бъдат минимизирани нотариалните, данъчните и банковите разходи;
5. да бъде избегната бъдеща финансова зависимост между страните.

Подобни случаи рядко могат да бъдат решени единствено чрез юридическа консултация или единствено чрез банково финансиране. Те изискват комплексен подход, при който всяко действие е съобразено както със законовите изисквания, така и с кредитните политики на банките.

Фактите по случая

Клиентите планираха прекратяване на брака по взаимно съгласие.

Към момента на започване на консултацията те притежаваха два недвижими имота, финансирани с ипотечни кредити.

Първият имот представляваше апартамент, закупен съвместно преди сключването на брака. По ипотечния кредит и двамата съпрузи участваха като съдлъжници.

Вторият имот беше ваканционно жилище, придобито по време на брака. И по този кредит двамата съпрузи имаха качеството на съдлъжници.

Освен уреждането на имуществените отношения, съществуваше още една важна цел.

Съпругата желаеше още преди приключване на бракоразводното производство да закупи собствено жилище чрез нов ипотечен кредит, който да бъде отпуснат единствено на нейно име.

Между страните вече беше постигнато принципно съгласие относно бъдещото разпределение на имуществото.

Предвиждаше се:

1. двата съществуващи имота да останат изцяло собственост на съпруга;
2. всеки от съпрузите да поеме самостоятелно своите бъдещи финансови задължения;
3. съпругата да придобие нов имот, който да бъде изцяло нейна собственост.

На практика обаче реализирането на тези намерения се оказа значително по-сложно.

Основните предизвикателства

За да бъде постигнат желаният резултат, трябваше едновременно да бъдат решени няколко взаимно свързани проблема.

На първо място следваше да бъде намерен правен механизъм за прехвърляне на собствеността върху двата имота съобразно действащото законодателство.

Необходимо беше също така двамата съпрузи да бъдат освободени от взаимната си кредитна зависимост.

Това е една от най-често подценяваните особености при ипотечното кредитиране.

Много хора остават с впечатлението, че след прехвърляне на собствеността автоматично престават да носят отговорност по кредита.

В действителност това не е така.

Докато банката изрично не освободи съдлъжника, той продължава да носи пълна имуществена отговорност за задължението независимо от това дали вече притежава имота.

Паралелно с това трябваше да бъде осигурена възможност съпругата да кандидатства успешно за нов ипотечен кредит още преди разводът да бъде постановен.

Това означаваше съществуващите кредитни задължения да не възпрепятстват новото финансиране и да не окажат отрицателно влияние върху оценката на нейната кредитоспособност.

Не на последно място всички действия трябваше да бъдат организирани така, че да бъдат оптимизирани нотариалните такси, данъчните задължения и банковите разходи, без да се създават бъдещи правни или финансови рискове.

Защо стандартният подход рядко води до добър резултат

В подобни ситуации много семейства предприемат действията последователно, без предварително изготвена стратегия.

Обичайният сценарий започва с посещение при адвокат за подготовка на документите по развода, след което се търси съдействие от банка за нов кредит, а едва на по-късен етап се прави опит да бъде освободен съдлъжникът или да бъдат преструктурирани съществуващите кредити.

Проблемът е, че всеки участник в процеса разглежда казуса единствено през своята професионална компетентност.

Адвокатът подготвя необходимите правни документи, но невинаги познава в детайли кредитните политики на отделните банки.

Банката оценява единствено кредитния риск и не участва в планирането на имуществените отношения между съпрузите.

Нотариусът удостоверява сделките, без да определя тяхната последователност.

В резултат често се стига до отказ за финансиране, необходимост от повторно изповядване на сделки, двойни нотариални разходи или невъзможност за освобождаване на съдлъжник.

Подобни последици почти винаги са резултат не от липса на правни възможности, а от неправилна последователност на предприетите действия.

Изготвената стратегия

Още преди да бъде предприето първото действие беше изготвен цялостен план, който съчетаваше правните решения с възможностите, които предоставя банковото кредитиране.

Стратегията започна с подробен анализ на собствеността върху двата имота и на правния режим, при който всеки от тях е придобит.

Паралелно с това беше извършен анализ на двата ипотечни кредита, на статута на съпрузите като съдлъжници и на възможностите за освобождаване на единия от тях чрез рефинансиране.

Следващата стъпка беше изборът на най-подходящия имуществен режим между съпрузите, така че бъдещите сделки да могат да бъдат реализирани без излишни усложнения.

След като беше определена необходимата правна рамка, беше изготвена детайлна последователност на всички сделки – промяна на имуществените отношения, прехвърляне на собствеността върху имотите, рефинансиране на съществуващите кредити, освобождаване на съдлъжника, кандидатстване за нов ипотечен кредит и едва след това приключване на бракоразводното производство.

Успоредно с това беше избрана банка, чиито кредитни политики позволяваха реализирането на цялата схема при спазване на всички изисквания за кредитоспособност и обезпеченост.

Именно предварителното структуриране на всички действия превърна един привидно сложен казус в последователен процес с предвидим резултат.

Автор: Красимира Жекова, кредитен консултант в Creditland

За още финансови новини, посетете moitepari.bg