Втора ипотека върху имот – учредяване и специфични особености

На фона на стабилните ръстове в ипотечното кредитиране през последните няколко години, въпросът с учредяването на втора ипотека върху един и същ недвижим имот е все по-често задаван в практиката в кредитирането. Тази процедура позволява на собствениците да използват остатъчната стойност на актива си за допълнително финансиране. Макар и законово допустимо, това действие крие специфични правни и финансови нюанси, които са от съществено значение както за длъжника, така и за кредиторите.

В настоящата статия ще разгледаме основните аспекти на този процес според българското законодателство (Закон за задълженията и договорите и Закон за собствеността).

Правна допустимост и ред на вписване на втора ипотека

В българското право липсва забрана върху един имот да бъдат учредени две или повече ипотеки. Ключовият принцип тук е „пръв по време, пръв по право“. Всеки ипотекарен кредитор получава т.нар. ред (ранг), който се определя от момента на вписването на ипотечния акт в Имотния регистър към Агенция по вписванията.

1. Първа ипотека: Кредиторът с първи по ред ранг има привилегията да се удовлетвори изцяло от цената на имота при публична продан, преди останалите кредитори да получат каквото и да е.
2. Втора ипотека: Вторият кредитор може да получи плащане, само ако след удовлетворяването на първия кредитор останат средства.

Необходимо ли е съгласието на първия кредитор за учредяване на втора ипотека

От чисто правна страна, собственикът на имота не се нуждае от изричното съгласие на първия ипотекарен кредитор, за да учреди втора ипотека. Въпреки това, в практиката съществуват две важни уточнения:

1. Договорни клаузи: В много договори за ипотечен кредит банките включват клауза, според която учредяването на последващи тежести без тяхно съгласие се счита за неизпълнение на договора и може да направи кредита предсрочно изискуем.
2. Информираност: Вторият кредитор (обикновено друга банка или финансова институция) винаги изисква справка за актуалното състояние на първия дълг, за да прецени дали обезпечението е достатъчно.

Оценка на риска и LTV (Loan-to-Value)

При учредяване на втора ипотека, кредитната или финансова институция извършва по-строг анализ. Основният показател е съотношението между общия размер на всички дългове върху имота и неговата пазарна стойност.

Пример: Ако имотът струва 200,000 EUR, а първата ипотека е за 100,000 EUR, вторият кредитор ще прецени дали остатъчният „свободен ресурс“ от 100,000 EUR е достатъчен, за да покрие нов заем, вземайки предвид възможните лихви, такси и спад в цените на имотите. Потенциалният спад в цените на имотите (макар към момента да не се очакват корекции, на каквито бяхме свидетели през 2008-2009 г.) е съществен риск, като в споменатите години имаше случаи, в които клиент е теглил на максималното възможно финансиране и след корекцията в цената на имота и повишаване в лихвенияпроцент по заема, банката прибягва до изискване за предоставяне на допълнително обезпечение по кредита, за да не бъде обявен за предсрочно изискуем.

Специфики при принудително изпълнение

Най-съществените особености при учредяване на втора ипотека проличават в хипотезата на принудително събиране на вземането (публична продан). Макар това да е хипотетичен сценарий, именно тази хипотеза определя голяма част от условията, поради което  се изисква специално внимание.

1. Присъединяване на кредитори: Ако вторият кредитор инициира публична продан, първият кредитор се счита за „присъединен по право“. Това означава, че първият по ред винаги ще получи парите си пръв, независимо кой е започнал процедурата.
2. Недостатъчност на средствата: Често при втора ипотека съществува риск сумата от продажбата да стигне само за погасяване на първия кредит. В този случай втората ипотека се заличава след продажбата, а вторият кредитор остава с „необезпечено“ вземане, което трябва да събира по друг ред.

Нека развием малко повече темата, свързана с обезпечаването на кредиторите при учредена втора ипотека при невъзможност да се погасяват задълженията, защото именно тук е специфичния момент в тази тема. Както споменахме вече по-горе в българското законодателство „редът за удовлетворение“ не се уговаря свободно по желание на страните в договора, а е законово определен и зависи от момента на вписване на ипотеката в Имотния регистър. Съгласно разпоредбите на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД):

– Основното правило: Редът се определя от вписването

Когато върху един имот има няколко ипотеки, кредиторите се подреждат на „опашка“ според това кой пръв е вписал акта си.

Чл. 169, ал. 1 от ЗЗД: „Кредиторът, чиято ипотека е вписана по-рано, се удовлетворява преференциално от цената на ипотекирания имот преди кредиторите, чиято ипотека е вписана по-късно.“

– Как се разпределят парите (Ред на удовлетворение)

Законът изрично указва, че вторият кредитор трябва да чака първия.

Чл. 173, ал. 1 от ЗЗД: „Ако върху един и същ имот има няколко ипотеки, кредиторите се удовлетворяват по реда на вписванията им, макар ипотеката да е учредена за условен или бъдещ заем.“

Важно изключение: Ако и двамата кредитори впишат ипотеките си в един и същи ден (което е технически възможно), те са с равен ред и се удовлетворяват съразмерно (pro rata).

– Възможно ли е да се „пререди“ първият кредитор? (Цесия на ред)

Отговорът е да, но само чрез споразумение с кредитора, който е преди Вас. Това се нарича „отстъпване на ред“ или „прехвърляне на предимство“.

Чл. 178 от ЗЗД: „Всеки ипотекарен кредитор може да прехвърли вземането си заедно с ипотеката или да заложи вземането си. В този случай ипотеката преминава върху новия кредитор или заложния кредитор… Кредиторът може да прехвърли и самото предимство, което му дава неговата ипотека по ред на вписването, на друг ипотекарен кредитор на същия имот.“

Как работи това на практика? Ако Вие сте втори кредитор, можете да сключите договор с първия кредитор, с който той Ви отстъпва своя „първи ред“. Това прехвърляне обаче също трябва да бъде вписано в Имотния регистър (като отбелязване към ипотеката), за да има действие.

– Какви са правата на втория кредитор при принудително изпълнение

Дори да сте втори по ред, законът Ви дава право да задвижите процедура по продажба на имота, но редът на плащане остава непроменен.

Чл. 174 от ЗЗД: „Ипотеката осигурява вземането в реда на вписването му…“

Резюме на специфичните особености:

1. Автоматизъм: Редът се генерира автоматично от часа и датата на вписване в Агенция по вписванията.
2. Запазване на реда: Ако първият кредит бъде погасен и първата ипотека бъде заличена, втората ипотека автоматично „излиза“ на първо място (т.нар. принцип на еластичност на собствеността).

Тук стигаме до въпросът: Банките доколко са склонни да приемат за обезпечение втора по ред ипотека при положение, че първият кредитор е с предимство по ред при удовлетворяване на вземането?

Отговорът е: Да, но при много специфични и строги условия и е по-скоро изключение, отколкото общо правило.

В банковата практика в България учредяването на втора по ред ипотека, когато първият кредитор е друга институция, е по-скоро изключение, отколкото правило. Банките предпочитат да бъдат „първи по ред“, за да имат пълен контрол върху обезпечението.

Ето основните сценарии и условия, при които банките се съгласяват на втора ипотека:

Сценарий: Втора ипотека към СЪЩАТА банка

Това е най-честият случай. Ако вече имате ипотечен кредит в Банка Х и искате допълнителен заем (например за ремонт, текущи нужди, покупка на автомобил и др.) и пазарната стойност на имота е достатъчна да обезпечи и двата кредита, Банка Х често се съгласява да впише втора ипотека.

– Защо се съгласяват: Тъй като те държат и първия ред, те контролират целия процес на удовлетворение. За тях няма риск друг кредитор да ги „пререди“ или да започне публична продан без тяхно знание.

Сценарий: Втора ипотека към РАЗЛИЧНА банка (Трудната хипотеза)

Ако първата Ви ипотека е в Банка А, а искате нов кредит от Банка Б, обезпечен с втора ипотека върху същия имот, то Банка Б ще бъде изключително консервативна. В общият случай те ще се съгласят само ако рефинансират първото задължение, за да избегнат рисковете за тях, които описахме по-горе, свързани с втората по ред ипотека.

Защо банките масово отказват втора по ред ипотека?

Причините са чисто практически и са свързани с риска:

1. Липса на контрол: Ако длъжникът спре да плаща към първата банка, тя може да обяви кредита за предсрочно изискуем и да изнесе имота на публична продан. Втората банка само „гледа отстрани“ и чака каквото остане.
2. Натрупване на лихви и разноски: При публична продан първият кредитор получава не само главницата си, но и всички натрупани наказателни лихви, такси и адвокатски хонорари. Тези суми могат бързо да „изядат“/ намалят значително остатъка, на който се надява втората банка.
3. Забранителни клаузи: Повечето договори за първа ипотека съдържат забрана за учредяване на последващи ипотеки без писмено съгласие на първата банка. Ако втората банка види такава клауза, тя няма да рискува, защото това би направило първия кредит предсрочно изискуем веднага.

Стандартното решение: Рефинансиране

Вместо да се съгласи на втори ред, Банка Б почти винаги ще Ви предложи рефинансиране.

1. Как работи: Банка Б Ви дава кредит, с който се погасява изцяло дългът към Банка А.
2. Резултат: Първата ипотека се заличава, а Банка Б вписва нова ипотека, която вече е първа по ред. Това е предпочитаният път в 95% от случаите в България.

Кога се използва втора по ред ипотека реално?

Най-често се среща при:

1. Бизнес кредитиране: Където сумите са големи и се търсят сложни схеми на обезпечаване.
2. Кредити от небанкови финансови институции: Те поемат по-висок риск (втори ред), но срещу много по-високи лихви и при значително по-неизгодни условия, които биха могли лесно да поставят длъжника в невъзможност да изплаща задълженията си.
3. Частни заеми: Когато кредиторът е физическо лице или, някой, който е склонен да приеме риска да е след банката.

Заключение: Ако кандидатствате в банка, тя най-вероятно ще откаже да бъде втори кредитор, освен ако не прехвърлите целия си дълг при нея чрез рефинансиране или ако тя вече не е Вашият първи кредитор.

Предимства и недостатъци при втора ипотека

Настоящата статия има информативен характер и не представлява правен съвет. При конкретни казуси се консултирайте с юрист или нотариус.

Автор: Десислава Николова, финансов анализатор в moitepari.bg